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复盘2021：商业地产十大事件本站

　　2021年的商业地产，整体在疫情常态化背景下起伏发展。在各个大型商业项目趋于饱和的市场环境下，商业地产目前已经进入存量竞争阶段：区域性的商业地产项目并购与改造成为热潮；轻资产模式成为大型商业地产企业转型谋变的新趋势；商业地产扩张模式从粗放化走向精细化，呈现城市间的点状布局；电商企业也开始瞄准线下商业地产项目；同时老牌购物中心开始战略性撤退……

　　回顾过去一整年的商业地产大事记，《零售圈》挑选了行业内相对具有代表性和影响力的事件管中窥豹，解读事件背后的行业竞争格局。

　　9月14日，鄂武商A（简称武商）对外发布公告称：拟收购南昌苏宁置业有限公司持有的在建商业项目即原南昌苏宁广场，收购项目总价款为33亿元。

　　据了解，苏宁广场项目是武商集团首次在湖北省外的收购项目。作为湖北省最大的综合商业企业，武商集团近年来业绩增长乏力，尤其受武汉疫情影响股价也一路走低。在本土市场，武商不仅要面对老对手中商、中百和汉商集团的资本围猎，近年来更要应对北京华联SKP、华润万象城、大悦城、万达广场等外来大型商业综合体扎推涌入武汉零售市场的冲击。

　　在自身业绩陷入瓶颈同时外部品牌虎视眈眈下，武商作价33亿收购南昌苏宁广场项目走出湖北，在寻找第二增长曲线的过程中求变转型。外部市场与本土市场协同，武商集团旗下武汉国际广场、武商广场、世贸广场三家购物中心及武商里或与改造后的南昌苏苏宁广场一道组成武商集团华中地区的强势购物中心矩阵，助推武商集团全国业务扩张。

　　10月21日，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商管向香港联交所递交了招股说明。中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。此次珠海万达商管拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积，改造场景、硬件，战略投资等。

　　招股书的提交意味着万达商管赴港IPO已进入实质阶段。从从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，万达轻资产模式的成功转型给万达商管在资本市场带来了更高估值，也给近年来历经4000亿债务缠身、清仓海外资产的万达集团带来了新的发展景象。

　　在消费者越来越注重消费体验和商业体品牌的市场环境下，万达商管选择轻资产模式，以较少的自有资金通过品牌声量来撬动大量社会资金来投资商业项目，这样不仅可以拓展融资渠道，同时也不用承担过重的资金压力。不仅是万达，近年来，万科、保利、远洋地产等龙头房企企业相继开始进行轻资产战略转型，“轻资产”模式已经成为现阶段商业地产之破局之道。

　　6月，唯品会城市奥莱连下两城，分别落子南京江宁、合肥滨湖。其中唯品会南京江宁城市奥莱于12月31日开业，合肥滨湖城市奥莱于12月23日开业。此外据了解，唯品会还接手了合肥佳源广场，这也是唯品会在合肥布局的第二个项目，目前项目注册和物业交接已经完成。

　　传统的奥特莱斯是在城市远郊专门销售过季、下架和断码等名牌商品的购物中心。而城市奥莱和传统奥特莱斯的区别在于便利、距离近。唯品会近两年频繁布局城市奥莱，拥抱线下是必然的。作为专注线上特卖的电商平台，布局城市奥莱这一线下特卖业态，能够持续扩大唯品会的品牌和价格优势。线上与线下双管齐下，打造一体化全渠道零售特卖布局。

　　早在2019年，唯品会就曾以29亿人民币现金收购杉杉商业集团100%股份，布局线下实体商业。相对于线上零售的流量成本不断增加，实体零售近年来开始占据市场优势。线上巨头开始布局商业地产也并非唯品会个例，2021年京东旗下京东MALL的落地，也再一次印证商业地产目前仍处在增量市场的开发阶段。

　　5月24日，北京华联SKP在武汉招商引资项目签约大会上正式与武昌区签约，落户武汉楚河汉街。据了解，北京华联SKP是以股权收购形式接手武汉中央文化区汉街第二街区（万达J3地块）及汉街万达广场资产经营业务的。

　　武汉SKP是继北京、西安、成都之后正式动工的第四家SKP。近年来SKP在国内市场的布局开始明显提速。目前昆明、杭州、呼和浩特等城市的SKP布局目前已经签订协议并确认。此外，还有贵阳、合肥、深圳、广州等多地均传出SKP即将进驻的消息。从北部到西北，从华中到西南，SKP已经触达到大部分中国高端消费新兴市场，未来还会将触角伸向江浙沪地区。

　　在2020年问鼎“全球店王”后，SKP是目前最受业界瞩目的商业地产项目。回归到SKP落户武汉本身，SKP能否持续复制业绩神话，未来在武汉还需要与当地市场的武商、恒隆、华润、大悦城等商业体一较高下方知结论。

　　10月20日，广州王府井百货一纸官宣闭店。因商场物业租赁合同到期，广州王府井于2021年11月30日后停止营业。据了解，广州王府井店于1996年在农林下路开业，至今已有25年历史。

　　受新零售新业态的冲击，购物中心的发展不断成熟，百货业态生存空间一度被挤压是一个老生常谈的话题。广州王府井百货关停，直接原因是租赁合同到期，但根本原因还是基于现阶段百货业态已经被消费者抛弃这样的一个既定事实。不同于推崇场景式、体验式消费的购物中心，传统百货业态目前单纯售卖商品的运营模式其实已经无法真正地吸引到客流。本质上，传统百货就是在充当“二房东”的角色。而随着近年来租金成本的不断上涨、区域疫情的反复冲击，广州王府井百货的关停其实也是内部及时止损的市场基操。除王府井百货之外，大商、天虹商场、百胜、新世界等商业体的日子其实同样也不好过。

　　12月9日，据赢商网统计，2021年新城控股在全国20座城市共新开业26座吾悦广场，当中有过半是首次进驻城市。从区域分布看，主要在华东、华北、西南及华中等地区。

　　作为新城控股旗下的城市综合体品牌，吾悦广场近年来的项目规模一直在不断扩大。据新新城官方数据，截至2021年11月25日，全国开业及在建的吾悦广场共184座，遍布全国134个城市。不同于SKP、太古里、恒隆、万象城、大悦城、来福士等高端商场，吾悦广场定位三四线城市，聚焦下沉市场。一二线城市购物中心几近饱和、三四线城市租金水平相对较低、中产阶层人群增长快且投资回报率相对较高是吾悦广场选择定位下沉市场的主要原因。

　　2021年，吾悦广场仍在深化从三四线城市抢占市场高地，同时在一二线城市谋求机会的发展战略。不过随着消费升级，很多商业地产品牌也开始布局下沉市场，未来吾悦广场能否称霸下沉市场，还有待时间验证。

　　12月12日，全国第二座SKP-S——西安SKP-S开业，其由已开业三年的西安SKP四楼打通改造而来。据悉,西安SKP-S引入了近60家护肤、彩妆、香氛及生活方式类品牌，其中40余品牌是首次入驻中国或西北地区。

　　SKP-S主打沉浸式商业，强调满足零售三要素中人与场的匹配。如果说SKP是高端商场天花板的话，那SKP-S就是天花板上的吊灯。作为SKP的补充，SKP-S以完整的故事主题来构造沉浸式体验，吸引年轻客群打卡，为整个商场宣传造势做引流。作为全国第二座SKP-S，西安SKP-S是北京华联推出奢侈品沉浸式购物中心的再次尝试。北京SKP-S的开业是一石激起千层浪，而开业仅半月就遭遇疫情的西安SKP-S能否引领本地高端购物中心沉浸式、艺术化商业模式还尚在变局中。

　　10月8日，珠江实业集团公众号发布消息，集团已于9月29日与太古地产举行广州聚龙湾片区珠江太古项目合作意向签约仪式，将携手打造珠江太古项目。业界人士猜测，聚龙湾的太古项目或将是太古里，毕竟广州天河区坐落着一座“兄弟”太古汇。

　　全国目前有三座太古里，分别在北京、上海、成都，珠实与太古的成功签约，意味着全国第四座太古系高端商业体正式落户广州。广州的商业格局竞争一直以来十分激烈，其中仅在天河区便有天河城、太古汇、正佳广场等7个高端购物中心同台竞技。此外万象城、SKP的入驻同样也加剧着广州商业地产的内卷。

　　作为零售服务的载体，购物中心目前处在爆发式发展期。在零售圈看来，太古里的落户必然会加速广州商业格局的更新迭代。

　　10月22日，居然之家发布公告称，旗下全资子公司居然商业咨询拟与居然控股等交易对方签署协议，并以支付现金方式收购4家企业股权,交易金额合计6.35亿元。据了解，本次收购的企业为，居然金控持有的子公司中居和家、联合投资管理中心，居然控股的子公司山西百绎通和北京怡生。

　　6.36亿一次性收购4家家居投资公司，采用现金支付同时直接说明目前居然之家的现金流比较健康。虽然收购4家公司居然之家分别是各有谋算，但根本目的还是想要进一步优化整个集团资源配置，寻求家居业态发展的长期性和稳定性。此前，阿里曾耗资56.53亿，收购居然之家15.43的股权，阿里以43.59亿认购红星美凯龙可交换公司债券。两大巨头被阿里收编至今，家居卖场都未形成寡头竞争。但2021年居然之家通过收购扩张，未来家居行业南北两大巨头的竞合或许仍有看头。

　　3月15日，大悦城控股集团发布公告称，董事会于近日收到公司董事长周政、董事姜勇提交的书面辞职申请。据公告披露，周政因工作需要，其在公司控股股东中粮集团的工作发生调任，申请辞去公司董事、董事长职务及董事会专门委员会委员职务，辞职后不再担任公司任何职务。

　　大悦城董事长周政的离职是大悦城近11年来最大的一次人事变动。2019年，周政曾一手主导中粮地产与大悦城地产重组并使得大悦城重新起步，成功在深交所上市。近年来，大悦城完成了在华东、华中、华南、华北、西南、西北、东南等区域的全国化布局。随着周政的辞职，大悦城的发展或许也进入了一个全新阶段。但纵观整个商业地产行业，高管的离职、退任其实相当频繁和普遍。通常是在业绩承压、薪资和其他个人原因导致的离职，不一而足。返回搜狐，查看更多

本站 投资者仍在密切关注美国新冠刺激法案的最新进展，而新冠疫情在世界各地的反弹引起市场广泛关注，欧股周一(10月12日)收盘涨跌互现。 （图源：CNBC） 泛欧斯托克600指数收盘上涨2.84点，涨幅0.77