日前，斯柯达官方宣布旗下紧凑级SUV——柯珞克的改款车型将于11月30日正式发布，并发布了一组官方设计渲染图。据悉，新车主要针对外观进行了改款升级，整体造型更显精致。动力上，新本站

社区商业要跳出“社区”做“商业”本站

　　编者按随着中国房地产业的发展，安徽商业地产在近2~3年一路高歌猛进，已经成为业内较热门的线年安徽商业地产，已经呈现开发总量增加、结构调整的良好发展态势。商业地产一路高歌的同时，一个全新的商业形态--社区商业正逐渐放射出其独有的魅力。社区商业如何发展？本报特邀请安徽省商务厅副巡视员李庭信、中国商业地产联盟专家委员何其琛先生对此进行点评分析，期待二位专家的真知灼见对社区商业的开发建设有一定的帮助。2007年，伴随着合肥旧城改造、大建设、大发展的步伐，商业地产成为聚焦关注点之一，无论是庐阳区、包河区，还是政务区、新站区，一批批社区商业街、写字楼、专业市场、大型SHOPPING MALL如雨后春笋，纷纷进入人们的视野。与之相应的是合肥商业现状和格局已经发生了可喜的变化。2007年12月，从合肥市商务工作务虚会上获悉，在合肥市大型零售商业设施专项规划中，继老城区商业网点规划之后，初步设想未来两个都市级商业功能区和4个市级商业功能区，将共同构筑起富有现代特色的省会商业圈。合肥商圈演变史跟其他城市一样，随着城市规模的不断扩大，城市人口的增长，新的商圈也在不断涌现。根据经济学每10万人诞生一个商圈的原理，合肥市应有十余个城市次级商圈。按照提升老城区、创建新城区、创建新城市副的规划建设思路：合肥市的商业格局已经形成以四牌楼、三孝口为核心的市级商圈和8个区级商圈，布局不断优化合理，并且一些外来商家的先进经营管理模式给合肥商业增色不少。合肥原有的商业地带，如三孝口，四牌楼等由于设施老化，土地成本稀缺，开发成本高昂。虽具有其他区块不可比拟的优势，但是近年来城市发展的变迁，新的商业镇逐渐挑战这些旧有型商业。一批以现代化购物为支撑的商业，正成为市民消费的新聚集区。但是，这些新的商业，明显也有其巨大不足，主要是由于市场支持点较为单一，凭借型购物超市为主要支撑的商业格局，发展受到的局限较多，商业变化较少，难以形成更大规模的集群优势，同时，由于这些商业，地段取向一边定为城市副，难以形成影响全市的商业地位。而纵观合肥商业，随着城市南迁的步伐，商业逐渐向南迁移。合肥环岛的交通压力日渐增大，通行能力下滑导致商业资源不断外流，同时，新兴的居住型商业群，正成为城市消费的新一代典型代表。按照合肥市的十一五规划，未来几年，合肥市将着眼于构筑一主城、四、一滨湖新区的现代化大城市框架，使城市空间发展逐步向环城-滨湖-临江演变。合肥未来商圈模型也在这一演变过程中开始了它的裂变之旅。规划中的两个都市级商业功能区，分别为老城区和滨湖新区，主要功能为购物文化娱乐等，经营面积在80万平方米以上，而四个市级商业功能区，分别是科学城、上派、店埠、双墩，六大商圈构成省会商业圈。此外还有八个区级商业功能区和33个居住区级商业功能区。纵观区域性商业资源集聚区，以购物、商业步行街、商品交易市场、复合地产、社区商业等5大商业型态为核心的商业地产开发正如火如荼。2007年信地·城市广场开工建设，占地417.7亩，总建筑面积75万平方米。据开发商介绍，信地·城市广场项目定位国际视野，全国一线，安徽，以一站式消费体验式消费为立足点，将成为区域购物、休闲、商业，商务胜地。2007年4月29日，总投资达10亿元的合肥明发商业广场在庐阳区大杨镇正式动工兴建。该工程既合肥市1346工程之一，也是合肥市、庐阳区招商引资项目。据开发商宣传，明发商业广场的建成后，商业辐射范围达数百公里，强大的商业影响力，将极大增强了对周边地区的吸引力和辐射力，同时，明发商业广场还将为当地居民提供2万个就业机会。城市商业综合体常为副的，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的金融街、百荣世茂甚至蚌埠的华夏街区、芜湖的华强方特城等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成城中城的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。城市商业综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成城中城的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。从商业地产发展的大方向上，城市商业综合体将会对区域性城市的商业地产开发的导向性产生一定影响。P.M.商业顾问机构分析认为，不是每个城市都适合开发大型城市商业综合体的，也不是每个城市商业综合体越大越好，更不是选择城市商业综合体就选择了正确的城市商业开发之路。从现有城市商业综合体的商业基础设施的规划看，相当多的开发商选择的是自我陶醉的建筑规划之路，开发商盲目地认为，只要时尚的、体验式的、高端次的就是市场需要的，只要建造出来，市场肯定就能够消化掉，甚至还有开发商列举出国内外不同地点不同区域的所谓成功案例来佐证，殊不知，城市商业综合体比至商业街、购物、复合地产、商品市场而言，受市场的影响更大。区域性城市商业综合体不仅受制于国家关于大型商业物业开发的宏观政策，尤其是金融、税务政策，而且区域市场商业基础设施、商品市场经营状况、区域投资市场、区域消费市场、区域市场结构等等都直接影响项目的成败。全国目前已建和在建的城市商业综合体普遍承受来自区域市场的巨大压力。P.M.商业顾问机构强调，这并不要一棍子打死城市商业综合体，而是提醒开发商按市场规律科学布局合理规划，细分城市商业综合体。合肥市随着老城区改造的逐步升级，许多传统商圈因为道路和片区的折迁、改建而逐渐消失。市区内、新道路的建设也催生出新的商业口岸。使合肥这座城市从一个向多个区域发展。大量居民的外迁，形成新的居住大社区，致使新的社区商业地产涌现，社区商业地产开发遍地开花，几乎所有的住宅区开发都伴随大体量的社区商铺上市，个别社区商铺甚至不约而同地围合整个社区，使社区商业不但伤了铺还伤了业。针对社区商业的开发现状，一些思想观念先进的开发商已经发现并正视这个问题，着手转变社区商业开发建设模式。2007年10月18日，元一名城·中西街招商全面启动。P.M.商业顾问机构按照中西街西餐大众化，中餐休闲化的UPS定位对意向进街经营商户展开定向选择，选择经营特色餐饮及特色店铺商户进街，希望打造一条特色餐饮休闲街。无论从招商的角度还是运营的角度看，中西街都具有一定的借鉴意义，被评为2007年度安徽十大经典策划项目。随着经济的日益繁荣，国民的收入水平有了整体的提高，加上金融对消费的政策刺激，使消费者的消费趋向多元化、主题化、个性化。消费者的消费需求由过去单纯的温饱消费，向小康性消费转变。小区在配套建设方面，应量力而行地多方位考虑，力求从物质上和精神上去满足住户需求，可能地把一般日常生活问题就近解决。因此请进来，活下去是开发商对商业地产新的研究方向。P.M.商业顾问机构提示，跳出社区做商业是成功操作社区商业地产的重要环节。跳出社区做商业要考虑很多因素：，人群多元化为商铺提供商机。经过几年的发展，住宅产品已出现多样化的趋势，在产品形式上，从低层公寓、叠拼HOUSE到小独栋都能找到一二，这使得居住在这里的人群层次呈现多元化。居住人群的多元化为社区商业的发展提供了消费基础，适合更多商业形态在此出现。，准确的市场定位。由于高知人才对消费讲究品位、品质和档次，因此业内专家建议，满足基本生活配套需求的商业如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。如零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。适合在社区商圈经营，规模不大，200平方米左右的中档商店，产品有差异性，这样的

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