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起底东投：县域地产之王辽源技师学院

东旭投资集团董事长 陈东旭

  乐居财经 严明会 发自南昌

  北有新东方，南有金太阳。国内从教师进阶超级富豪的先行者中，若说俞敏洪是第一人，那金太阳教育的陈东旭则是个仅次于他的角色。就业务多元化而言，后者甚至更胜一筹。

  作为东旭投资集团掌门人，靠金太阳系列丛书，陈东旭为自己赢来“教辅大王”称号。不过教辅大王虽靠教育起家，心心念念的却不止教育，近年来他将另一重心业务则放在了东投地产上。

  东投地产业务始自2009年，不过工商资料显示，东投地产集团注册成立于2015年，也正是从2015年起，东投开始于地产开发领域强劲发力，四年时间内即实现两百亿销售突破。据东投官微，2019年东投地产实现全年销售205.03亿元，位列房企200强第112位。

  东投地产的黑马速度仍有延续迹象，2019年陈东旭接受采访时曾表示，东投地产争取实现未来3年千亿，5年3000亿销售目标。在冲规模路上，东投地产近期可谓动作不断。

  今年8月，东投地产集团进行了一轮大规模增资，公司从原有的1亿元注册资本金猛增至20亿元，增幅高达1900%。与此同时，东投地产亦从母公司江西东旭投资集团手中，接下了东投科技控股集团（下称“东投科技”）的全部股权，并进行了一系列资产腾挪。

  资料显示，东投地产由江西东旭投资集团全资控股，后者实控人即持股99.04%的陈东旭。今年8月之前，东投科技亦为江西东旭集团旗下全资控股公司，经过此次变更后，东投科技则划归到东投地产名下。

  东投科技名为科技公司，实则同样是一家房地产公司，甚至注册成立日期比东投地产还早3年，于2012年成立。可以说，在东旭地产之前，东投科技才是东旭投资旗下房地产业务的主体承载公司。

  这一点从东投科技所涉诉讼纠纷中亦可看出，8宗诉讼案件中，其中多数与工程建设、销售合同等纠纷有关。

  东投地产承接整合东投科技之后，两者之间继而进行了一连串子公司股权腾挪。2020年8月以来，东投地产先后将12家房地产子公司转至东投科技名下。其中清一色为均置业或投资发展有限公司，如吉安市东旅置业有限公司、上饶市梁宸置业有限公司等。

  不难发现，东投地产大有将项目公司集中至东投科技的迹象。目前，东投地产直接控股子公司，包括东投科技在内仅有9家。而东投科技直接控股子公司则已增至26家。整合地产资源，大幅增资，业内人士表示，东投地产此举不排除在为上市做准备。

  除资产腾挪外，近期东投地产在土拍市场同样动作频频，大举拿地。今年9月，东投地产先后于衡阳市、吉安市、常德市出手夺地，进入10月后，东投地产联合体12日，再摘江西瑞金两宗地。

  乐居财经统计获悉，年初以来，东投地产出手拿地次数已超10次。对于百强房企一线的东投地产而言，这一拿地次数不可谓不频繁。其中，东投地产拿地多集中于四五线以下小城市。

  官网显示，东投地产目前尚未实现全国化布局，仅在江西、浙江、广西、湖北、河南几个省份存在地产项目。

  实际上，县域下沉正是东投地产的主要战略。陈东旭此前曾表示，东投选择利润高、货值高的县城进驻开发，既可以避开大开发商厮杀激烈的市场，又能通过快周转博取高额利润。

  有鉴于此，东投地产的快周转模式也颇为典型，据陈东旭描述，东投奉行5610的快周转模式，即5个月展示，6个月开盘，10个月现金流归正。通过这一模式，东投得以使用较小资金撬动较大货值。

  高周转的另一面，则是市场对东投地产项目的质量担忧。乐居财经查访了解到，东投地产市场口碑并不出众，其中多个项目均有业主维权事件发生。

  如有业主反映的瑞金东投大名府顶层漏水、上饶广丰太阳城楼板贯穿性断裂等等。此前，一众业主曾评价东投地产项目为“纸上盖房”。

  陈东旭曾说过，自己的成功始自书本。言下之意，即通过教辅资料撰写积累起原始身家。而今，从书本转战房地产的陈东旭，通过高周转实现快速掘金固然可喜，可他能否破除市场给出的“纸上盖房”定论呢？

文章来源:乐居财经

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