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量涨10%、知识城+万博承接外溢！今年广州楼市这样走？麦克斯奥特曼

  2021年开局，广州楼市成交依旧强势。

  据阳光家缘网数据，截止到1月8日，广州新房共网签2490套，同比去年涨100%，也是同比近6年来，唯一冲上2千套水平的时段。

  此外，自12月底开始，广州已连续3周打败惠州、佛山等新房网签大户，成为大湾区内地九城新房网签冠军。

 

 |大湾区内地9城最新一周网签情况

  这个2021年，广州楼市表现会否延续强势？

  近日，多家机构出了关于2021年广州楼市预测，或许我们可以从中一窥端倪。

  01

  中原：2021年成交量出现10%左右增幅

  广州中原研究发展部预计，2021年供货量最大的区域依然为增城、南沙、黄埔，三区预计占据广州新房总供应量的60%。

  此外，2020年缺货严重的荔湾、海珠、天河有望在来年得到一定补充。

  

 ▲ 2020年各区一手供应预测（单位：套）

  新房成交方面，广州中原研究发展部预计更加积极的人才落户购房政策将会落地，如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案，以及最新实行的“双一流”本科零门槛入户，将使更多买家获得“房票”，直接带动成交。

  另一方面，疫情持续影响国内外各类投资稳定性，而中国房地产市场则相对稳定，尤其广州作为一线城市，物业具有较强保值功能，这将吸引更多买家购房，作为资产保值的途径。

  在此环境引导下，中原预计2021年新房成交将在2020年基础上，出现10%左右增幅。

  ▲ 2021年成交量预测（单位：套）

  二手房方面，中原认为，明年市场可能先迎接一波“小阳春”。因此，预计明年月度成交有望维持在11000宗以上的高位，超过去年水平，价格则微幅上调或保持平稳为主。

 

  02

  合富：知识城+科学城+万博+南站承接中心区外溢

  由经济及政策层面看，合富研究院预计宏观环境仍然利好2021年广州市场供需释放。

  合富预计2021年广州商品住宅市场总体供应保持充足，新增货量将超11万套。

  值得注意的是，其中7成货量集中在“规划兑现力度大/配套成熟” 板块，包括：中心区荔湾、黄埔科学城及周边、香禺万博汉溪等，它预计市场能够实现“有效供需对接” 。

  在供应带动下， 2021年广州商品住宅市场成交仍可维持在1000万㎡以上的“相对高位”。

  此外，2021年米自“村改地/车辆段”项目的货量供应将有显性上升，其预计相关项日供应规模超3.5万套，较2020年翻倍，占全市比重或超3成。

  相关项目入市有望拉升所在板块市场成交，但亦将加大其它板块的竞争压力，预计2021年供货在1000套以上的“大规模货量”项目亦将增多， “一盘独大”的现象减少、客户选择更多样，同时项目之间的市场竞争亦将加大。

  具体到各板块方面，合富预计中心区“供不应求”加剧，城市规划及住宅供应重心逐步从传统商务区向白鹅潭、白云湖、白云北部四镇等规划新区延伸。

  而随着主城区范畴不断拓展，叠加近郊黄埔、番禺产业和配套建设优势凸显，其城市价值不断被认可，黄埔知识城、科学城临港经济区及番禺万博长隆、南站周边片区将加速承接市中心外溢需求。

  总体而言， 合富认为2021年广州市场成交有望维持高位 ，城市规划/配套持续兑现，利好城市资产价格中长期增长趋势，而项目竞争度增加情况下，预计“稳价出货”仍然是各大房企实施的主流策略， 2021年市场价格上升幅度会有缩窄。

  03

  戴德梁行：大宗交易额将持续上升

  商业地产方面，戴德梁行也给出了相关看法。

  它预计，2021年，广州甲级写字楼市场计划供应量将达120.4万㎡，为十年来之最，其中约七成位于琶洲，总量达83.5万㎡。预计全市空置率将推高，租金下调不可避免。

  同时，2021年广州市场将新增51.9万㎡优质购物中心，包括凯达尔印象城、星寰国际商业中心、新塘金珀天地等6个项目。随着经济形势逐步好转，今年商业地产租金有望小幅增长。同时非核心商圈将成供应主力，占比一路走高，在2025年预计将升至66.5%。

  总的来说，戴德梁行预计2021年广州大宗交易额将持续上升。作为疫情中经济复苏最好的城市之一，广州经济发展韧性十足，将吸引越来越多国内外的投资者关注。

  城市“大翻新”背景下，明年或迎来发展新机遇：琶洲、国际金融城初具雏形；全球交通枢纽建设进一步推进，包括广州站以及广州东站的升级改造；未来广州将有超过300条城中村启动城市更新改造，有望增加中心城区优质项目供应，吸引更多高端产业向中心城区聚集。

  04

  邓浩志：房贷新政不会改变楼市上行趋势

  值得一提的是，在2020年的最后一日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，当中明确提到，银行放款房贷不得超过规定的比例，超过的需赶紧调整。

  这也意味着，购房者最关心的房贷，额度有趋紧之势。

  这个消息对于房地产来讲，是什么风向标？

  地产经济学家邓浩志认为，“贷款管理制度”是“三道红线”政策的姊妹篇。“三道红线”收紧的是资金使用方，即房地产企业，避免了房企超额融资。“贷款管理制度”收紧的是资金提供房，即限制了银行及金融系统流入房地产贷款领域的资金额上限。两个政策叠加起来，把资金供需两方面都予以了限制。

  “目的很明确，就是为了限制过多资金流入房地产领域，一是防范可能由房地产引发的金融风险。另一方面是避免过多资金流入房地产领域，从而推高房价、地价，影响稳房价预期目标及房地产调控效果。”

  但他认为，新政只是限制了金融系统给房地产贷款的上限，不等于就此收缩房地产业的融资总规模。房地产行业仍然能继续贷款，一般正常业务不会有什么影响。主要是限制在市场过热的时候，避免过多资金流入。

  他强调，今年房地产的基本面，宽松货币政策与地方人才引进政策的叠加力度，明显比贷款新政威力更强大大，所以今年楼市上行的总体趋势不会因为这条政策的发生趋势性的改变。

  来源：广州中原研究发展部、合富研究院、戴德梁行、微博号@邓浩志

  广州乐居综合整理

文章来源:乐居买房

麦克斯奥特曼   金九开启征程，广州楼市沸腾！   上周供应   据克而瑞数据监测，上周（8月24日-8月30日）广州合计供应2839套商品住宅，供应面积为29.38万㎡，环比增加13%。从近八周商品住宅供应面积走势