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中经世纪：利润“掺水”｜物色㉑赤色黎明2010

  编者按：物企上市，一“票”难求。乐居财经启动“物色”系列，深入挖掘物业服务企业的公司治理、服务能力和资本价值。本期关注：中经世纪 （838042.OC）。

  策划 | 陈海保

  统筹 | 王敬宾 徐迪

  撰文 | 张丹

  一排黑洞洞的筒子楼，十几户一字排开，厨房、水房和卫生间都是共用的。

  每天生活的场景，大抵是这样的：在过道里排队等着做饭，排队上厕所，端着洗漱用品洗脸刷牙。

  大学毕业后留校当老师的周明德，就住在这样的教师宿舍楼里。

  如果没有身体的健康报警，没有生活的捉襟见肘，他或许会当一辈子的老师，又或许会像当初规划的那样：做一名学者。

  然而，生活的玄妙之处就在于没有如果。方向一旦发生偏移，之后所走的路就完全不同。

  “12平米的房子，一家三口挤在里面，过道窄得连转个身都困难，年幼的孩子在小屋里四处碰伤而不时哭闹。”几乎每天都在发生的事，犹如积压许久的火山，最终喷薄而出。

  身为一家之主的周明德，迫切地想要改变生活现状，下海经商在他当时看来是改善生活的好方法。

  1993年，30岁的周明德辞掉了在别人看来是“铁饭碗”的大学讲师工作，筹备办起了北京中银信咨询有限责任公司（简称：中银信咨询）。根据介绍，公司主要做投资管理咨询、物业管理、出租办公用房等，这虽不是中经世纪(838042.OC)的雏形，却为周明德创后期创办中经世纪做好了铺垫。

  实控人周明德

  中经世纪是北京凤凰城科技集团（以下简称：凤凰城集团）旗下的物业服务公司，周明德是凤凰城集团的董事长，是中经世纪的实控人。

  寒门出贵子，周明德算是比较典型的。

  周明德出生在安徽当涂的一户农村家庭，兄弟姐妹8个，由于家庭条件有限，只给了他读书上学的机会。

  1978年，高考制度恢复的第一年，15岁的周明德考上了安徽财贸学院，3年学成毕业后，被分配到了安徽省宣城行署供销社担任科员。工作期间，偶遇几位数学系教授点拨，立志要考财政系研究生。

  1985年，周明德考进了中国人民大学财政系，1987年毕业后留校任教。在大学教书育人6年，转而投身商海。

  文人变商人，初涉生意场的周明德一开始走得并不顺利。

  1993年，他和几个同事一起创业，先后在海南、北海、南通和昆山等地投资，遭遇困境和投资上的失利后，这个联盟就解散了。

  周明德开始只身单干，思考再三决定从房地产起步，于是就有了北京凤凰城房地产公司（简称：凤凰城地产）。成立初期，跟房地产沾边的小活，周明德也不放过，包括小院墙改造、小门头装修，类似这样的细碎工程，周明德接得不少。

  “我不是北京规模最大的房地产开发商，但如果以接手的房地产项目数量来计算，我肯定是项目最多的开发商。”说起凤凰城的接手项目，周明德很有自信地说道。

  如此，“项目最多的开发商”也就成了凤凰城地产的标签。

  发展壮大后，凤凰城地产先后开发过世纪经贸大厦、世纪科贸大厦、四季青巨山别墅、“燕西台”、“北京北”等多个北京知名建筑，周明德的名字也开始渐渐为人熟知。

  不过，周明德为人低调，即使在闹得沸沸扬扬的西藏药业股东之位争夺战中，也能够“明哲保身”。

  近30年的发展，凤凰城集团旗下拥有不少于9家公司，业务覆盖金融投资、医药产业、房地产、体育产业和物业服务等，总资产超百亿，但周明德出席的活动并不多，偶尔会在人大校友活动中能看到他的身影，他接受的采访也很少。

  而今年将60的他，也常常隐身在公众视线之外。

  偏安北京一隅

  周明德在1994年创立中银信咨询时，就开始涉足物业管理领域，不过，当时并没有作为单独业务开展，而是与投资、出租办公用房、商用房等混在一起。

  3年后的1997年，凤凰城集团成立了北京中经世纪物业管理有限责任公司。在新三板上市的前一年，中经世纪的企业类型从“有限责任”变更为“其他股份有限公司”。

  2016年8月，北京中经世纪物业管理股份有限公司的挂牌申请获得批准，正式登陆新三板市场。

  未上市之前，业界常用“中经物业”来形容凤凰城集团的旗下物业，而今，在官网上都是用“中经物业”来称呼。2016年在新三板上市之后，“中经世纪”的简称慢慢了多起来。

  乐居财经从工商资料获悉，中经世纪的全称已从上市之前的“北京中经世纪物业管理股份有限公司”更名为“北京中经世纪科技园管理股份有限公司”，用“科技园”替换了“物业”。

  据介绍，中经世纪是集物业管理、房产咨询、房屋租赁、装潢设计、园区服务等专业服务为一体的综合性物业管理企业，管理业态涵盖写字楼、商务公寓、高档别墅、住宅、工业园区等，管理面积近100万平方米。

  其提供物业服务的项目，主要依赖股东及关联方，多为凤凰城集团所开发的住宅及商业地产项目。

  乐居财经了解，中经世纪的控股股东为凤凰城科技集团有限公司，持股58.67%；剩余股份由北京世纪众联投资有限公司（简称：世纪众联）、北京世纪合众投资有限公司（简称：世纪合众）持有，分别为21.8%、19.53%，其中世纪众联的出资人为凤凰城科技集团有限公司的骨干员工，世纪合众的出资人为北京中经世纪科技园管理股份有限公司骨干员工。

  中经世纪的服务区域主要集中在北京市，从近年来项目收入贡献来看，九成收入都来自北京。

  中经世纪也有意识到了这一点，在财报中表示，业务地区集中度过高会带来一定风险。数据显示，2018年、2019年是北京市营业收入分别为6272.67万元、6551.42万元，占当期收入的91.54%、87.68%。

  中经世纪北京之外的服务项目，主要是在周明德的出生地安徽。就2019年来看，合肥、蚌埠的合计收入920万，尚不足千万元。虽已发觉业务区域过于集中，也在努力开拓全国市场，但从目前成效来看并不明显。

  毛利率连年走低

  上市已将近4年，中经世纪在新三板市场一直没有交易信息，20多年的发展究竟价值几何，难做客观评判。

  靠着凤凰城集团的管理面积输送，中经世纪的收入高低起伏，净利润也呈现高低交替。

  2016年—2019年，中经世纪营收为6200.96万元、7090.23万元、6852.16万元、7472.25万元；净利润分别为1195.77万元、1264.24万元、1096万元、1165.31万元。

  4年发展，中经世纪的净利润尚不如上市之初，而这其中还有“其他收益”和“营业外收入”的填充，如果没有百万元的进项，净利润则与2018年基本持平。

  2019年，中经世纪“其他收益”同比增加101.39%为157.38万元，主要是收到政府补助；来自营业外的收入为4.37万元，同比大增490.38%，该笔收入为期内社保返还的失业保险费用。

  成本开支的增加，也在侵蚀利润。中经世纪的营业成本以人工成本为主，2019年营业成本继续攀升，为5502.66万元，同比增长16.17%，远大于营业收入9.05%的同比增幅。

  放眼近四年，中经世纪的花钱开销的力度一直高于赚钱的速度，这就使得毛利率连年下降。2016年—2019年，毛利率分别为35.38%、24.06%、30.87%、26.36%，降幅可观。

  营业成本的上涨，主要受人力成本的上行所致。财报中提到，近年来，中经世纪的人力成本和劳务外包成本不断上升，2019年，这两项成本占营业成本的比例为70.58%。

  所以，摆在中经世纪面前的，不仅是竞争环境下的收入如何提升，还有收入增长之后的成本怎样控制。

文章来源:乐居财经

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