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美的置业：郝恒乐抛“单城产效论”丨半年报风云⑧温度计怎么用

  乐居财经 王向南 发自深圳

  美的置业（3990.HK）发布了跻身千亿阵营后的首份半年报。

  公告显示，2020年上半年美的置业核心财务数据十分亮眼：合约销售金额482亿元，同比增长2.1%；营业收入约209亿元，同比增长47.5%；核心净利润23.6亿元，同比增长24.7%；净负债率下降至86.8%；期末企业现金总量为260亿元，现金短债比2.26倍。

  尽管各项核心数据向好，但业绩会现场，公司董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐仍如往常一样稳重严肃不苟言笑。如惯例，现身本次业绩会的管理层还有高级副总裁徐传甫、执行董事兼首席财务官林戈等。面对媒体抛出的关于融资、销售、物业等各类问题，管理层配合默契，话筒在他们之间自如流转。

  深耕、升级是全场出现频率较高的关键词。郝恒乐表示，报告期内，公司继续推进城市深耕与升级，战略成效初显，助力业绩稳健增长。通过做实城市深耕，单城市产能和效能不断提高，公司坚持深耕多年的佛山、徐州、邯郸、常州等城市均跻身当地市场前五名。

  郝恒乐续称，今年公司的整体定位为“战略巩固年”，即巩固生根布局基本策略，具体来看，在运营方面采取精细化策略，创新方面强化产品力，打造差异化竞争能力。

  逆势增长，核心指标多维优化

  在销售业绩方面，美的置业实现了逆势突围。数据显示，2020年上半年，美的置业实现合约销售金额482亿元，同比逆势增长2.1%，增幅优于行业平均水平。截至报告期末，公司已售未结转金额1038亿元，其中一年内预计结转金额占比52%，为536亿元。此外，今年1-6月签约销售回款率（不含期初）高达99%。

  现场，被问及之后是否会通过促销加速去化，郝恒乐表示，下半年的态势是趋于稳定的，所谓的房地产大规模的价格的逻辑是不成立的，城市之间差异化很大，有些城市不仅不会出现价格战，并且会有明显上涨的态势，当然也有些城市会存在去化和价格的压力。

  美的置业下半年的去化策略仍然是兼顾流量、价格，保持相对的平衡，采取一城一策、一盘一策的基本策略。鉴于公司在现金流方面、销售去化方面，还是有比较充足的资源，所以不会主动在某些城市打价格战。

  此外，上半年，公司在营收和利润方面均实现稳健增长，实现营业收入209亿元，同比大幅增长47.5%；毛利55.2亿元，同比增长8.5%，核心净利润23.6亿元，同比增长24.7%；核心净利率11.3%，较上年全年增长1.1个百分点。

  报告期内，美的置业净负债率为86.8%，较2019年末下降2.2%。债务结构方面，银行借款占比超六成，为64%，公司债占比21%。集团持有的总现金及银行结余为260亿元，尚未动用的银行授信额度为874亿元；公司一年内到期债务占债务总额比重为21%，现金短债比为2.26，流动性充裕。

  另外，融资成本进一步降低。报告期内公司新增借款平均加权融资成本仅为5.18%；8月发行一笔2+2期限公司债，利率再次走低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。

  对此，林戈认为，未来房企融资将加速分化，资产负债结构优质和经营效率优质的公司，他们的成本会越来越低，资本市场对这一类公司也会更加追逐。

  战略巩固年，提升城市效能

  郝恒乐表示，今年公司的整体定位为“战略巩固年”，即巩固生根布局基本策略，具体来看，在运营方面采取精细化策略，创新方面强化产品力，打造差异化竞争能力。

  年报数据显示，报告期内，公司继续推进城市深耕与升级，战略成效初显，助力业绩稳健增长。通过做实城市深耕，单城市产能和效能不断提高，公司坚持深耕多年的佛山、徐州、邯郸、常州等城市均跻身当地市场前五名。

  土储方面，上半年新增土储面积399万㎡，其中二线及以上城市占比达85%。截至报告期末，公司土储总建筑面积5431万㎡，其中长三角、珠三角合计占比46%。此外，公司预估可逐步转化为土储的城市更新项目有10个，其中已有4个城市更新项目已转化为土储。

  对于今年下半年公司的拿地计划，郝恒乐透露，公司仍旧会按照销售额的三分之一来进行补地计划。

  疫情后，房企拿地还是以审慎为主，尽管一些热点城市的土地市场快速复苏，而且超过了以往的地价。但郝恒乐认为，公司没有必要激进地去拿一些高价土地，目前公司的土地储备还是相对比较充裕的。进入第四季度，土地热度和溢价率将会有所控制，公司也会选择合适的时机以及土地储备情况有策略性的补一些地，总体的预算不会有增加。

  “美的置业的产品力在整个行业当中目前处于中上等水平”，近年来，越来越多的房企开始整合优质资源，回归产品与内容，被问及公司的产品力在行业中处于怎样的水平，徐传甫表示。

  他继而补充道，在智慧地产的连续探索中，美的置业已经逐步形成了企业的差异化优势。公司目前在智慧地产的产品硬件上已经领先行业，依托美的家电的强大背景和资源优势已经较早开始硬件的研发，而软件集成方面，美的置业较行业也处于领先水平，除了推出自身研究院的研发外，还与行业内龙头企业海康威视、阿里、华为等一同进行软件集成的开发，将硬件和软件较好结合，并且成立了美的置业旗下的睿智科技，保证整个系统能够真正落到项目的具体实施，已经形成完全可落地施工的能力。

  在客户终端区，公司已经实现把智慧科技从前端的产品研发、终端集成、安装调试到后期运维，包括营销转换做成了全系统的拉通，并且在满足自身智慧科技地产的客服体验和产品力提升的同时，美的置业已经开始进行对外输出。

文章来源:乐居财经

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