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负债率攀升，合生创展巨量土储何时能变现？胜利者岗哨在哪

  被称为原华南五虎之一、原地产航母的合生创展，今年拿地动作异常高调。这或许与合生创展“换帅”有关，年初，创始人朱孟依退居幕后，将女儿朱桔榕推至幕前。

  “老场换将”之后的首份半年报，对朱桔榕式打法进行了一轮总结。土储攀升、负债激增，这其中，又隐藏着合生创展“二次生长”的何种逻辑？

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  强劲表现背后 负债水平涨幅超3成

  合生创展2020年年中报显示，截止至2020年6月30日，合生创展营业额为107.37亿港元，同比2019年上半年增长48.7%。净利润达51.02亿港元，同比2019年上半年增长92.2%。核心利润达43.11亿港元，同比增长178.7%。每股基本盈利2.29港元，同比大增92.1%。

  8月21日发布年中报之后，合生创展股价盘中涨幅最高达到13.5%，报15.56港元，创下了七年半新高。

  花旗发表研究报告指出，虽然合生创展集团上半年盈利表现强劲，但担心新投资业务包括上市股份投资及未上市的股权投资表现，加上公司上半年积极投地，净负债水平较高，对其急速扩张计划看法审慎。虽然公司资产有质素而投资物业组合亦有很高价值，但认为公司的执行力及盈利表现仍需要时间证明。

  目前，地产依然是合生创展的发展核心。年中报显示，上半年营收占比中，地产占比最大，为40.8%，集团合约销售业绩主要由广州、上海、北京、天津、惠州贡献。而投资、基建、商业、合生活方面，则分别占20.8%、20.3%、11.5%及6.6%。

  值得注意的是，上半年，合生创展主要围绕一二线城市拿地，新增土地7宗，目前土储高达3170万平方米，其中，北上广深等一线城市的土储占比高达56%。

  在土地投资和股权投资方面的“大手挥挥”，直接提高了合生创展的负债规模。

  纵观合生创展近年来的负债总额情况，呈现逐年攀升趋势。大幅举债之下，潜藏着企业的转型压力。根据年中报显示，负债总额超1700亿港元，较2019年末上涨31.69%。同比2019年中期约1148.8亿元，增长约48%。债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%。

  乐居财经根据2020上半年财报统计，合生创展的现金短债比为0.9，净负债率为92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6% (人民币兑港元汇率：1.125647)。根据经济参考报报道的银行限制开发商融资的“三条红线”指标显示，目前，合生创展的现金短债比已触及红线。

  此前，由于奉行“多囤地、慢周转”的开发模式，让合生创展保持稳健步伐、带来高利润的同时，也让其企业发展规模逐渐掉队。

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  承载巨量土储 距离千亿房企依然遥远

  根据克而瑞发布的2019年度中国房企总土储货值TOP100排行榜显示，合生创展以超3195亿元土储总货值，位居中国房企第43位。而在2019年大湾区土储排行榜中，合生创展更是位居第11位，仅次于越秀、时代中国之后，土储量超合景泰富、融创中国等企业。

  手握巨量土储的合生创展，似乎将此作为逆风反转的王牌。然而，业界评价，巨量土储是合生创展破局的优势，也是负担。

  据克而瑞分析，合生创展已竣工存货占比较高，周转速度相对较慢导致库存积压。企业已竣工存货积压主要源于其企业战略规划问题。

  即使手握巨量土储，合生创展对土地市场依然显得“饥肠辘辘”。

  在今年，合生创展在土地市场异常高调，豪掷约180亿元，与中海、平安、世茂等二十余家企业竞争后杀出重围，在北京分钟寺完成了拿地“三连环”，三宗地中最高竞拍周期达82轮。除此之外，合生创展接连通过招拍挂方式，斩获了广州、江门等地的地块项目。

  合生创展还不断通过城市更新的方式增加土储。

  单在广州，已牵手了海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村等旧改项目。今年，合生创展还从同是“朱”氏家族创办的珠光集团手上接下了黄埔火村的旧改项目，该旧改项目全部股权及贷款，总价约31.18亿元。

  旧村改造项目开发周期长、投入高，极其影响企业的周转速度，对于合生创展目前的资金情况而言，面对城市更新业务的可见压力不小。

  众多项目开发缓慢，是这艘航母“返航”压力的折射面。

  在广州区域，便有合生湖山国际、珠江帝景等项目仍未开发完全。广州前进路项目、TIT科贸园等旧改项目，则多年搁置未完工。以TIT科贸园项目为例，该项目曾在2012年时被传言要打造“市中心最大商业综合体”，一度被弃用，作为停车场、驾校等用途。直至停滞8年后，2020年3月，该项目宣布正式开工，将建设包括20万㎡高端购物中心、两栋250米高的国际甲级写字楼、一栋185米高的国际五星酒店及两栋SOHO公寓。

  合生创展年初以来拿地、旧改等高调动作，为这张年中成绩单，增添了不少亮眼数据，但背后风险值得警惕。实际上，自从新任董事局主席朱桔榕上任后，合生创展的行事风格更为进取，拿地后便大力推进项目动工、开发、建设，与之前一贯的“多囤地、慢开发”的模式相悖。

  2004年，合生创展成为了全国第一家销售额达到百亿的房企。到了2018年，同属于“华南五虎”的碧桂园、恒大、雅居乐已踏入了千亿房企规模，但合生创展的销售却一直在百亿规模徘徊。

  在2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜（操盘榜）中，合生创展仅排名96名，操盘金额约204.4亿元。这也预示着，合生创展距离行业头部企业的席位，似乎依然遥远。

  错过发展黄金期，在债务和旧改项目的压力之下，换了掌舵人的“旧航母”还能重返前列航线吗？一切都是未知数。

文章来源:乐居买房

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