乐居财经 王若君 发自深圳   2020年上半年已经落下帷幕，各大房企的中期成绩单先后披露。   疫情“黑天鹅”突袭之下，房地产市场从最初的停产停工到后期的复产复工，经历了新一轮奇思妙想喜羊羊

30万买番禺复式公寓，是笋还是坑？奇思妙想喜羊羊

  如果我说在广州番禺花30万能买到房子，大家肯定会问：

  What? 在哪里，肯定很偏吧？有地铁吗？是公寓吧？！

  最近，位于番禺区地铁4号线的新造地铁站附近正热推一4.5米高的复式公寓盘思盟smart社区。

  置业顾问称“总价最低28万便可以入手两房带装修，买一层送一层”，使用权近45年，且外地人可购买，不限购，不限贷，购入后业主每月可有返租。

  和住宅相比，如此低的总价让不少人趋之若鹜，也成为一些人投资的首选。这究竟是个怎样的项目，能让身边这么多人热议，而且还有入市的欲望？

  乐居君前往现场后发现，来售楼处看样板房的人较多，销控表上大片均是已经出售的房源，只剩下为数不多的近10套公寓，不少人在与销售唇枪舌战，争取性价比最好的房源。

  这种公寓笋盘的投资价值究竟如何？如果买了是否存在风险？下面一起来跟随乐居君看看公寓的房源实景。

  距新造地铁站较远 配套相对成熟

  乐居君从4号线新造地铁站出来后，前往该公寓售楼部还有近15-20分钟的车程，另一个距项目较近的是7号线板桥地铁站。据了解，该公寓附近有广州地铁17号线（从科学城经番禺往顺德方向）正在规划建设中，该线属于远期规划线路，未来开通后，其莲塘站将离公寓十分近。

  Smart思盟社区位于广州番禺区华南板块，位于东线路与西和路交叉口，整个项目占地45亩，建筑面积约87000㎡，总套数约2000套，是整个坑头村3公里范围内唯一一个完整社区，被誉为“千亿思科城后花园”。

  |沙盘效果图

  经现场销售人员介绍，乐居君了解到项目总共是由5栋小高层组成，整体定位打造为新青年创业综合体，以吸引新青年人群为核心，打造吸引新青年核心引擎与提供配套服务，形成一个集文创主题酒店、活力商业街区、青年众创空间创智办公、华南首个电竞主题场馆、长租于一体的区域创业综合体。

  教育资源方面，公寓附近500米范围内有加拿大双语国际幼儿园，诺德安达学校以及华南理工国际校区。

  从项目区位图来看，番禺万博CBD、市桥核心城区、国际创新城的辐射带动的确让人心动，思盟smart社区的公寓不仅坐享成熟配套，而且总价低，在番禺区规划改造的范围内，具有比较大的升值空间。

  在思盟Smart社区附近，便是投资千亿的思科（广州）智慧城。据了解，思科(广州)智慧城总规划占地约5000亩，相当于约460个标准足球场、珠江新城一半那么大，囊括了产学研商居五大功能、业态，定位为世界500强企业总部基地，粤港澳大湾区创新引擎。

  主打两种精装修户型 仅出售使用权

  乐居君查看样板间后了解到，这种30㎡的园林式公寓主要有两种户型，分别是隔断和中空类型。

  |隔断户型

  |中空户型

  麻雀虽小，但五脏俱全。这套30㎡的公寓囊括了厨房、卫生间、小客厅、榻榻米和卧室的区域，功能齐全，既可以休闲办公，也可以舒适居住。

  据现场销售介绍，如果买下公寓，楼盘将在明年6月份收楼。以上两种户型的总价约30-35万元，折算下来最低1万元/㎡即可入手，还精装修交付，加上可观的租金和分红，在番禺可以称得上是难得的“笋盘”。

  |隔断户型的首层

  公寓的物业管理费用为4.5元/㎡/月，按照30㎡计算即每个月135元左右，公寓采用民用水电。

  以4栋5楼某望花园朝向的房源为例，该房子的总面积为30.57㎡，户型为中空，原价为394359元。

  若参与“3万抵6万”，则价格为364359元。

  到场后打9.8折，当天起订再打9.9折，两次打折后为353501元。

  若3天内交首付，则可以享受再打9.9折的优惠，加上2000元签约费，折后可以达到351966元。

  销售可申请一口价，客户当天交5万元后，便可以享受9.2折的一口价，最终价格为323809元。

  最后比原价便宜了近7万元。销售称，更有客户选择一次性在3天内交齐全款，在一口价的基础上打9.9折，为320571元。

  购买后，若业主与酒店签订租赁合约，那每个月大约会收到3000-3500元的返佣。其中包含2000元的基本租金、托管后与酒店的分红以及注册公司时用于挂靠商业地址的服务费。

  所谓分红即房源的所有收入减去运营成本后，买家与酒店方按照4:6进行分成，销售人员成预计会有800-1000元左右。

  值得注意的是，按照以上算法，业主们5年内就可以获得近20万的利润回报。5年后，若有业主不想要房子了，还能按照剩余年限的原价回购给开发商。

  购买该公寓后不需要缴纳税费，但缺陷也很明显：这种公寓并没有独立的房产证，属于“每一栋持一证”。根据2017年的“3·30新政”，商用公寓无法再卖给个人，且商用物业最小分割单元面积不能小于300平方米。

  销售告诉乐居君，目前不允许分割房产证，若后期政策允许后业主需要进行分割，则需要修改合同为买卖合同，办手续后进行补税，大概会有7.5%的税点。而现在当下业主们只能进行更名，转让使用权。

  据了解，新造附近的房价也较高，因为分布有思科城和大学城二期工程。以时代倾城为例，其二手房均价为3-3.1万元/㎡。

  从租房的情况来看，附近的城中村里20多㎡的房间的租金可达到800-900元/月，村改造后的公寓租金为1200-1400元/月，而且大多数为步梯楼。

  总结

  经过乐居君的考察发现：

  第一：公寓总价确实是30万左右，带装修。

  第二：离地铁口较远，交通方面是硬伤。

  第三：可用于投资和自住，比起部分公寓将两层分开来卖的情况，这种方式相对来说更受人青睐。

  第四：购入后无房产证，为使用权项目。只能用于租赁，不能买卖。

  此前，乐居君曾整理过不同公寓的分类（回顾请戳：办公改居住、租赁权称产权…买公寓究竟如何避坑！）

  那番禺这种公寓房，你敢买吗？欢迎在下方留言评论。

文章来源:乐居买房

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