好的商业模式从来都不是一蹴而就的，更多的是通过科学的工具和正确的方法进行分析和拆解，进行多次整合优化后才得出的结果本站

近5年新高！没想到东莞商业爆发竟圈出一个新机遇本站

　　同时，中高端消费也在突破，去年，东莞几个典型的商业体取得较好业绩，东莞首店聚集地汇一城，更破了30亿高额业绩，客流量达3000万人次。

　　显然，在建设“湾区城市、品质东莞”的背景下，商业，成为一个重要发力点，伴随着城市转型，东莞商业将积蓄更多能量，与城市共同成长。 这启发着我们，想要在东莞进行资产配置，不必紧盯着住宅，商铺，也许是另一种更为广阔的思路。

　　比起住宅、写字楼相对单一的功能，商业能根据社会不同的需求，灵活地改变自身的功能，展现城市的经济活力。

　　当然，商铺投资是一项技术活，普通人能选择的多数是自由买卖的散铺；而不同类型的商铺，所获得的收益，一定是不一样的。

　　东莞是一个千万级人口城市，又是一个散装城市，这塑造着东莞人的消费习惯，在镇街内、甚至社区内就近解决日常生活需要。

　　因此，在东莞，每个镇街的商业都足够蓬勃，尤其是东莞的社区，已逐渐发展成为一个近乎完备的小型商圈。

　　东莞几乎每个镇街，都有自身商业体而不同的社区底商，也会因为自身能吸纳的“流量”，处在不同层级，呈现出租金的高低差距。

　　相比只有零星楼盘的孤盘区域，大型居住区，聚集10个以上社区，住户更加稳定、庞大，多元；而且不同社区间也会互通，增加潜在客源，更成行成市。

　　｜聚集了十余个大型社区的西平，是东莞CLD ©东莞房姐第二，功能多样化的区域优于单一功能的区域。

　　一个区域，除了满足居住外，如果还能汇聚产业、行政、休闲、商业、教育等功能，那就能带来更多元客流，在不同时间段都能产生消费。

　　东莞的未来，是一座架在TOD之上的城市，距离轨交枢纽越近，掌握的人流量也就越大，商铺就拥有更长远的升值潜力。

　　茶山新城，为什么是潜力股在东莞，社区底商的价值，将越来越突出，挑到一个合适的商铺选择，可以优化资产配置，更长久地享受城市发展的红利。

　　事实上，现在的茶山新城，也聚集了十余个二手盘，不少二手交付5年、甚至10年以上，这里是相当成熟的大型居住区。

　　而且，相比东莞很多区域，茶山新城有着强烈的居住属性，客群以茶山本地、东城和周边镇街的外溢群体为主，人群更稳定、多元而高质。

　　我们来算一下，如果把所有楼盘加在一起，未来的茶山新城，常住人口将超7.2万人（注：此为不完全统计，仅供参考），有足够多的人流、足够强的购买力，成为社区底商经营的基底。

　　当然，茶山新城不单能满足居住，茶山核心的教育、商业、文体、休闲、医疗配套，都将在此落地，能在不同时间段带来不同类型的客流。

　　｜茶山新城控规图而与很多居住区不同，茶山新城的发展，有着更长远的价值，它将依托茶山站+东莞站双TOD，以更高效方式，把板块内外的资源充分盘活、整合。

　　茶山站TOD，不仅位居东莞唯一开通的地铁线线周边，仍保有丰富连片可开发土地的少数站点之一，这将创造可观的成长空间。

　　为此，茶山站周边已预留大量的商业用地，在建设之初预留了8个出入口，来应对庞大的客流需求，仅次于鸿福路站（8个）以及陈屋站（6个，资料来源：高德地图，仅供参考）。

　　｜距离仅供参考，需结合实际路况，来源：百度地图同样地，广深港高铁上的东莞站TOD，扼守着湾区的大动脉，预留大量的商业用地，目前已在建设TOD商业综合体。

　　可以推想，茶山新城的未来，还将利用TOD+连片大商业体的模式，极大虹吸东莞乃至湾区的人流，为周边商铺带来澎湃的消费力。

　　拥有“中央居住区+双TOD”特质的茶山新城，的确是一个适合投资社区底商的潜力股，前者为商铺经营提供坚稳的底子，后者则为商铺未来创造巨大的成长性。

　　近期，鲁能公馆即将首推社区铺，仅1/3住宅价；并且商铺和住宅即将迎来同步交付，创造即买即用的机会。

　　首先，它正对茶山新城主干道新石大道，约700米直达2号线茶山站，与茶山站TOD的连片商业体浑然一体，周边也有多远配套环绕，享受便捷的商业设施和旺盛的客流。

　　在三道红线时代，各个房企频频暴雷，市场人心惶惶，央企的存在，就是守住稳健的底线，为市场创造长期价值，为投资者指明方向，带来高质量资产。

　　鲁能公馆的打造者，中国绿发，也承担着这样的角色，其拥有30年的深厚地产开发经验，涉及业务板块多样，一向奉行稳健发展，打造高品质产品。

　　这也是为什么，鲁能公馆的商铺，以准现铺形式交付，一切所见即所得，免去了期楼3-5年的时间成本、风险成本，稳定性更高。

　　再者，项目在规划上也更完善、科学，这里的社区底商并不是一条孤零零的街道，而是一个商业组团，称为鲁能秀街，总体量约4100平。

　　鲁能秀街商铺平面图鲁能秀街铺铺临街，内部自带宽阔的前广场和停车场，部分商铺设排污排烟管道，可容纳重餐饮等多种业态，可因应各类客群开设不同类型的店铺。

　　正面的商铺是小区的主入口，正对着新石大路和人行天桥，展示面和人流更佳，做美宜佳、嘉荣超市等零售店，或网红饮品店，租金水平也更高。

　　西北面，相对着万润中心，对面计划大型连锁餐饮品牌，能有效吸引年轻人，这里可开设快餐店、饮品店或服装店。

　　在东北侧，则有两个车辆出入口和人行出入口，可开汽车服务店；另外，其距离茶山中心小学正门口不到800米，且全程无红绿灯，又可开设托管机构。

　　7号楼底商，靠近新石大路、人行天桥（修建中），楼上2、3层将作为政府办公机构，这里可经营便利店等。

　　｜东莞是全国人均便利店最多的城市，很多便利店都分布在社区中而在产品方面，项目又创造了极大的灵活性。

　　商铺全盘78席，面积为建面约19-105平，主力户型为约30-50平小户型，层高达6米，可为店面经营带来更多空间。

　　鲁能秀街商铺单价仅9字头起，不限购不限贷，价格仅为同盘住宅的1/3左右，对比同片区的商铺，单价得要2.5万/平起（数据来源：房天下）。

　　同样地，在住宅中，鲁能公馆的高品质，也得到了全面的展示，那大气古典的新中式门面、无接触式安保通行系统、高低错落的茂盛绿植、满载禅意的景观设计、完善的全龄段设施......

　　鲁能公馆实景图这样高品质的项目，能吸引的是，也将是注重生活品质的高质量人群，他们的消费力也更强劲。

　　其实，对于普通人来说，适合投资的商铺其实并不多，社区底商，是一个相对低门槛、低技术含量的选择。

　　而鲁能公馆所提供的机会，是把所有发展价值都摆在眼前，把不确定性尽可能降低，并以亲民的价格，让更多人都能拥有一份优质的商业资产，长久地把握城市的未来。

　　预售证号：东莞商房预证字第201900161号、东莞商房预证字第202100001号、东莞商房预证字第202100002号、东莞商房预证字第202100039号返回搜狐，查看更多

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