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华润置地：二季度拿地节奏放缓tintinwuyuetian

疫情在华润置地的半年报里留下了明显的印记。

8月26日，华润置地披露的2020年半年报显示，报告期内，其实现综合营业额为448.7亿元，同比下降2.1%；股东应占溢利约为115.4亿元，同比下降9.3%。

华润置地首席财务官郭世清在同日举行的线上中期业绩会上解释称，上半年疫情的影响使得公司投资物业评估增值下降，影响了归属于股东的净利润。

在物业销售方面，华润置地上半年完成销售额约1108.22亿元，同比下滑约6%，占全年销售目标2620亿元的42.3%。

“2020年下半年，公司可售货值4122亿元；下半年新推货值约2500亿元。”郭世清称，“公司有信心达成全年2620亿元的销售目标。”

毛利率再下滑

华润置地“2+X”商业模式中“2”的表现，在上半年出现了不同程度的下滑。

中报显示，华润置地上半年开发物业营业额为359.7亿元，按年下降1.7%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为49.9亿元，按年下降12.5%。

同时，华润置地的毛利率也出现了较明显的下滑。

数据显示，上半年其综合毛利率为33.5%，较上年同期的38.2%下降4.7个百分点。其中，开发物业毛利率为31.1%，同比下降4.9个百分点；投资物业（包括酒店经营）毛利率为67.7%，同比微增0.1个百分点。

华润置地总裁李欣在业绩会上表示，“行业发展到今天，地价不断走高，房地比一直在降，行业毛利率呈下降趋势，从过往三四年出让的土地来看，我们判断这是一个定势。”

不过，对于未来，华润置地仍保持较高的期待。

据披露，截至6月末，华润置地已签未结算开发物业营业额约2304亿元，其中，约有1070亿元将于2020年下半年结算，未来三年可结算面积较高。

在投资物业方面，华润置地管理层初步预计，2020年该项收入约为120亿元，同时从2021年开始可恢复15%以上的年复合增速。

若以15%的复合增速、120亿元为基础进行测算，“到2025年，租金收入可达到241亿元；如果按照20%复合增长算，到2025年则有300亿元”，郭世清表示。

勾地占比约四成

华润置地前6个月累计实现销售额1108亿元，同比有6.73%的下降，但也达成了年初业绩会上李欣提出的“半年千亿”的目标。

进入7月份，华润置地单月实现合同销售金额约239.7亿元，7个月累计销售额达到1347.88亿元，较上年同期的1314.65亿元增长2.53%。

对于全年2620亿元的销售目标，华润置地管理层毫不例外地表达了信心，“后期的供货，在8-12月份预计有超过35个项目首开。我们有信心在未来4个月时间，完成全年销售目标”。

销售额稳步恢复的同时，华润置地在纳储方面同比有所下降。

报告期内，华润置地共新获取项目30个，新增土储495万平方米，总地价589亿元，权益地价388亿元，总货值约1200亿元。相较于2019年，华润置地上半年的拿地步伐稍显放缓。

“上半年并没有刻意地（规划）比去年多或少。”华润置地管理层表示,“拍到手的这些地，按照我们测算，毛利率和净利率都非常低，（我们）在这种情况下保持理性、保持定力，严守回报底线，二季度没有盲目去追高。”

华润置地管理层表示，“我们在所有开发商中权益拿地金额排名第九，我们总销售额排名第十，所以我们并没有明显的落后”。此外，华润置地还花费近110亿元在非公开市场进行投资。

“从上半年的投资情况来看，勾地项目是零溢价，毛利率等比正常土拍市场拿地的项目要好。”李欣表示，包括场馆代建、旧改、TOD、勾地等多种方式上，未来都可能给华润置地创造一些独特的资源获取的机会。

另据华润置地进一步披露，截至8月20日，其共获取40个项目，合同地价732亿元，权益地价527亿元，权益面积为556万平方米，权益货值为1128亿元，平均地价在9666元/平方米；分布上，面积和货值方面来看，一二线城市的占比皆在80%左右。

“这也比较符合我们今年年初确定的‘调结构、调布局’的总体要求。”李欣称，“三四季度，我们判断也有出现窗口期的可能性，包括投资并购的可能性，我们也会紧紧抓住。总体来讲，今年上半年获取的土储总的毛利率水平应该是比较高的，因为勾地的比例差不多占到40%左右。”

文章来源:国际金融报

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