美国股市周一(8月24日)继续走高，标普500指数和纳斯达克指数双双刷新纪录收盘高位，周末对抗疫方面可能取得医学进展的乐观情绪推动三大股指走高。标普500指数上周刷新了2月份触及的纪录恩情无限

从中高端到上车盘，该明星社区经历了什么？恩情无限

  下班了，买点肉菜，回家煮饭。

  品类齐全的大型农贸市场，麻雀虽小五脏俱全的门口菜店，你更爱逛哪个？

  虽然“买房如买菜”的只是少数土豪，但买菜和买房，思路还真有点像。有人喜欢相对人少安静的小体量小区，也有人选择生活氛围更浓的大型社区。

  本期踩盘报告，乐居君来到位于番禺南浦的大社区——丽江花园，跟你聊聊“大盘选房”的注意事项。

  温馨提示：去丽江花园看房，记得带上身份证

  社区档案

  名称：丽江花园

  位置：番禺南浦

  年龄：27+

  户型：1房~别墅

  均价：2.9万元/㎡，但每个组团不同

  荣誉：联合国最佳人居环境特别金奖、国家级示范小区、全国优秀住宅社区环境特别金奖等

  一个社区就像一座城

  当年在广州，丽江花园可是不折不扣的“明星社区”。

  时间回到90年代，一段“全国楼市看广东，广东楼市看华南”的传奇即将启幕。在一马平川的南浦岛上，一座万人大社区拔地而起，渐有规模，成为广州最早的港式社区之一——丽江花园。

  （从小区正门走去地铁路上，会经过有着“海鲜巨头”之称的老字号酒楼——渔民新村）

  与此同时，丽江花园堪称一个大型居住样本。横跨上世纪90年代到2010年代，楼梯到电梯，小户型刚需到大平层再到别墅，十几个组团，应有尽有。搜索二手房源的时候，乐居君感觉自己误入了一场连连看——

  （来源：贝壳找房）

  中介告诉乐居君，丽影楼、丽茵楼、丽彦楼、丽波楼、丽荃楼、丽茹楼等“丽字楼”，是丽江花园最早建成的一批住宅。不仅楼龄“奔三”，而且都是楼梯楼（部分已加装电梯）。

  （丽字楼）

  此外，“丽字楼”沿主干道底层是热闹的商业街，采买果蔬肉蛋和其他生活物资是各个组团里最方便的。光钱大妈就有好几家。

  （热闹的商业街）

  而华林居、康城居、丽岛翠苑、玉树别院、桃花岸轩、棕榈滩、王台别墅等美丽而风格各异的名字，仿佛不是同个社区的兄弟，合起来又像是偶像团体。

  “接下来像我们走来的方阵是——丽江花园天团……”（乐居君忍不住脑补了一下）

  实际上，经过了20多年发展，丽江花园已经发展成了一个相当完善的小街区。小区里除了住宅，还有公园、游乐场、球场、泳池、银行、医疗，一条商业街囊括吃喝玩乐，幼儿园、小学都在小区内，初中前上学不必出小区。

  毫不夸张地说，若无什么特殊情况，十天半个月不出小区大门也是没问题的。

  若是出门，公交车站就在小区里。搭乘122路直达珠江新城、广州东站；公交地铁接驳专线5路可以开到3号线厦滘站。

  不仅小区里就有公交车站，丽江花园还是个不折不扣的地铁盘。步行可达地铁2号线南浦站，3站即可到广州南站，往北可达海珠、越秀、白云，一直到嘉禾望岗，转线4站就到机场，堪称“空铁联运枢纽”。如果你经常出差的话，住在这里是一个很不错的选择。

  （地铁2号线南浦站，距离丽江花园最近的地铁站）

  回到小区，再说个题外话。

  丽江花园的人工湖——醉心湖，这两年最有名的是“湖怪”的相关新闻。乐居君去的时候倒是风平浪静，风景独好~

  （媒体关于“湖怪”的报道）

  （让人心醉的醉心湖）

  从明星社区到上车盘

  不可否认，现在的丽江花园依旧拥有别墅、大平层等“豪宅”户型。但比起同在番禺、放盘价已经冲上5万元的万科欧泊，丽江花园放盘均价却多在3万元以下。它更像与它相邻的广州碧桂园，是一个偏刚需的上车盘。

  （数据来源：贝壳找房）

  丽江花园的二手交易也非常活跃，海量放盘。小区内的商业街上有六七家中介门店。不过，有中介告诉乐居君，这还不是最鼎盛的时候，当年可是十几家的排场。

  （某家中介门店）

  乐居君看了先看了华林居的两套房。

  贝壳找房数据显示，华林居以历史成交62套的好成绩荣获“南浦成交小区榜”榜首（数据更新至2020年10月27日3点）。

  （数据来源：贝壳找房）

  从社区正门进入小区，穿过商业街，通过人工湖畔的小桥，就来到了华林居的面前。门禁比较严格，带看房要出具委托书，并且登记身份证和联系电话。

  环境幽静，绿树成荫，走在小区里感到很惬意。靠近人工湖、泳池、运动场的华林居，宜居性很不错。

  第一套房位于楼梯楼的5楼，一梯四户，1997年建成。面积74.6平方米，总价230万元，算下来均价3.08万元。

  （户型图源：贝壳找房）

  两房户型，整体比较方正，全屋无暗间。除了客厅墙面上孩子的贴纸和涂鸦，房子整体保存比较好。虽然是东南朝向，但是由于树木遮挡等原因，客厅采光并不是特别好。

  （东南向但采光不佳的客厅）

  （厨房出小阳台）

  两间卧室都是东南朝向，采光明显比客厅好。主卧面积达到了15.5㎡，在小户型里算比较大的，甚至可以做一个衣帽间。次卧布置成了儿童房，面积也只有6.9㎡，是主卧的不到一半大小。

  

（主卧全景）

  （迷你次卧/儿童房）

  卫生巾和厨房分开，厨房外有一处小阳台，放着洗衣机。这也意味着洗完衣服要穿过厨房和客厅，才能晾晒。还有一点可能会让人介意。客厅空调室外机就放置在阳台上。如果夏天在阳台上挂衣服，那衣服多半是烘干，不是晾晒。有点让乐居君想起大学宿舍的阳台。

  中介推测，可能是当时设计户型的时候，并未考虑客厅会放置空调，自然也就没有留下相应的空调室外机位置，而卧室空调室外机是有专门位置的。乐居君观察了一下，邻居们也大多把空调室外机放在阳台。

  连续7天无人看房子之后，价格从230万元降到了225万元。

  站在阳台向外望，这户面对的是另一个组团——康城居。乐居君查阅发现，年份上略新的康城居，均价居然低于华林居，可能是吃了户型的亏。阳台位于L型楼体的直角处，想想就知道户型不规整，查了一下果然……

  （康城居“凹陷”的阳台位）

  （户型图源：贝壳找房。看，阳台像不像一扇张开的小翅膀？）

  让我们回到华林居。乐居君看的第二套是一处西北向两房，位于2楼，1996年建成。面积73.6平方米，售价210万元，均价2.8万元，比上一套低了不少。因为还有租户在住，所以不太方便拍照。

  户型看起来没什么硬伤，但好像哪儿哪儿都有点小毛病。

  （户型图源：贝壳找房）

  首先，西北向采光真的很虐，孩子在客厅要开着台灯写作业。阳台面对的是个活动场地，不知晚间是否会有人跳广场舞。

  与上一套相比，主卧面积小了很多。两个阳台一个厅出，一个厨房出，面积却差不多大。租户选择在厨房出的阳台放置洗衣机和晾衣服，不知做饭的时候会不会让衣服沾到油烟。

  乐居君前两天再看这套房，发现也悄悄降价了……1万元。

  华林居除了上述这种偏实用刚需的户型，还有独栋别墅。不过中介说，这里的别墅很少有二手放盘。

  看完了华林居，乐居君又来到了隔壁的另一个组团——九如通津。这里看房也要登记喔。

  恰如其名，进入九如通津组团，首先要走过一段石桥，可惜桥下没有了流水。这里房龄更新（2000年建成），层数更高（11楼小高层），也配置了电梯。并且延续了华林居的高绿化率，非常幽静。

  乐居君看的房子位于4楼，面积78㎡，放盘价236万元，均价刚过3万元。做了动静分区，但户型整体不是很方正。

  （户型图源：贝壳找房）

  东北朝向，客厅采光尚可，但卧室和阳台对着的是地下停车场的出入口，稍远一点还有个篮球场，潜在的噪音一目了然。而且次卧的窗子对着另一栋楼的卧室，不是保障隐私的距离。

  （停车场出入口，位于阳台和主卧正下方）

  （次卧正望对面次卧窗子）

  如果你想买丽江花园的两房，那可能要放弃九如通津。中介告诉乐居君，这个组团80%的两房是东北朝向，好朝向都留给了三房。甚至业主家骑单车的孩子也说：南向两房要去另一栋！

  后来，这套房也降价了，2万元的降幅虽然不大，看过的三套房都降价了，好像释放出不太积极的信号。

  看完房走出小区的路上，乐居君突然意识到一个问题：既有地面停车，又有地下停车场，还有架空层车位，丽江花园到底咋停车？

  中介说：早年建成的小区，车位很难做到一户一个的……

  （三种停车方式）

  （单独出售的华林居架空层车位）

  通过丽江花园，我们可以总结一下上车大社区的知识点：

  1. 大社区往往各类配套齐全，但其他如泳池、运动场等，未必够用；

  2. 商业区在楼下虽然方便，但离家过近可能会有噪音困扰，人也比较混杂；

  3. 到地铁站的距离要从自己家门起算，毕竟有的光走到小区大门就要10分钟；

  4. 配套幼儿园和小学，必须搞清楚招生范围，学位够不够用；

  5. 留意考察物业管理水平和服务态度，从垃圾分类、出入管理等细节可见。

  （丽江花园的开发商和物业都是粤海）

  至于丽江花园怎么就成了上车盘，依乐居君不成熟的想法来看，可能有以下原因：

  1. 无论是到番禺万博CBD还是珠江新城，都有一定距离，注定不是核心，也就没有核心价格和地位；

  2. 最早一批90年代建成的房子，除了如英居算次新，大部分房龄在20年左右，对按揭贷款的影响不容小视；

  3. 大型社区总量大，二手放盘多，供应量上去之后，价格很难在短时间内升或者降；

  4. 配套虽然能自给自足，但缺乏大型商业体，属于郊区等级，南浦岛以居住功能为主，没什么能打的产业，没有太大升值空间；

  5. 没有省一级学位，初中距离也很远，对学位房买家的吸引力不强。

  海珠也有两个楼盘被称为“刚需天堂”，成交一直很活跃。请把你心中的答案告诉乐居君，下一期踩盘安排！

文章来源:乐居买房

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