李茂顺的野心与挑战 | 物业K线招商加盟手册

首页 国内财经

李茂顺的野心与挑战 | 物业K线

2020-11-12
John Dowson

观点地产网讯：12月24日，粤港湾控股有限公司发布公告称，公司透过两个间接非全资附属公司参加广东省河源市的12块土地的土地使用权挂牌出让，并于2020年12月24日以总代价约3.67亿元成功竞得该等土招商加盟手册

新大正董事长李茂顺

乐居财经范慧茹发自重庆

李茂顺做了一个大胆的决定。

为破局现有在管规模，他变更募集资金用途，从“停车场改造及投资建设”资金中，挪出9700万元，用于收购民兴物业100%股权。

诞生于1998年西南山城的新大正，是一家独立第三方物业公司。

纵观34家上市物企，超8成源自房企分拆物业板块而来。独立第三方物业仿佛在艰难前行。新大正无法“拼爹”，只能靠自己。

李茂顺作为新大正的董事长，深知第三方物业所面临的痛点，没有上游房企的面积输送，管理规模增速缓慢，只能在一次又一次的招投标中倾尽全力。

然而，李茂顺却等来了一封关注函和一场始料未及的“变更募集资金用途”风波。

监管部门发来关注函

2019年12月3日，新大正登陆A股上市，共计募集资金 47,928.94 万元，扣除各项发行费用人民币 4,461.64 万元后，实际募集资金净额为人民币 43,467.30 万元，并计划将募集资金做如下安排：

（单位：人民币万元）

彼时，新大正把主要目标瞄准了停车场改造及投资建设。在六项投资项目中，停车场改造及投资建设占用资金比例最高，占25.88%，达1.12亿元。其次是市政环卫业务拓展，占比23.84%，约1.04亿元。而物业业务拓展仅规划了5940万元，占比13.67%。

在物企收并购的大潮下，作为独立第三方物业公司，新大正的物业业务拓展资金仅占比13.67%，为后来的收并购工作留下了隐患。

10月13日，新大正发布公告，拟变更部分募集资金用途，用于收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。

即从原募投项目“停车场改造及投资建设”中调出募集资金 9700 万元，用于收购四川民兴物业。

新大正不得不对当初募投项目的预估失误做出回应，因为现有停车场的升级改造需要与产权方协调沟通，而新建停车场涉及政府政策的支持，因此目前该项目募集资金投入进度较慢。

其次，新大正也意识到公司需要跳出原有的业务逻辑，通过市场拓展、收并购合作等方式加速全国化、规模化进程。

正是这一决定，几天后，10月19日，中小板公司管理部发来关注函，要求新大正限时对变更募集资金投资项目等做出相关书面说明。

很快，新大正给出了一份详细答复。

新大正认为，随着物业管理范围延伸至城市服务的各个方面，新大正物业不仅为城市各类建筑提供基础物业服务，也要覆盖到整个城市公共空间。作为城市运营综合服务中的一环，“智慧停车”也将不再单打独斗，城市运营带来的商业模式更新，有望使以前零散的停车场业务与城市运营中的其他业务整合在一起，使公司业务板块更加丰富、业务可持续性更强。

基于上述原因，新大正物业将“停车场改造及投资建设”所募集资金11248.97万元中的9700万元变更为“用于收购四川民兴物业管理有限公司100%股权”。

新大正解释称，公司战略的短中期目标是实现全国化。新大正与民兴物业的合作，有望在四川区域进一步提升自身品牌形象和市场竞争力，形成区域优势。

李茂顺并不讳言自己在全国快速扩张的野心，他希望用3-5年时间，新大正在全国新增10-15个中心城市。

净利润增幅一路下滑

变更募集资金用途用于收购的背后，是新大正趋于疲弱的业绩。

新大正于近日发布了三季度报。财报显示，截止三季度，共营收8.93亿元，净利润为8995.69万元，净利率仅为10.07%，仍旧低于上市物企上半年净利率14.72%的平均水平。

在营收和净利润等方面，新大正均低于同为A股的南都物业和招商积余。

将时间拉长，不难发现，新大正净利润增长幅度明显放缓。从2017年增长160.45%，到2018年增长24.66%，再到去年的18.60%。今年三季度，净利润涨幅为15.82%，且净利率水平长期低于上市物企均值。2017年到2019年，净利率在9.2%-9.94%之间。

此外，就社区增值服务而言，上半年新大正社区增值服务收入仅占比6.25%，为3543.51万元，同比下降10.45%。

(新大正2020年上半年财报）

截止2020年上半年，新大正签约项目340个，在管项目334个，签约面积近7,000万方。69%的收入来自重庆，已在全国19个省市、33个城市开展物业服务。

李茂顺要想实现全国化的战略目标，还需要加速奔跑，同时，也要面对业绩的挑战：将利润增幅重新拉回上升通道。