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恒大新定位：要当房地产调控模范生 | 半年报风云㉛主持人大赛

  乐居财经 黄冬艳 发自广州

  赶在8月的最后一天，中国恒大发布了上半年的业绩，公司副主席兼总裁夏海钧，携同执行董事兼首席财务官潘大荣、执行董事赖立新出现在了恒大线上的2020年中期业绩发布会。

  尽管出席高管人数不多，但恒大希望透过这场业绩发布会向外界透露的信息并不少。

  关于地产主业，恒大提出了几个力争的目标，一是在上半年销售回款3120亿元的基础上，力争下半年实现销售回款3800亿；二是力争完成8000亿的内部销售目标；三是力争2020年到2022年有息负债平均每年减少1500亿元。

  前不久引起行业关注的恒大新能源汽车车型发布，以及物业分拆也屡屡被提及，甚至连业绩会现场背图中，“恒大汽车”几个字以及一辆大大的恒弛汽车也明显被突出。

  关于新能源汽车产业，恒大的发展目标是在3-5年内成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。至于物业分拆，第一期235亿港元战投完成后，恒大的净负债率预计将下降19个百分点。

  为了继续给股东创造更大的利益并降低负债率，恒大除了继续加快销售和销售回款，还会考虑继续分拆资产上市。

  8000亿销售目标

  早在业绩发布之前一个多星期，恒大曾发布过一个盈利预警，预计其上半年的核心净利润及净利润同比均有所下降，下降原因在于疫情影响下其进行全国促销活动，销售价格下降且同期营销费用上升，此外还有汇率波动引起的外汇亏损，以及对新能源汽车的投入引起合并报表亏损导致。

  从8月31日发布的2020年中期业绩来看，2020年上半年恒大营业收入为2666.3亿元，较2019年同期上升17.5%，毛利666.8亿元，毛利率 25.0%。

  同期核心业务利润为192.5亿元。按淨利润扣除投资物业公平值收益、汇兑损益、金融工具之公平值损益、捐赠及部分非房地产开发业务的亏损而计算。核心业务利润率为7.2%。

  此外，恒大上半年销售及营销成本由2019年同期的101.5亿元上升到了137亿元，增幅35.0%，合约销售及营销成本与合约销售额的比率为3.9%。汇兑亏损亦从2019年同期的12.43亿元增加到了30.12亿元。

  不过，尽管价格促销使得利润有所牺牲，但另一方面也给恒大带来了更多的现金回款。

  数据显示，1-6月恒大合约销售金额约为3488.4亿元，同比增长23.8%，对应合约销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%。同期的销售回款3120亿元，较2019年同期增幅高达66.5%，销售回款率89.4%，同比上升近23个百分点。累计销售和回款金额均刷新了恒大历史同期最高记录。

  乐居财经了解到，截止2020年6月末，恒大手中的现金及现金等价物余额为2046亿。今年下半年，恒大仍会继续加大销售力度，可售货量约为9000万平方米，货值超过8100亿元，力争下半年的销售回款3800亿元，且全年实现8000亿元的销售规模。

  销售的加快，基础在于恒大的开发建设进度，截止上半年末该公司在建工程面积高达1.23亿平方米，上半年内竣工面积3734万平方米，同比增长约 7.3%，新开工面积则为3767万平方米。期内恒大共有841个项目实现交楼，交楼金额2608.4亿元。

  恒大另一组以亿为单位计算的数据来自于土地储备，不过出于通过控规模降负债的考虑，恒大的土储总规模并未有明显增长。按照年初制定的目标，恒大到2022年其土储要降至2亿平米。

  今年上半年恒大以1340亿元的代价新增111个项目后，目前的总土地储备为2.4亿平方米，平均楼面地价仅2121元／平方米，其中有约50%的项目均通过收并购获得。

  据恒大管理层透露，有第三方机构对其土地储备的进行过评估，评估值约为1万亿元。其中位于一、二、三线城市的项目土储原值及占比分别为：492亿元及10%、2871亿元及56%、1731亿元及34%。

  此外，恒大还拥有104个旧改项目，其中甚至有55个，大湾区12个（除深圳外），太原11个、石家庄4个、昆明3个、贵阳3个、郑州2个。

  在业绩会上，旧改项目所在的城市更新领域，被夏海钧形容为未来房企的“兵家必争之地”。在夏海钧看来，住宅市场已经触到了天花板，未来增量十分有限，如何开发存量市场是开发商都要思考的课题。

  而恒大近两年的扩张重心也逐渐转移到了城市更新领域，市场下行时期恒大也抓住了不少机会，有约50%的项目都来自于收并购，目前其已经是大湾区土储最丰富的房企之一，这将会为恒大带来很大的收益贡献，未来大湾区甚至会成为恒大的业绩爆发点。

  成为地产调控模范生

  年初提出“高增长、控规模、降负债”新战略开始，恒大就不断加快销售及销售回款的节奏，同时通过平均每年减少3000万平方米土地储备负增长的方式来控制土储规模，从而实现降负债的最终目的。

  而一季度实施上述新战略后，恒大的有息负债规模在二季度就减少了约400亿，“我们有信心，到了年底有息负债与净负债率还将大幅下降”。夏海钧在业绩会上表示，预计全年有息负债的规模降幅将在千亿左右，希望能争取在2020年-2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。

  夏海钧表示，房地产行业发展已经到了一定的阶段，不能再靠规模，而是要靠效益取胜，

  因此恒大将继续加速销售、推动现金回笼，以此确保有效的降低银行贷款，降低负债。

  近几年经过调控，国内房地产逐渐回归居住属性，调控取得了非常良好的成绩。无论是以往还是近期国家推出的对金融机构或房地产企业的管控，都是希望房地产业健康、稳定、快速的发展。

  夏海钧强调，恒大将坚决支持监管层对房地产的调控措施，公司的战略也都会尽量向监管部门提出的各项指标和管理要求靠拢，实现房地产的稳健增长。因此恒大也给了自己一个新的目标定位——成为房地产调控的模范生。

  为了进一步降低负债，恒大在7月份宣布分拆旗下金碧物业上市，并抛出28.061%的股份，引入了235亿港元的战略投资，初步预计，该项分拆将会令恒大净负债率下降19个百分点。

  业绩会上夏海钧也几次提到物业的分拆，并表示金碧物业目前是国内在管面积规模最大的物业公司之一，从750亿的估值以及快速获得阿里巴巴、腾讯等多家优质投资者的支持就可看出，该物业公司上市后，将会是投资者一个很好的标的。

  至于物业分拆后何时能实现上市，夏海钧透露，目前恒大正在与监管部门、港交所等积极沟通，希望能争取在今年内完成，并且会谨慎地审慎考虑还有哪些资产可以分拆。

  乐居财经了解到，2019年恒大金碧物业的收入高达73亿元，20202年上半年则为29.7亿元，较2019年同期的人民币23.2亿元上升28.0%。目前合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米。分拆上市后，预计未来三年可保持高速增长。

  地产主业业务分拆之外，新能源汽车、大健康以及文化旅游也是恒大正在大力发展的产业，且被视作未来的业务亮点。尽管恒大曾在盈利预警中提到新能源汽车的投入和并表是利润下降的原因之一，但在半年报以及业绩会现场，并未提及在上述产业中的具体投入。

  据悉，恒大新能源汽车首期规划年产能均为20万辆，目前已进入设备安装调试阶段，9月具备试生产条件，目标是3-5年内成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

  文化旅游产业方面，目前15个童世界项目已布局完成，预计2022年起陆续实现开业。

  恒大水世界未来三年将在全国布局20–30个项目。正在紧锣密鼓筹备中的中国海南海花岛计划2021年盛大开业。

  大健康产业的重点是“恒大养生谷”，目前恒大以拥有29个健康产业项目，未来三年计划实现恒大养生谷布局70个。

文章来源:乐居财经

主持人大赛 观点地产网讯：12月11日，嘉年华国际控股有限公司发布公告表示，公司债务证券（股份代号：5619）已由2020年3月13日上午九时正起于联交所暂停买卖，并将继续暂停买卖。 据观点地产新媒体了解，嘉年华国际正