乐居财经讯10月13日，罗传嵩先生受聘担任2020（第四届）中国地产经理人评选渝贵区域评审。   罗传嵩，重庆市物业协会会长、金科服务总经理。   2020年10月10日，由乐居财经主办，新浪女性人体照片

放盘价破5万，双地铁，广州老黄埔标杆二手盘能红多久？女性人体照片

  近期广州的热门成交板块，必须有老黄埔的一席之地。

  从早些时候的五矿招商鹭山府，再到富力南驰富颐华庭、万科城市之光纷纷加入，老黄埔新盘破4追5，气贯长虹。

  实际上，本就占据着便利交通和成熟配套的老黄埔，二手住宅市场今年一直在暗搓搓冒头。其中的成交头牌黄埔花园更是热度不减。

（堪称“榜单杀手”的黄埔花园，数据来源：贝壳找房）

  安居客数据显示，该小区成交均价半年内涨了5000元，从3.7万元/㎡涨到了4.2万元/㎡。链家放盘情况显示，半年来的成交均价不过4万元/㎡，在售房源则少有4万元以下的。

  客多房少的情况下，业主信心增强也反映到了价格上。今年9月底，有一套南向小三房放盘仅仅2天，就坐地升价12万元。还有一套的东南向三房，放盘2小时后涨价30万元，直接飙到460万元，均价“破5”，颇有价格倒挂之势。

（放盘2天，原地涨价12万。数据来源：贝壳找房）

（2小时涨30万元。数据来源：贝壳找房）

  今天的踩盘，乐居君带你看看占据老黄埔成交热度头名的网红二手盘——黄埔花园。

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  黄埔花园——集老黄埔宠爱于一身

  什么是“老黄埔”？先来个小科普。

  2014年2月12日，国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，区政府办公场地也从大沙东搬去了萝岗香雪，这才有了“老黄埔”一说。

  黄埔花园位于黄埔区中山大道和丰乐南路交界处，在黄埔区府板块的诸多小区里，算是规模较大的一个。

  如今的黄埔区发展多点开花，早就不是老黄埔一枝独秀的天下。但从配套成熟度和生活便利度来说，这里还是数一数二。而黄埔花园几乎占尽了老黄埔的优点。

  首先是交通。

  往北，一条黄埔东路直接通往天河。但这条主干道的“堵”也是人尽皆知。

  往南，可步行至13号线裕丰尾站A口。1站到鱼珠，2站到天河，7站到珠江新城（潭村站）。便利的交通也吸引了不少CBD白领在此租房。

  同时，裕丰围站未来将成为7号线（在建）和13号线的换乘站，打通向南往番禺的珠江“天堑”，预计2022年开通试运营，届时片区居民出行更加方便。

  不过，从地铁站出来就是船厂和码头，以及正在紧张施工的7号线二期工地，大货车一辆接一辆驶过，瞬间把你拉回工业区。

  再来看学位。

  平心而论，黄埔区虽然发展速度惊人，但基础教育配套方面，跟中心四区相比差距不小。

  若是从本区来看，黄埔花园优势明显，坐拥省一级怡园小学（东校区）学位。虽然中介说“买到就读到”，但乐居君发现，今年怡瑞小学和下沙小学也临时接纳怡园小学（东校区）地段学生，不知未来是否会有变数……

（表格来源：2020年黄埔区公办小学招生地段划分表）

  距离最近的公办幼儿园是位于怡港花园的育蕾幼儿园，学位优先满足本小区业主。中介透露，去年黄埔花园只摇到了两个名额，足见竞争激烈。当然，也可以选择民办的中大附属外国语实验幼儿园。

（中大附属外国语实验幼儿园，就在黄埔花园D栋隔壁）

  优质中学学位不足，公办初中主要有86中、123中学和港湾中学，在区里都不算顶尖；民办有中大附属外国语实验中学。因此很多业主在置换时会选择去学位更优的天河、越秀。

  生活配套确实很方便。

  小区门口就是惠润广场，超市、银行、餐厅、药店……商业配套齐全，甚至还有牙科医院。海底捞今年刚开张，下个楼就能吃。与大型农贸市场丰乐市场只一街之隔，买菜新鲜选择多。

  中山大学附属第一医院东院也在小区对面，妥妥的三甲医院，步行10分钟可达。

  黄埔公园也可以说是近在咫尺，走过丰乐南路，穿过怡港花园就到了。

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  实地踩盘

  公开资料显示，黄埔花园的开发商是香港信昌和保利。首期2004年建成，最新一期2013年推出，前后5期共30多栋小高层，主力户型是两房和三房，都有电梯。中介说，一般小区都是按照ABCD顺序开发的，黄埔花园却不走寻常路，先BC再D然后A。所有A区楼龄比较新，多在10年出头。

  从正门进小区，右手边就有一个体育活动中心，包含游泳馆、乒乓球室。

  再走几步，便来到人工湖畔。小区绿化率很高，楼间尽是小花园，穿插景观亭，说是一步一景不为过。

  人车分流的设计，也让居民能够在小区里自在穿梭，很多是老人和推着宝宝车的家长。但地下停车位是非常有限的，对地面停车的依赖度很高。

  下面来看4套房子——

  1号选手：平台能养猫，阳台赛卧室

  乐居君看的第一套房建筑面积89平方米，套内使用面积却只有71.5平方米。总价393万元，均价4.39万元/㎡。位于靠近黄埔东路一侧的A区。虽然是3楼（总共16层），但胜在南向，且望花园无遮挡。

（1号户型图源：贝壳找房）

  两房一厅格局，户型方正。这套房的优点还不止于此。中介补充说，三楼有一个平台由两户业主共用，能用来晾衣服、种绿植等等。如果确定买下，就可以把工作阳台打通，装一扇通往平台的门。邻居已经这么做了。

（邻居家的猫：你瞅啥）

  两间卧室名义上分主次，但面积都不大，一张床一个衣柜就很局促。都做了飘窗，采光尚可。

  房子没有隔出餐厅，客厅非常宽敞，近30平方米的面积衬托得卧室愈发狭窄。阳台也非常宽敞，面积直逼10平方米，快赶上次卧了……

（卧室拼图，阳台拼图）

  现在市面上不少70平方米左右的小三房，将近90平方米的面积做出卧室这么小的两房，绝大部分面积属于公共活动区域，不得不说有点奢侈。当然，土豪随意～

  2号选手：卧室靠路边，门口培训班

  第二套房面积77.99平方米，售价323万元，均价4.19万元/㎡。户型跟第一套相仿，也在3楼，但价格亲民了很多。

（2号户型图源：贝壳找房）

  中介说，这套可是小区放盘两房里最便宜的几套之一，主要是有一些不利因素。如房屋朝向是北向，且楼龄相对比较旧，不过保存得还不错。

  最大的“硬伤”还是沿街。两间卧室由于靠近丰乐南路，人来车往，噪音会比较大。也不太清楚为什么要把卧室做成飘窗，猜测可能是为了采光吧。据说相同户型不靠街边且楼层更高的，总价能到350万元。

  关门出来后，乐居君还发现一个“宝藏邻居”——书画培训班。虽然门上贴着“请安静”，但有种命不由己的感觉……

（培训班就在家门口）

  过了个周末乐居君再去看这套房子，发现也悄悄涨价了，涨幅为15万元。

  行吧。

（数据来源：贝壳找房）

  3号选手：买就有豪装，睡眠带烘干

  经历了理想滑落，第三套房有点让人眼前一亮。

  这套西南向两房位于4楼，面积刚过90平方米，意味着要多给0.5个税点。总价405万元，均价4.44万元/㎡。

（3号户型图源：贝壳找房）

  装修是当天看过的几套房里最好的。卧室的木地板，客厅的蓝色丝绒沙发，一直深深留在乐居君的脑海里。中介也说业主偶尔会回来小住。

  不仅如此，还有一个其他几处房子都没有的优点。两个阳台可以形成南北对流，非常舒适。

  本以为房子没太大硬伤，但当拉开了次卧窗帘的时候，乐居君有点受冲击。

  原来，这套房跟惠润广场底商在同一栋，有很多个空调室外机正对着卧室窗户，确实不太美观。而且全开状态下不晓得会不会有“烘干”效果……

  4号选手：美丽珠江景，可惜在对门

  看了几套低楼层，最后一房终于接近小高层之巅，17楼。

  值得一提的是，这套房在黄埔花园D区，自成一个院子，跟其他楼围成的大院隔着一条路。两边配套倒是共享的，D区业主也可以到大院里活动。

（站在小院子门口，望向大院子）

  建面82.6平方米的两房，也有“客厅大、卧室小”的特点。有点北向，但楼层高所以采光尚可。整体看下来并无太大亮点。

（4号户型图源：链家）

  让乐居君没想到的是，最大的亮点在对门。

  正在寻租的相邻业主是本地人，热情邀请看房的乐居君进来看看她家“江景房”。

  一边阳台望出去是同小区的高楼，另一侧却是珠江，酸了。

  但这位业主说：不卖！

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  总结篇

  前面大篇幅分析完了黄埔花园作为小区的优势，以及具体房源的优劣势。这里做个小小总结。

  黄埔花园的优点有：

  交通便利，临近主干道，地铁盘未来变双地铁

  小学学位出色，对口省一级怡园小学

  生活便利，商业配套齐全，家门口海底捞

  环境优美，周边还有黄埔公园，人车分流

  小高层建筑，密度适中，活动场地多

  全部是电梯房，上下楼方便

  未来码头迁走，临江有望建成繁华的商业街

  有人可能会觉得不足的地方：

  部分楼龄较大，可能贷不满30年

  临街的部分低层房源噪音较大

  停车位不够，依赖地面停车

  中学和幼儿园比较不足

  户型不是很紧凑，客厅大卧室小

  黄埔东路，一个字，堵

  热度不减的老黄埔标杆，是不是你的那杯茶？咱们评论见～

文章来源:乐居财经

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