疫情过后，也许你所面对的竞争对手少了，但也不要忘记，能够活下来的其他餐饮企业必然都是“优质”企业。面对后疫情时期对复苏市场的竞争，你准备好了吗？ 如果这时候，你准备开一家店，需要注意东京家族

彩生活调整一年 潘军冀望重回高增长阶段（实录）东京家族

  观点地产网 8月19日，彩生活服务集团有限公司在线上召开2020年中期业绩会，公司董事会主席潘军、执行董事陈新禹、执行董事兼首席执行官黄玮现身答疑。

  从去年开始，花样年提出“二次创业”，经营思路上强调稳财务、强运营和精细化运作等，作为旗下物业管理平台，彩生活同样经历了一场战略调整。

  调整的阵痛，从财务数据上稍可窥见：上半年，彩生活总收益同比减少1.8%至约17.79亿元（人民币，下同），拥有人应占溢利同比增加9.5%至2.36亿元。

  相比之下，雅生活预期半年股东应占利润增长不低于35%，碧桂园服务、绿城服务预期净利增长超50%。

  业绩会上，包括潘军在内的管理层用大篇幅讲解彩生活在放缓这一年所做的调整，包括组织架构、业务梳理及债务缩减等，目的是将原来“比较粗放的管理系统”朝精细化改进。

  这些调整动作被视作为未来进一步提升规模打下基础，尽管上半年增速慢，但管理层坚信调整将令彩生活重回高增长的阶段。

  “信心”一词，潘军等人强调了4次。

  基本盘回归

  潘军在业绩会上介绍，彩生活的结构调整主要包括三方面。

  其一是人员架构的调整优化，此前彩生活下设若干二级集团，二级集团再划分区域公司，他形容过去6年公司进行大量收并购时遵循“原来团队的工作习惯”，言下之意并不满这一架构。

  从去年下半年起，彩生活合并二级集团，形成五大战区、三个特区，黄玮兼管深圳特区；架构调整后变得扁平化，权责更为清晰。潘军对此称，希望通过内部资源整合，提升资源响应速度，重新让公司奔跑的速度和效率快起来。

  其二是增强资金回笼，包括将过往做的一些平台性输出、对外投资，在近一年尤其是今年重点调整及清理。这被解读为对2018年前后平台输出战略的否定，当时彩生活积极推进轻资产业务，2019年合作及同盟的总建筑面积达6.49亿平方米，而2020年半年报并未披露。

  对于收购，彩生活管理层同样表达了较为谨慎的态度。潘军表示，公司在2015年前就开始收并购，上市前收并购企业近100家，上市后又收购100多家，另外参股100多家，但中间也有一些教训。

  黄玮则直言，舆论认为彩生活有很多品质问题，是因为很多收购项目“出了一点问题”，这一块公司要加强。

  数据显示，2018-2019年，彩生活收购的合约管理建筑面积分别为5383.9万平方米、123.1万平方米，今年上半年则为0。

  从管理面积看，彩生活同样出现放缓迹象，2017-2019年合约管理总建筑面积分别为4.36亿平方米、5.54亿平方米、5.62亿平方米，复合增长率13.5%；今年上半年为5.64亿平方米，同比微增0.18%。

  已产生收益的总建筑面积方面，2019年彩生活为3.6亿平方米，三年复合增长10.7%，今年上半年为3.64亿平方米，同比持平。而包括绿城服务、碧桂园服务等同行录得业绩增长，主要与在管面积的增加有关。

  对于彩生活的调整，黄玮解释称，公司原来更偏向于互联网的思维和逻辑，去年以来将线上线下作为核心战略，两者要齐头并进。

  作为日常运营负责人，他称，公司为此成立了基础服务事业集群，用于专门打造基础管理的品质，客户的黏度和服务的场景设计。他强调，这是过去做得比较薄弱的环节。同时，成立以IT服务作为事业集群的部门，提高基础服务效率。

  黄玮提及，彩生活核心竞争力之一是低成本竞争，今年仍要立足于核心竞争力。目前彩生活选定100个标杆城市，计划进一步将经验总结成运营模型，其中0.8-1.2元管理费价格区间的已建立标准化模型，未来在1.2-1.8元、1.8-2.7元、2.7-3.5元也要建模。

  年报数据也显示，彩生活物业管理服务收入占比从2017年的75.6%上升至今年上半年的87.7%，增值服务收入占比则从17%降至8.5%；上半年物业管理服务毛利率上升0.3点至26.8%。

  陈新禹表示，这符合本集团现阶段回归本源的战略方向。

  除了架构调整及资金回笼，彩生活还在债务层面进行调整。上半年公司资产负债率55.9%，同比下降7.1个点；总债务规模同比下降14.7%至22.5亿元，由此带动财务费用下降至8800万元，同比下降20.1%，并且是近两年来半年度融资成本最低。此外，包括销售及分销开支也下降了70%，原因也与业务转型有关。

  潘军形容彩生活提升效率的工作是“拧毛巾”，将原本比较粗放的管理系统做到精细化。他希望到今年底或明年中期，公司能做到进一步优化管理细节。

  他透过屏幕传递信心：“通过接近一年的努力，现在已经看到了一些成果。我们计划再用一年左右时间，让集团重新回到高增长阶段，满足投资人的期望。”

  平台的价值

  潘军对彩生活多年来打磨的服务质量和专业能力表示认可，其中一个案例是，3月10日国家最高领导人访问武汉东湖社区，后者正是由彩生活负责管理的老旧小区改造项目。

  面向未来，包括潘军在内的管理层仍坚信，专业化、市场化及性价比将会是彩生活获得市场空间的核心竞争力。

  上述竞争力的打造有客观因素综合作用，彩生活母公司销售规模不大，同时拓展的项目有相当部分属于老旧小区，因而提价面临困难。

  数据显示，彩生活约98.5%的管理面积来自独立第三方开发商委聘，来自花样年的面积贡献仅1.5%。

  按照黄玮的说法，彩生活的价格生态是整个行业中覆盖率最广的，住宅物业收费范围跨度很大，在成本控制方面有特长。该公司已建立的0.8-1.2元低成本运营模型，目标是既一定要挣到钱，又让业主满意服务。

  “现在的物价会继续上涨，相信很多上市公司可能无法做这一价格区段的项目。彩生活为这个区段做好准备，如果他们做不了，我想市场会向我们招手。”

  潘军预计，未来3-5年中国可能出现100家物业上市公司，今年底预计达到40、50家，这种现象表明了行业的价值。但对于行业竞争，他更认可诸如贝壳找房的平台价值，碧桂园或许能在地产行业占有5%销售比重，但贝壳找房的比重更大、估值更高，因为它具备整合能力。

  他重申上周在2020博鳌房地产论坛上发表的“碎片化”论点，认为现阶段物业行业仍是碎片化的竞争，上市公司增长与母公司支持相关。他坦承，按这个逻辑，大地产商附属的公司短期内会有优势。

  而物管是市场化服务行业，二三四线城市的社区服务业仍处于高度分散阶段。潘军表示，彩生活有低价蓝海方面的支撑能力，与互联网结合的能力，并且是完全市场化运营的企业，未来会获得广阔的空间。

  因此他回应，理解当下其它物业公司的估值，但更要看到彩生活的未来。数据显示，目前彩生活的市盈率（TTM）为11.33倍，保利物业为79.42倍，碧桂园服务为75.42倍，绿城服务为59.44倍，雅生活为41.67倍。

  发挥平台作用的体现之一是，截止2020年6月底，彩生活生态圈的注册用户为3770万，其中活跃用户1669万，同比均出现增加。入股的两大股东，京东与彩生活资源聚合提供了社区零售、末端物流、智能技术等服务，360则提供了社区安防、数据治理、物联网等内容。

  最新的尝试是今年6月，彩生活、京东联合进军快递柜业务，探索“社区+物流”场景。黄玮解释，在这模式下，投柜率达到60%即可超过原场租收入。截止8月7日，快递柜业务已落地彩生活95个小区。

  一些不经意的信息透露了彩生活通过平台进行整合的态度变化：黄玮提及，过往公司靠自己探索互联网服务，如今相关团队已梳理、精简，转向与科技企业合作。疫情期间彩生活与京东合作，一星期内便设计出健康码软件。

  按照彩生活的计划，2020年该公司的策略仍将是夯实线下、推动线上，包括通过低成本优势及第三方拓展能力推动规模增长的“增长”策略，精简架构，精细化管理的“增效”策略，以及与合作同伴探寻增值服务的“增值”策略。

  以下为彩生活服务集团有限公司2020年中期业绩会问答实录：

  现场提问：公司从去年开始进入调整阶段，可否请管理层介绍一下目前的阶段性成果？需要多久才能回到较高的增速轨道？

  潘军：我先回答一下大体结构，去年9月我们开始对领导班子组织结构进行第一次结构调整，到现在已快一年了。

  我们做了几个方面的工作：一是人员架构的调整优化，原先彩生活分为若干二级集团，二级集团又在下面进行了区域划分，过去六年由于进行了大量收并购，我们在扩张过程中遵循原来团队的工作习惯。

  去年下半年开始，我们进行了集团在二级架构的调整和整合，取消二级集团的存在，完成了合并，形成五大战区、三个特区，黄玮总还直接管辖深圳特区。

  调整后增强了效率，结构更加扁平化，权责更加清晰，我们也希望通过内部资源的整合来提升资源响应速度，重新让奔跑的速度和效率快起来。

  第二，增强了资金回笼，以前我们做平台性输出、对外投资，这是近一年来尤其是今年重点调整和清理的部分，从财务表现就能看到。

  第三，债务状况，我们的债务有了一定的调整，虽然规模变化不大，但是融资成本下降了20%，超过债务下降速度，这表明市场对调整动作的信心。

  我们争取到今年底，最长不超过明年中期，希望把之前在管理细节方面做得不到位的地方进一步优化。

  提升效率，我们做的就是拧毛巾的活，把原先比较粗放的管理系统精细化，这是过去、现在和未来都需要持续改进的地方。通过这些工作，进一步提升管理质量，管理质量的提升也意味着未来我们有更强的能力。

  通过接近一年的努力，现在已经看到了一些成果，计划再用一年左右时间，让集团重新回到高增长阶段，满足投资人的期望。

  黄玮：去年9月份，整个集团做了架构调整，这个架构调整主要是基于战略性调整。彩生活原先更偏向于互联网思维和逻辑，去年把线上和线下这两条线都作为公司的核心战略，齐头并进。

  基于这一战略调整，这次集团组织架构调整中，我们按照这两条线进行梳理。一是成立基础服务事业集群，专门打造基础管理品质和客户粘度、服务场景的设计，这是我们以前做得比较薄弱的地方，这次专门围绕这条线设立了一个部门。

  二是成立以IT服务作为事业集群的部门，围绕原先在互联网方面的创新产品、创新企业，更好地服务于社区，提高基础服务效率，达到管理的精细化。

  现场提问：彩生活业务拓展一直是比较独立的第三方拓展，来自母公司的管理面积比较少，目前合约管理面积的增长有所放缓，未来如何重回增长？管理层刚刚提到蓝海战略，是否可以详细介绍一下？

  黄玮：彩生活是有核心竞争力的，我2015年才加盟彩生活，2015年之前，我对彩生活的低价格运行并不了解，当时还带有一点疑问。

  今年上半年我去了很多彩生活的项目，发现彩生活0.8-1.2元的很多项目都管得非常好，业主满意度挺高的。

  彩生活管理规模大，部分收购项目服务有瑕疵，这一块接下来也要进一步加强。我们在核心竞争力打造方面也是有竞争优势的，今年还是立足于把核心竞争力固本清源，塑造标杆项目，100个标杆城市的口碑能提升，品牌知名度能提升，很多上市公司可能无法做这个价格区段的项目，我们为这个价格区段做好准备，当他们做不了这个价格时，市场就会向我们招手，我对彩生活在这一块的增长非常有信心。

  IT互联网方面，一方面是靠我们自己，重新打造新“北斗七星”，目前取得了非常好的成绩，提高了效率。

  另一方面是我们跟京东、360一起打造智慧社区，也会慢慢取得比较明显的实效成果，让业主感受到高科技服务的力量，也会给社区服务赋能。

  只要我们把核心竞争力进一步塑造，真真正正落实，让业主体会到我们服务的性价比，一到两年之内能够调整到位的话，后面的竞争力就会重新起来。

  一个企业还是要靠核心竞争力，不是靠讲故事或并购。

  现场提问：未来在整体债务结构、债务水平方面有什么计划？

  陈新禹：关于债务情况，今年上半年的报表中变化比较明显，整体来讲目前是主动缩减债务的策略。从2018年中期的41.7亿元，降到今年中期的22.5亿，减幅巨大，尤其是上半年融资成本下降了20%，这是比较大的比例。

  2020年下半年，我们还会继续降低债务规模，可能有一些新债更新，这主要是立足于债务结构的调整，把短期放得更长，抓住目前资本市场低息环境，进一步降低财务成本。

  现场提问：最近两年有很多物管公司上市，彩生活作为第一家上市的物管公司，如何看待这个现象？是否感觉有压力？如何看待其他公司目前估值比较高的情况？

  潘军：彩生活2014年6月30日上市时我就谈到过，从当时来说，未来5-10年，中国可能会出现100家物业上市公司。

  一个很简单的推理模型，大家会看到物业的价值，中国有房地产百强，大家都会推自己的物业上市。

  目前香港和A股上市的物业公司超过30家，总市值已超过4000亿。我认为再有3-5年，这个行业上市公司数量一定会突破100家，目前排队的还有十几家，也就是到今年底可能有50家上市公司。现在还有一些大公司没有动作，比如万科物业。

  这种现象表明了行业的价值，最近大家又看到一个新的上市公司，叫贝壳，贝壳上市第一天估值就突破400亿美元。

  最近我看到一些资本市场的评论，这次疫情之后，有一句话很经典“所有传统行业都值得被新模式和互联网重塑一次”，这可能是未来最重要的趋势。

  再看彩生活时，我们是有信心的，正如黄玮总所说，首先是我们的核心竞争力是有差异化的，有低价蓝海方面的支撑能力。

  其次是我们跟互联网的结合能力，去年开始发生了一次重大变化，不再是完全依赖自身的团队，而是学会跟优秀者合作。平台的价值就在于整合，贝壳为什么会有这么高估值？最重要的一点是上面跑的平台有200多家，它是平台的价值。

  三是我们是一家完全市场化运营的公司，未来五年会把这个市场全部碎片化，就像现在的房地产市场一样。

  房地产16万亿，碧桂园的销售额占整体行业也就是5%，但贝壳的比重要高得多，为什么会有这么高估值？因为他具备行业的整合能力。

  从这个逻辑来讲，现在看规模、看资源的免费性，大地产商附属的企业短期内会有优势，但物管行业是市场化的服务行业，从根本上来讲，这个行业的本质不是高毛利的，而是高附加值的。

  按照这样的方向，对市场化发育的企业来讲，未来可期。我理解现在的估值，但我认为大家更要看彩生活的未来。

  越多元化的市场，未来会有更好的模型出现。现在这个行业是估值千亿，未来一定会出现万亿估值社区服务企业，十年后再来验证我的预言。

  现场提问：不少公司都在积极收并购，彩生活过去也有收购万象美和开元国际这一类很成功的案例，未来在收并购方面的计划是怎样的？此外很多公司都在做配股和发债，也是在为并购做准备，彩生活是否有这方面的计划？

  潘军：整个行业蓬勃发展，资本市场给的估值比较高，现在大家都在进行重大收并购的安排。彩生活在15年前就开始收并购，当时收并购价格很便宜，甚至送给我。

  彩生活上市之前收并购企业就接近100家，上市之后又收购了100多家，我们还参股了100多家，在行业内有我们这么丰富收并购经验的并不多。

  我们收并购成功的开元国际、万达物业，都融合得非常好，但这个过程中也有一些教训，进行收并购非常复杂，团队如何融合、业务标准如何搭建，这是未来行业整合必须解决的问题。

  对于整体扩张来讲，当我们完成了调整，还是会有，按照什么样的标准，每家企业都有自己的战略布局。彩生活仍然坚持关于精细化管理、低价蓝海等必须有很大提升空间的方式。

  对于行业的整合，展望五年后，100家上市公司该怎么整合，这个问题彩生活已经在考虑。

  陈新禹：收并购业务是常规路子，彩生活在这方面不缺乏经验，上市前、上市后都比较活跃。我想跟大家分享的是，收并购业务尤其大型收并购是很复杂的过程，而且是需要整合的。

  彩生活收购万象美，就是很大的收并购业务，完整地把收并购业务融合成自己的一部分，目前在行业内可能独此一家，彩生活有着非常独到的经验。

  大家为什么问到收并购？彩生活会不会走这么一条增长的道路？在目前这个点上，我们也不否认，有机会我们会去做。

  刚才问到估值问题上，压力肯定是有的，管理层会寻求对投资人更有效的回报。

  彩生活作为物业第一股，60倍PE有没有过？当年也有过，只不过今天在这个点上怎么看这个问题。

  一个上市六年的物业公司和一个上市六个月的物业公司相比，我们对行业的看法有自己的经验，不是追求单纯的高估值。站在今天，回顾过去和展望未来，会看清楚自己在行业的优势和具备的特点。

  从今年上半年的报表可以看出，我们更加注重基础物业，提升品质，强化收缴率，目前已经有比较明显的变化了。

  同时，和互联网巨头京东合作，和360建立智慧社区，从原先自己进行互联网方面的探索，到今天更加注重跟行业巨头的合作，这就是目前的现状。

  这几个方面想，我们还是很有信心的，会按照自己的打法和策略重新调整，走出自己的路。资本市场和投资人慢慢认清楚之后，也会给出应有的估值和定位。

来源：观点地产网

文章来源:观点地产

东京家族   乐居财经讯 李兰8月13日，乐居财经获悉，广东中奥物业管理有限公司（以下简称：中奥到家）对外投资企业新增济南快勤服务有限公司。该公司由中奥到家100%持股。   据悉，济南快勤服务有限