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今年以来，房企信用风险加速暴露，再次将这一关乎国计民生的重要行业推上舆论的风口浪尖。数据显示，截至9月底，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

受此影响，市场对房地产资金链安全问题愈发担忧，忧虑情绪蔓延至其他板块，其中受冲击最大的便是物管板块。2021 年 7 月至今，港股物业管理板块集体调整。富途内地物业管理股指数从 7 月初的 5368点，大幅回调30个百分点，其背后的担忧主要在于地产信用风险是否会触发产业资本处置物业管理公司股权，以及交付规模和交付后运营质量的不确定性。

在此，笔者对于物管板块大幅回调后的配置价值提出一些个人的见解，希望能提供一些有价值的参考。

一、地产新周期下，物管赛道方兴未艾

首先，对于开篇所提及的由地产担忧引发的物管板块受挫，笔者认为：首先，在物管公司对于关联房企的依赖度逐渐降低的趋势下，这一下跌逻辑正加速弱化。其次，根据统计局最新公布的数据，2021 年 1-8 月房屋累计竣工面积 4.67 亿平方米，累计同比+26.0%，8 月单月竣工 4,957 万平方米，单月同比+28.4%。这代表着竣工维持着平稳增长，整体形势向好，物管交付面积提升有保障。

以长期的视角来判断，房地产调控政策敲定了行业平稳健康的发展基调，回归居住属性是大势所趋，这在很大程度上指明了物管行业向好的发展趋势。笔者认为，物管行业仍是可持续的优质赛道，具体来看：

1、政策指向层面，受到政策鼓舞的物管行业将在规范化的道路上继续壮大

7月23日，在住建部等8部门联合印发的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中重申了对物业管理服务的收费标准的合规性。换句话而言，其政策基调是推动物管行业市场化、规范化发展。

站在更长的时间维度来看，据华泰证券统计，自 2020 年下半年起，发改委、住建部等多部委的多个政策文件、十四五规划 6 次提及物业管理，一系列的政策文件既肯定了物管公司在基层治理中的作用，也标志着中央对于物管行业定位的提升。

笔者认为，物管行业在社会治理体系中的关键位置愈见明显，促使物业服务业不断打破边界，向新的领域延展，物管赛道空间持续扩张。而对于其中的各家物管公司而言，伴随着经营不规范、服务质量参差的物管公司被淘汰，叠加行业制度的逐步完善，行业集中度将加速提升，优质物管企业将占领更大的市场份额。

2、投资逻辑层面，“安全边际+上行空间”锚定物管行业长期投资价值

目前，物管行业已形成了存量与增量并行的市场格局。

一方面，商业模式决定了物管行业天然地具备抗周期能力强、轻资产运营、现金流稳定等优势特征。近三年以来，物企的收缴率及续约率都持续维持高位。2020年,百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%,续约率均值为98.39%，这也意味着，在不考虑每年竣工面积交付结算的增量前提下，存量市场每年都会给物业公司贡献稳定且可持续的营业收入，奠定了业绩的安全边际。

另一方面，笔者注意到，政策文件中明确鼓励物管公司扩大服务覆盖范围、多元经营挖掘内需潜力。据此认为，未来物管行业发展的增量将不仅仅体现在物业管理面积的拓展上，更体现在深层次挖掘业主需求，实现服务边界的拓展上，尤其是仍处在发展初期的增值服务、城市服务等业务板块，为行业提供了广阔的上行空间。

今年以来，房企信用风险加速暴露，再次将这一关乎国计民生的重要行业推上舆论的风口浪尖。数据显示，截至9月底，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

受此影响，市场对房地产资金链安全问题愈发担忧，忧虑情绪蔓延至其他板块，其中受冲击最大的便是物管板块。2021 年 7 月至今，港股物业管理板块集体调整。富途内地物业管理股指数从 7 月初的 5368点，大幅回调30个百分点，其背后的担忧主要在于地产信用风险是否会触发产业资本处置物业管理公司股权，以及交付规模和交付后运营质量的不确定性。

在此，笔者对于物管板块大幅回调后的配置价值提出一些个人的见解，希望能提供一些有价值的参考。

一、地产新周期下，物管赛道方兴未艾

首先，对于开篇所提及的由地产担忧引发的物管板块受挫，笔者认为：首先，在物管公司对于关联房企的依赖度逐渐降低的趋势下，这一下跌逻辑正加速弱化。其次，根据统计局最新公布的数据，2021 年 1-8 月房屋累计竣工面积 4.67 亿平方米，累计同比+26.0%，8 月单月竣工 4,957 万平方米，单月同比+28.4%。这代表着竣工维持着平稳增长，整体形势向好，物管交付面积提升有保障。

以长期的视角来判断，房地产调控政策敲定了行业平稳健康的发展基调，回归居住属性是大势所趋，这在很大程度上指明了物管行业向好的发展趋势。笔者认为，物管行业仍是可持续的优质赛道，具体来看：

1、政策指向层面，受到政策鼓舞的物管行业将在规范化的道路上继续壮大

7月23日，在住建部等8部门联合印发的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中重申了对物业管理服务的收费标准的合规性。换句话而言，其政策基调是推动物管行业市场化、规范化发展。

站在更长的时间维度来看，据华泰证券统计，自 2020 年下半年起，发改委、住建部等多部委的多个政策文件、十四五规划 6 次提及物业管理，一系列的政策文件既肯定了物管公司在基层治理中的作用，也标志着中央对于物管行业定位的提升。

笔者认为，物管行业在社会治理体系中的关键位置愈见明显，促使物业服务业不断打破边界，向新的领域延展，物管赛道空间持续扩张。而对于其中的各家物管公司而言，伴随着经营不规范、服务质量参差的物管公司被淘汰，叠加行业制度的逐步完善，行业集中度将加速提升，优质物管企业将占领更大的市场份额。

2、投资逻辑层面，“安全边际+上行空间”锚定物管行业长期投资价值

目前，物管行业已形成了存量与增量并行的市场格局。

一方面，商业模式决定了物管行业天然地具备抗周期能力强、轻资产运营、现金流稳定等优势特征。近三年以来，物企的收缴率及续约率都持续维持高位。2020年,百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%,续约率均值为98.39%，这也意味着，在不考虑每年竣工面积交付结算的增量前提下，存量市场每年都会给物业公司贡献稳定且可持续的营业收入，奠定了业绩的安全边际。

另一方面，笔者注意到，政策文件中明确鼓励物管公司扩大服务覆盖范围、多元经营挖掘内需潜力。据此认为，未来物管行业发展的增量将不仅仅体现在物业管理面积的拓展上，更体现在深层次挖掘业主需求，实现服务边界的拓展上，尤其是仍处在发展初期的增值服务、城市服务等业务板块，为行业提供了广阔的上行空间。

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