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【干货】社区商业产品定位、业态规划以及案例解析本站

　　社区商业作为城市活力的毛细血管网，已成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的品类杀手。社区商业如何进行产品定位，才能实现错位竞争？怎样的业态规划，才能符合市场需求？

　　5、若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，主力店及内铺建议只租不卖。

　　通常是运用市场比较法进行定价，通过周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要考虑因素：

　　（2）根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性，另一方面也可以利用三明治策略将其设置在商业的端头，与位于社区入口的主力店构成三明治的首、尾两端；特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

　　（3）要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊所与餐饮店）。

　　1、近邻敏感性：在业态落位问题上，部分业态对邻居的选择要求较高。有些业态如果落位较近将发生对经营商的不利影响，造成招商困难。

　　3、地段敏感性：通常情况下，便利店对在社区商业街中的选址有较高要求，往往会选择临近小区主出入口的地方，其租金承受力相对较强，可以适当满足其需求。五金建材等业态则在地段敏感性上较弱。

　　4、面积敏感性：市场上很多社区商业在产品规划上面积区间较窄，对不同业态实用性缺乏考虑，生活配套类业态通常面积很难超过100平方米。

　　6、竞争敏感性：一是完全同业的竞争，涉及对同类业态数量的合理控制，取决于服务人口规模；二是指差异业态之间存在的经营品种的重叠竞争。这里则要重点考虑引导竞争业态的商家在经营档次、特色、时段实现错位。

　　外向型社区商业经营面积占比前四位的业态是：超市（53.1％）、休闲（22.7％）、餐饮（11.1％）、服务配套（6.1％）。

　　超市类：经营规模较大，不仅服务本住宅小区居民，还服务周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件，交通便捷；

　　其次，服饰精品、地产中介、美容也是较为重要的业态组成，经营商家个数占比达到17.6％、11.4％和5.1％，单体规模较小。

　　中间型社区商业既立足于满足本小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。相比外向型社区商业，一般情况下，其对外的辐射力要求较低，反映在业态组合上，辐射力较强的大型超市、大型餐饮、休闲娱乐所占比例会有所降低。

　　商业经营面积占比前四位的业态是：超市（30.4％）、餐饮（25.4％）、服务配套（8.8％）、休闲（7.4％）。此外，美容类业态经营面积占比与休闲较接近，为6.1％。

　　超市类：通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民，与外向型社区商业的大型综合超市不同，核心商圈辐射人口通常达到10万以上；

　　餐饮类：中间型社区商业没有大型超市主力店，往往是社区标超发挥龙头商家及满足居民日常生活需求的作用，而中间型社区商业也需要较大量的外来消费群支撑经营，结果往往是对外辐射面较广的餐饮商家占了较例；

　　内向型社区商业主要服务于本社区居民，体现在业态组合上，对外辐射面较广的业态所占比例也相应较小。经营面积占比前四位的业态是：超市（28.4％）、餐饮（15.8％）、服务配套（17.4％）、美容（8.3％）。

　　由于内向型社区商业面积相对外向型及中间型而言较小，且其主要的四大业态比例显得较均衡，经营面积都不会太大；对外经营性质较强，需要较多消费群支撑的休闲业态占平均数的7.8％。比例不高，并且内向型社区商业规模较小，因此其主要服务对象是本住宅社区居民，与内向型社区商业的特性相符。

　　社区型时尚生活中心，高校、商圈、风景为一体的交汇中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式。

　　园林式建筑风情街巷，低调简洁双坡屋顶，空中观景廊桥平台，将中国传统建筑与西式建筑元素完美融合；独特的文化底蕴，宛如穿梭于清代皇家园林的幽静与现代都市繁华之间。

　　涵盖精致餐厅、国际品牌快餐店、精致休闲吧、精品超市、大型电玩城等多种业态的组合形式，以餐饮为绝对核心业态。

　　云海肴、麦当劳、星巴克、7-11、百乐无限、必胜客、麦当劳、冰雪皇后、赛百味、肯德基、呷哺呷哺、7-11、茶大爷、味多美、万宁、武林峰茶馆、颐原香、笼立方、吞云小莳、吉野家、果园老农、拌30韩式拌饭、阿波罗4D动感影院、华仁眼镜。

　　业态覆盖餐饮、早教、健身、生活配套，餐饮49.4%,生活配套 34.1%，教育8.7%，零售1.5%，娱乐6.3%。

　　为中、高消费客户提供一个远离城市，可以充分调整心情的休闲聚会场所，为游客打造一个既有异域文化、又有新奇的娱乐场所，集人、文、景，商、住、游于一体的小镇商业旅游区。

　　针对英式风貌旅游休闲商业的目标客户，结合英式风格的建筑，力求项目高品质，使消费者在本区域能够找到不同于大都市的休闲氛围。

　　经营商家建立在高品质、高品位、中档消费的基础上，避免出现不同档次商家共存的局面，进而破坏商业区的整体品质。

　　商业街是项目销售的道具型商业项目，在促进项目销售方面发挥了重要作用；商业中心作为项目长久经营切实盈利的社区商业项目，在满足业主及周边消费群体需求的基础上，实现项目利润。

　　超市 、24小时便利店、金融、银行、房产中介、品牌专卖店 、化妆品、茶行、家政服务、药店、送水、照相馆、餐饮、西餐厅、文化、工艺品、书店。

　　一期（园区生活配套）：销售中心、装饰公司、公司办公室、园区食堂、生鲜超市、药店、银行、建材店、电器卖场、美容美发、餐饮、中介。

　　四期（老年主题）：便利店、牙科诊所、家政、药店、推拿、美发、自助银行、早餐店、餐厅、自主商业。

　　五期（运动主题）：运动器材、体育用品、健身培训、运动服装、银行、主题餐饮、茶餐厅、干洗店、小型超市、自主商业。

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