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滨江东40年楼梯房6万元/㎡！还不能读名校！到底谁会买？泉州市住房公积金查询

濒临珠江、配套成熟的滨江东-新港西，二手房交易一向活跃。

富力银禧花园、嘉仕花园、海珠半岛花园、翰林水岸、宝怡阁、怡乐花园……这一片区的二手楼盘类型也很丰富，从一线江景豪宅，到百平米三房改善型，再到略旧的刚需小两房，总能找到你想要的。

不过，有一类房子显得有点特殊：40岁“高龄”没电梯，能不能读名校不一定，挂牌价到了6万元/㎡，比周边不少小区高出一大截，但似乎并不缺人接手。

这期踩盘报告，我们来看看藏在中山大学里的小区——蒲园。

（门口房产中介门店贴出的放盘价）

闹中取静，中大就是你家后花园

中山大学广州校区南校园位于海珠区新港西路，占据了珠江江畔1.17平方公里的土地，也是中山大学行政总部所在。

交通方面，除了多趟公交线路，还有地铁8号线中大站加持，距离地铁2号线和3号线这两条南北大动脉的换乘站很近，一站到客村便可换乘3号线过江杀入天河，两站到昌岗北上越秀。

未来在中大北门附近还将新建一个滨江东路站，是地铁10号线和28号线的换乘站。地铁10号线可串联天河-越秀-海珠-荔湾四大组团，28号线日后有望延伸至佛山南海。

校区内西南片的蒲园是教职工宿舍区。虽然规模很大，有100多栋楼，但却是城区难得的低密度，大部分是6-8层的低楼层，而比较新的高层电梯房也只有十几层，没有高层住宅的压迫感。能看得出楼龄普遍较老，外立面呈现出旧旧的灰色调。楼间点缀着草坪和高大绿树，非常有味道。

周边配套比较成熟。西门靠近繁华的新港路，从西侧门出去则是各种小食店和菜市场，生活气息非常浓厚。走在校园里，经常能看到推着婴儿车溜娃的家长，或者拎着刚买来的新鲜肉菜的老人，步调不由得慢了几分。

  住在校园里，还能享受到校内配套。绿化率超高的中大校园，就是你家后花园。业主王老师说，疫情期间公园纷纷封闭，也不敢总到外面，学校里的操场、草坪、人工湖畔就成了自己运动休闲的地方，家门口就有这些，可不是其他小区能比的。

中大目前还处于封闭到状态，外来人员和车辆不方便进校，校园内整体还是比较安静的。

不过，虽然中大地铁站就在学校门口，但从蒲园步行到地铁站，步行时间可能会超过10分钟。 供货量少，楼龄偏大但要价不低

虽然是100多栋楼的大社区，但中大教职工宿舍的在售房源并不多，以小户型两房和三房居多。而且楼龄整体偏大，从1980年代到2000年代不等，乐居君看的几套都显示是1980年建成的，外立面饱经风霜。

  （链家官网中大教职工宿舍在售房源）

  （非常有年代感的楼梯） 其中一套南向两房位于4楼，一梯两户，建筑面积67㎡，户型方正。主卧带阳台，主卧、次卧和客厅的面积比近似1:1:1。主卧面向客厅，次卧面向卫生间和餐厅。阳台则是全封闭式。中介表示是早年常见户型，利用率很高。

  业主9月才把房子空出来，地板和墙面无损很少，整体比较新。看房当天阴有小雨，但是室内采光尚可。挂牌价是380万元，单价5.67万元/㎡。

另一套户型相似的小两房位于顶楼6楼，价格比前者便宜了近40万元，单价约5.1万元/㎡，几乎是在售最低了。业主说自己是中大老师，房子目前仍在住，因为换房需要指标所以想要卖掉。现场可以看到房子内部保养得比较好。

业主说，本栋住户正在推进加装电梯的事情，但低层住户不太积极。 乐居君当天还看了一套6楼小三房，售价370万元。总面积只比上面的两房多1.5㎡，所以三间卧室都格外袖珍。在厨房甚至还能望到珠江新城双塔的一角。比较遗憾的是也没有电梯。

（在厨房远眺珠江新城……的一角）

  

还有一套位于5楼两房，堪称“宝藏”。

总格局一梯多户，8月份刚刚加装电梯，暂未启用。虽然总面积只有57㎡，但大门外还有条走廊，中介说可以当赠送的入户花园，也有其他住户加了个飘窗用来放鞋架。

（“入户花园”）

房间内部比较旧，乍一看挺正常，却有一个比卧室小不了多少的“L”字形阳台，有点让人摸不着头脑。

（在阳台转角遇到爱？）

看房过程中，乐居君发现，住宅区虽然绿树成荫，但是生长杂乱。部分地砖也凹凸不平。询问之后才知道，0.8元/㎡的超低物业费之下，蒲园几乎无物业管理，卫生也是学校的保洁在做，所以比较随意……

看完了上述房源，中介还总结说，蒲园的房价大概可以分成三档：第一档是80年代建的楼梯房，价格最便宜，单价一般5万元+/㎡；第二档是第一档的基础上加装了电梯，单价能去到6万元/㎡；第三档是最新也最贵的电梯房，楼龄在20年左右，大约7万元/㎡。 名校光环？买中大并不附赠中大附小

在中大蒲园的所有配套中，最让人在意的还是有着“学霸加工厂”之称的中大附小。那么，成为中大业主能不能让孩子入读中大附小呢？答案可能会让你失望。

根据中大附小官网发布的招生指引，符合条件的在职在岗教职工子女，优先享受该校学位。乐居君询问了一位教育行业人士后得知，中大附小过去曾经只招收教职工本校子女，后来开始有条件招收校外生，目前校外生需要通过考试竞争学位名额。

还有一点值得注意，按照70年产权，楼龄40年已经是一个临界时间，按揭房贷可能会受到一定程度影响。

这样比较一番，中大蒲园似乎缺乏竞争优势。那么，为什么价格还会一直居高不下，甚至高过附近一些更新的小区呢？

  中介分析说，中大蒲园最主要的购买群体其实还是中大教职工，虽然买的人少，但是放盘也少。一位中大老师也告诉乐居君，自己原本在外面买了电梯房，但为了孩子读中大附小上下学方便，决定搬到学校里住。住着觉得太方便了，所以就一直住下来了。

乐居君还询问了暨南大学（石牌校区）校内房源的中介，得到了类似的答案：买暨大的群体除了教职工之外，还有华侨医院或者中山三院的医生，或者是小孩在陶育路小学和暨大附小读书的家庭。

所以说，一套房子价值几何，最关键的还是受众群体觉得值不值。

文章来源:乐居财经

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