乐居财经讯 李礼 1月27日，越秀房产信托基金(00405.HK)公告，建议根据1,500,000,000美元有担保中期票据计划发行400,000,000美元于2026年到期之2.65厘有担保票据。   董事会谨此宣布，于20三角洲8终极目标

2020中国地产经理人发展状况调查报告三角洲8终极目标

  文/乐居财经 于婞 王丽娅

  在新冠疫情的冲击下，2020年的世界经济并不乐观。

  联合国贸易和发展组织发布的《新冠大流行对贸易和发展的影响：向新常态过渡》显示，2020年全球经济将收缩4.3%，两年或将有1.3亿人陷入极端贫困。

  国际货币基金组织预计，2020年遭遇了自上世纪大萧条以来最严重的经济危机。在未来5年，这场危机将导致全球损失28万亿美元。

  中国的经济也受到疫情波及，GDP增速下降到了-6.8%。但是，随着中国疫情逐渐被控制，中央政府推动复产、复工、复市、复商，经济逐步恢复。

  在特殊的经济形势下，职业经理人今年的发展也是充满波折。

  上海博尔捷企业集团创始人侯正宇曾表示，加薪难是所有职业经理人在后疫情时代面临的普遍职业风险。通常，企业因为发展需求，为留住骨干人才，大多数员工每两年左右获得升职加薪的机会。同时，每年还有常规的加薪机会。但在后疫情期间，员工必须接受降薪。职业经理人的降薪幅度高达20%至50%。企业内部职业发展受阻，职业经理人大多会选择跳槽。

  在2020年疫情的冲击之下，众多企业关闭了招聘窗口，企业不再追求增速而是希望能够活下来。企业“断臂求生”的策略直接导致职业经理人失去了跳槽机会。被降薪、被裁员、被转岗……是职业经理人在后疫情时代正在经历的众生相，历经沧桑之后是无限蔓延的焦虑和迷茫，被疫情黑天鹅搅乱的这一池春水，谁也不知道何时才能风平浪静。

  在经济下行压力下，房地产依然是国民经济的压舱石和稳定器。中国地产经理人，作为房地产行业企业的中流砥柱，他们肩负着带领企业发展的重要责任，掌握着调动企业资源的大权。他们的发展状况关系到企业乃至行业的未来，尤其在逆境中更加凸显掌舵者的举足轻重。2020年，中国地产经理人经历了哪些内心挣扎？又如何剥开迷雾？现状如何？

  延续2018、2019年持续关注，乐居财经联合新浪财经、中国企业家、中房网、中物研协正式发起“2020中国地产经理人调查问卷”。此次调查，在全国60城同步进行，累计收到网络和面访有效反馈问卷上万份。

  经理人特质

  第一批90后登上房企高管职位

  调查数据显示，“2020中国地产经理人调查问卷”的参与者76.81%为男性，女性比例占23.19%。这一现象，接近于抽样调查的100家地产公司所分享的中高层统计中，20%左右的女性占比。

  年龄方面，42.55% 的问卷参与者为90后，70后31.91%，80后21.28%，60后4.26% ，没有50后。60后、70后地产人入行近20余年，囿于地产圈，持续主动关注跨领域的行业动向，能够对行业发展提出建设性意见的情况极少。帮企业打完江山之后，管理者对企业的价值也逐渐衰退。在有其他行业知识背景的空降兵面前，毫无优势可言。

  作为互联网原住民， 90后的崛起是一次强劲的后浪，相较80后地产人对市场更加敏感，新潮的思维方式是传统的房地产行业急需的。2020年，第一批90后已经进入而立之年，很多房企也开始重用年轻人，甚至有一批90后早早进入了房企高层的核心位置。

  此外，伴随着中国地产创一代退休、卸任，“地产二代”也逐渐走向台前。他们多为80、90一代，正被父辈们安排到企业各个关键岗位上掌管公司业务，甚至是进入核心高层。

  年龄也决定了从事房地产业的年限，调查结果显示，48.94%的经理人从事房地产行业不足5年，5至10年的占8.51%，10年以上和20年以上的地产经理人各占21.28%。

  超8成经理人认为“远见”领导力最重要

  作为职业经理人，必须具备超强的领导力，才能实现企业的良好发展。这是个人的人格，也是企业的选择，房企高度结果导向的业务模式，成就了一代权威型管理者。

  对于最重要的四个领导力品质先后顺序，82.98%的职业经理人认为，分别应该是：远见、团队合作、充满激情、责任心。“远见”近乎是参与调查经理人们公认最重要的品质。

  武汉市房地产开发协会副秘书长张涛曾表示，对于地产经理人而言，要有所“远见”，面对当前的困难，要始终有“预判2年之后”的长远眼光。比如，在“三道红线”的压力之下，房企不能再以规模为王，优秀经理人应更注重企业的运营质量和利润，引导企业顺利转型。

  9成受访经理人坦言年薪两年未涨

  相比较创始人，职业经理人上位纯粹靠能力打拼，靠威望服众，靠业绩说话。当第一代大佬退居幕后以及家族世袭的继承者俗称“房二代”还在成长期时，这些职业经理人往往成为公司新的领军人。然而，房企创始人，目前多数依旧为公司薪资最高的个体，相比之下职业经理人的薪资略显逊色。对于职业经理人而言，多数基本薪资并没有很高。公开资料显示，2018年收入过千万元的房企高管（包括创始人），至少已经有100位。98%的经理人在面访时坦言，2019、2020年的薪资没有增长。

  薪资构成方面，调查数据显示，72.34% 的地产职业经理人为“基本薪酬+福利薪酬+各种津贴+激励薪酬”，另有19.15% 的人为“基本工资+年度奖金+长期激励性报酬+福利计划”，也有4.26% 的经理人是“固定薪酬+浮动薪酬”。

  调查结果显示，2020年，61.7%的地产职业经理人年薪在80万元以内，年薪80-200万元区间的占14.89%，年薪200-500万元区间的占19.15%，而年薪在500万元以上的地产职业经理人仅占4.26%。

  2020现状

  “三道红线”是2020年最大难题

  上半年，中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。

  下半年，“三道红线”下的房企融资受限，土地市场整体呈现下降趋势。同策研究院于10月12日发布的数据显示，40家典型上市房企9月融资总额为402.14亿元，环比下降51.41％，为今年以来月度最低水平。表面上看，房企能借到的钱变少了，但深层次改变的是整个行业的游戏规则。

  市场环境的改变对于职业经理人的工作也是一大挑战，调查数据显示，2020年，82.98%的经理人认为工作中遇到的最大困难是市场环境，65.96%的人认为“三道红线”的出台受到影响极大。此外，疫情影响、战略频变、土地制度改革、同业竞争和人事变动也是造成工作困扰的重要因素。

  有信心完成年度任务的经理人不足15%

  距离2020年的结束已经不足一月，往年各个开发商定下的年度任务大都已经或超额完成，但今年恰恰相反。

  2020年伊始，疫情突发使得房地产市场受到巨大的影响，售楼处关闭，春节交易量骤降，虽说这一现象在复工复产后有所缓解，投资、销售、拿地等重要指标增幅回升，但对于经理人来说，房企的年度任务依然是一个巨大的挑战。

  调查结果显示，有信心超额完成年度任务的经理人仅占4.26%，有信心100%完成任务的人占10.64%，而57.45%的经理人只能完成年度任务的80%，另有2.13%的经理人预计完成60%。

  市场环境的改变对于职业经理人的工作也是一大挑战，调查数据显示，2020年，82.98%的经理人认为工作中遇到的最大困难是市场环境，65.96%的人认为“三道红线”的出台受到影响极大。此外，疫情影响、战略频变、土地制度改革、同业竞争和人事变动也是造成工作困扰的重要因素。

  68%经理人信赖线上引流蓄客

  2020是当之无愧的直播爆发年，头部主播的顶级流量，带货直播的种草效率，无一不在印证“万物皆可播”时代的来临。在疫情的倒逼下，房地产也迈入线上营销元年。视频直播看房、VR看房、微信群直播、明星直播……纷纷登场，直播带货改变了传统房地产蓄客模式，线上卖房加速前行，直到3月，乐居“好房线上购”上线，完成了购房者在线上看房、选房、认筹、开盘、定房、签约的闭环，实现了房产交易电商化的全面落地。

  9月16日，天猫与易居发布战略合作，联合推出“天猫好房”平台。“天猫好房”帮助房地产企业定制线上房产旗舰店，把3D购技术、直播以及更多金融服务能力与房产行业结合，一起打通线上看房、购房的全链路。

  双十一期间，在全民直播的大背景下，房企也搭上了电商的顺风车。大牌明星坐阵、总裁站台、直播送豪礼……超过100家房企通过开设旗舰店或者单盘亮相的方式登陆天猫好房，基本囊括了中国房地产开发企业500强企业中的主流房企，进行让利的热门楼盘超过3000个，累计提供了80万套的优质住宅房源。

  面对线上直播风口，许多职业经理人都抓住了线上营销的机遇。乐居财经调查显示，经理人们认为房地产销售渠道无法完全转变为网上销售，68.09%的经理人信赖通过线上流量引导蓄客。另有23.4%的经理人认为，线上线下融合，线上完成30%，线下完成70%是当前房产销售比较理想的状态。6.38%的人认为线上线下融合，各承担50%作用；还有2.13% 的经理人认为线上线下融合，线上完成70%，线下完成30%。

  前景预期

  8成经理人谨慎跳槽

  面对职业上的困扰，只有4.26%正在打算与人合伙或独立创业，14.89%的人有这个想法，而80.85%的职业经理人还是选择按兵不动，暂时观望。

  大部分的职业经理人面对工作上的困难，还是选择直面并努力克服，在乐居财经的调查问卷中，一经理人表示：“企业的运作，随着政策的改变而改变，提前谋划，顺势而为，团队协作可以共同克服苦难。”

  也有经理人给出了具体的方案：“在项目经营层面，持续提高专业水平；保持工作激情、提升活力；勇于创新、敢于尝试新技术、手段；严格自律、带动团队整体责任心和纪律性的提升，以应对未来可能更困难的环境。在企业整体经营层面，客观清醒的认清当前国内、国际形势，认真学习、研究、分析，结合企业实际，与团队共同制定适合企业的策略、措施，并克服困难，认真落实到位。”

  7成经理人认为500强找寻“第二曲线”

  对于2020年房地产市场的感受，57.45% 的经理人认为与2019年的情况基本一致；17.02%的经理人认为这是历史上最艰难的一年。

  如果科技进步能降低房企成本，70.21% 的经理人认为500强房企不要等“躺”赢，应该寻找第二曲线；40.43%经理人认为强者并购潮将会再度涌现；另有不足20%的经理人认为未来扛不住的房企会选择退市或对内裁员。

  对于未来，57.45%的地产经理人认为，中国房地产发展已触达“天花板”。而认为中国房地产发展遭遇“天花板”的会在5年后、10年后和20年后的经理人占比分别为17.02%、19.15% 和6.38%。

  在为期一年的与房地产高管面对面访谈过程中，多位地产经理人总结认为房地产行业总体上进入下半场，其基本特点是：市场总量仍然巨大，但区域分化严重，企业集中度不断提高，转型升级成为房企发展的主旋律。

  结语

  在为期一年的与房地产高管面对面访谈过程中，乐居财经了解到，房地产行业总体上进入了下半场。其基本特点是：市场总量仍然巨大，但区域分化严重，企业集中度不断提高，转型升级成为房企发展的主旋律。

  正如旭辉林中所言：“今天，如果一家房企不能推动数字化转型，未来一两年没有问题，三五年就有大问题，十年后就会碰到生存问题。”

  就整个行业而言，无论当下还是未来10年，甚至更长远，房地产依旧是中国的支柱产业。三道红线后，行业整体安全性提升，房企百强榜换座率变低，只有把握房企数字化，做好优化转型，才能成为行业的领军者。毕竟能力制胜的规律永远不会改变。

文章来源:乐居财经

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