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拆解弘阳、朗诗、银城：五大核心指标剖析宁派房企现状哥太深了肚子鼓起来了

  城市性格的变迁，是时代的缩影。

  没有哪一座城市，能像六朝古都——南京这般厚重、沉稳。而从这座城市走出来的房企，恰恰贴合了城市的性格。

  稳，是宁派房企的底色。

  回顾南京房地产发展史，本土房企在过去的二十年中曾经历过一段辉煌的历史，栖霞、亚东、银城、城开、朗诗、高科、弘阳等，在南京打造出一个又一个标杆。这种生态平衡被打破是在2001年，万科以绝对高价拿下棚户区二道埂子，成为首个在南京“吃螃蟹”的外来品牌开发商，自此南京楼市的大门被打开，随后几乎每隔三年，就会有一批新晋房企挤破了头也要在南京占有一席之地。

  如今，南京楼市已然是品牌云集，赛道也逐渐由宽变窄，本土房企的格局正发生翻天覆地的变化，大浪淘沙后由南京走向全国的本土房企更是屈指可数，当下在全国真正能称得上百强的，无外乎弘阳、朗诗和银城，三家本土房企也成为了“宁派房企”闯荡房地产江湖的典型代表。

  宁派房企现状如何？弘阳、朗诗、银城三家房企五大核心指标变化或将揭示一二。

  销售业绩：弘阳目标完成率高于行业平均值

  在以规模论英雄的时代，销售业绩往往是房企实力最直观的表现。

  从2019年全年和2020年上半年数据来看，弘阳与朗诗、银城逐渐拉开差距，并大跨步向前。

  2019年，弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元，同比增长37.6%，三家房企中规模最大。2020年上半年，即便受疫情影响，弘阳销售金额达到315.7亿元，同比增速4.4%，对比百强房企平均-2.7%的销售业绩增速，可谓是实现了稳健持续增长。

  不确定因素下，弘阳业绩仍然保持确定性增长。最新数据显示，2020年1-10月，弘阳地产实现累计合约销售金额645亿元，已完成全年业绩目标的86%。从中房网监测的42家房企销售情况来看，弘阳地产的全年销售目标完成率排名第11位，超过了阳光城、宝龙等房企。

  盈利能力：弘阳赚钱，银城净利润涨幅最高

  2020年，是行业从“规模为王”转向“利润为王”的关键一年。

  整体来看，三家企业盈利能力最强的是弘阳。从企业公布的中期业绩数据来看，弘阳毛利率为25.3%，盈利能力相对较高，朗诗、银城则不相上下，分别为17.1%和15.66%。

  上半年，弘阳核心净利润增长80.7%至8.7亿元，毛利率为25.3%，净利率为9.3%，相较于2019年10.78%的净利率水平有所下滑，但仍高于行业平均值，超过了阳光城、中南置地等房企。今年上半年，行业盈利指标全面下行，毛利率、净利率降至2015年水平，在这一大背景下，弘阳的表现可圈可点。

  三家房企中，朗诗今年上半年净利率下滑幅度最大。上半年实现净利润1.88亿元，同比下降59.2%；归属股东净利润1.41亿元，同比减少46.17%。利润及规模净利润近乎腰斩。净利率则由2019年的17.5%下滑至6.59%。

  银城今年上半年净利率虽然只有6.58%，在三家房企中最低。但相较于2019年，则明显增加了近三个百分点，净利润涨幅是为数不多的超过100%的房企。

  债务结构：三道红线压顶，朗诗、弘阳相对安全

  健康的财务数据，将支撑企业规模利润和杠杆的平衡增长。

  8月20日，“三道红线”融资新规将行业发展带向去杠杆、降负债的新方向，房地产行业激进增长时代一去不复返。按照“三道红线”，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1倍。通过这“三道红线”，房企将被划分为四个档次，分别是红-橙-黄-绿。

  宁派房企稳健的基因使然，三家房企中弘阳、朗诗相对健康安全，上半年现金短债比均高于1倍，而弘阳表现又优于朗诗。踩中两条红线的银城则相对激进，上半年净负债率最高，达到100.9%。

  “手有余粮，心中不慌”，在手现金则是企业投资的最大保障。横向比对来看，弘阳是三家房企中最有钱的房企。截至2020年6月底，手头现金较2019年末增加8.5%至人民币182.8亿元，是银城、朗诗的四至五倍。

  全国布局：银城下沉 朗诗谨慎

  从战略布局来看，三家企业表现各异。

  “做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”是弘阳的布局战略，目前已完成全国超60个城市的布局，并深耕长三角和长江经济带。随着越来越多的城市开始贡献销售，弘阳的全国化版图也更加清晰。

  朗诗投资表现相对最为谨慎，在项目布局上依然兼顾国内城市与美国市场并举发展，获取21个开发销售型物业项目（包含14个权益项目和7个代建项目），有8个项目位于境内苏州、南京、无锡、惠州等城市，13个位于美国奥林达、亚利桑那州等城市。

  银城走出去的节奏相对较慢，坚持以长三角五大区域为核心布局，集中于苏南和浙江区域，并下沉到三线乃至四线城市。

  战略定位：各有特色 差异化发展

  宁派房企在战略布局上有某种相似性，却又和而不同。

  银城在三家房企中规模最小，因此发展中则较为激进，企业发展战略仍是深耕长三角。朗诗则坚持产品差异化、资产轻型化、收益多样化的发展战略，专注于对绿色住宅产品的研发和升级，在项目布局上依然兼顾国内城市与美国市场并举发展，并同时推进开发业务与代建业务协同布局。

  弘阳最终形成”商业地产双轮驱动、物业资本两翼并举”的“双轮双翼”发展策略。地产为商业引流赋能，商业为地产溢价赋能的双轮驱动模式，形成了弘阳与众不同的差异化竞争力。

  弘阳还在资本市场跑出了“弘阳速度”。弘阳地产上市仅两年，“两翼”中的物业板块弘阳服务于2020年7月7日正式登陆港交所，成功抢占下一个万亿新蓝海。至此，弘阳呈现出各产业齐头并进的良好增长态势。

  地产的黄金时代已远去，走稳健路线的宁派房企弘阳、朗诗和银城，未来将走向何方，交给时间来检验。

文章来源:乐居财经

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