观点地产网 招商积余走的收并购道路与其它物管公司略有不同。 夹杂于鑫苑服务收购重庆重型汽车集团鸿企物业100%股权、时代邻里拟收购成都合达联行物业49%股权、奥园健康拟收购北京博安物华商盛世成长股票

第一服务：最牛激励股诞生记华商盛世成长股票

  编者按：31家上市物企，超过7成发布了股权激励计划。不同企业的激励方案有何特色，成效如何？上市造就多少富豪？乐居财经“物业造富”系列，解码物企股权激励和造富生态。本期关注第一服务。

  乐居财经 邓鑫妮 发自北京

  东直门MOMA大厦，清晨的光笼罩在这座现代化建筑上，第一服务将在此迎来自己关键的一刻。

  10月22日，第一服务控股有限公司（02107.HK，下称“第一服务”）正式在港交所挂牌，张鹏和刘培庆一起敲锣。

  第一服务是当代置业（1107.HK）的关联企业，主要业务为提供绿色人居解决方案，涵盖物业管理及相关产业，其特点就是绿色。

  第一服务的前身是第一物业和第一人居，两者均为新三板上市公司。2019年12月，第一物业和第一人居先后从新三板退市，并于2020年1月20日完成合并重组，成立第一服务。从诞生到上市，第一服务仅用了十个月。

  谈到第一服务的差异化核心竞争力，张鹏表示，第一服务拥有技术研发转化应用能力，且生态建设立体丰富，实现兄弟公司之间的流量互导，此外，第一服务创造市场能力惊人，第三方签约增长率达85%。

  上市首日，第一服务开盘报2港元，总市值为20亿港元。

  张鹏持股市值 2.93亿

  45岁的当代置业总裁张鹏，出任第一服务董事长及非执行董事，他和张雷均为第一服务的创始人。张鹏在第一物业及第一人居都有过任职，加上18年的房地产及物业开发行业经验，他成为第一服务上市保驾护航的合适人选。

  “和市场同行相比，第一服务在技术研发、特殊服务、生态平台方面具有鲜明的差异化核心竞争力。”

  张鹏对第一服务的竞争优势了然于胸。他曾在接受采访时表示，当代的物业公司不是跟别人拼保安保洁、管理面积、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解决人体的舒适度。

  2010年，刘培庆被张鹏“全生命周期服务”的理念所打动，选择加入第一物业。此后，第一物业发展迅猛，于2016年5月18日正式挂牌新三板。

  随着张鹏出任第一服务的董事长，80后刘培庆也出任了第一服务执行董事及联席首席执行官。张鹏负责战略部署，刘培庆是一线指挥官。

  上市发布会上，刘培庆表示，第一物业和第一人居的业务具有协同性，并且二者在业务上能够相互补充。首先，人居业务能够介入到整个项目的不同阶段，也能够把后期物业管理的业务自然而然地带出来，双方具有业务协同性。其次，人居团队的专业技术弥补了物业管理的不足，同时物业管理又为人居业务提供大量基层职员，双方相互补充。所以两家企业合并在一起，能够有很好的配合。

  这与张鹏的想法不谋而合。第一服务是“物业”和“绿色”的结合，二者相互支撑才能形成“全生命周期服务”。

  并且，“物业”和“绿色”在第一服务收入占比也不低。截至2020年4月30日，2020年前四个月物业管理服务占总收益41.4%，达9314万元；而绿色人居解决方案占总收益30.6%，达6887万元。

  除张鹏和刘培庆外，第一服务还有执行董事贾岩、金纯刚、朱莉，非执行董事龙晗，独立非执行董事孙静、朱彩清、程鹏。金纯刚为第一服务副总经理，朱莉为第一服务首席财务官。龙晗现为第一资产执行董事，此前曾于第一物业担任副总经理及信息运营中心总监。

  作为当代置业的创始人，张雷通过世家集团和雪松集团持有第一服务 39.56%股份，张鹏通过皓峰持股17.08%。刘培庆持股1.05%，龙晗持股1.05%，李熠持股2.1%，吕晓彤持股1.58%。

  以上市首日开盘价2港元计算，张雷在第一服务的持股市值将达到6.79亿元（人民币，下同），张鹏持股市值将达到2.93亿元。而刘培庆持股市值达1800万元，龙晗持股市值达1800万元，李熠持股市值达3600万元，吕晓彤持股市值达2660万元。

  第三方面积和非住宅业务仍是痛点

  中国有10万家物业企业，已经上市的只有数十家。张鹏用“物业+绿色”在上万家物企中撕开一道口子，但规模仍是现在需要解决的问题。

  最新公告显示：2018年至2019年，第一服务在管建筑面积年增长率为29.6%，高于物业服务百强企业在管建筑面积15.1%的年增长率。截至2020年4月30日，第一服务的在管建筑面积达1500万平方米。

  来自第三方的在管建筑面积由2017年12月31日的90万平方米，以复合年增长率88.6%增加至于2019年12月31日的320万平方米，并进一步增加至2020年4月30日的410万平方米。

  第三方面积的规模竞争已经是行业的普遍现象，第一服务从第三方获得的在管建筑面积虽不断增长，但仍不足总在管面积的三分之一。对此，第一服务管理层称，未来会维持并且超过过去三年的发展速度，预计在2022、2023年，做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。

  值得注意的是，在物管企业收并购的热潮下，第一服务并没有通过这一方式来扩大自己的规模和业务。

  “所有的这些项目都是我们通过招投标获取而来，并没有通过收并购的方式获取，这也充分证明在过去三年中国物业管理市场已经是一片红海的状况下，我们依然能够凭借我们的专业能力获得我们的一席之地。”刘培庆如是说道。

  截至2020年前四个月，第一服务有97%的收入是来自住宅物业，非住宅业务仍有拓展空间。对此，第一服务表示，在2022年年底到2023年，将会把非住宅的收入占比的比例提升到10%至15%。

  张鹏认为，物业行业进入白热化竞争的红海状态。他说，不要太在意过去的得失，对于接下来的发展，要“躬身入泥，戒骄戒躁”，在发展中创造新的辉煌。

文章来源:乐居财经

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