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首批公募REITs迎百亿规模解禁 市场影响几何？本站

　　6月21日，首批9只基础设施公募REITs上市满一周年，其部分限售份额也迎来解禁。据新京报贝壳财经记者统计，9只公募REITs产品本次解禁的限售份额共计21.71亿份，超过9只产品当前流通总份额，解禁市值超百亿元。

　　分析称，解禁带来的卖盘增加可能对二级市场造成一定的压力，但价格冲击幅度不会太大，并且短期价格下跌可能带来一定配置机会。对于投资者而言，REITs具备中长期配置价值，投资者应更多地关注各REITs经营情况并利用IRR等指标来分析投资性价比。

　　2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs上市，至今已满一年，本次迎来解禁的是战略投资者中的其他专业机构投资者所持有的份额。根据证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，持有份额期限自上市之日起不少于12个月。

　　首批公募REITs产品也已经披露了部分份额解除限售的公告。新京报贝壳财经记者统计公告数据发现，9只公募REITs产品本次解禁的限售份额共计21.71亿份，超过9只产品当前流通总份额，本次解禁份额占9只产品总份额的33.93%。按6月20日二级市场收盘价计算（下文解禁市值数据均按6月20日收盘价计算），9只产品本次解禁市值合计达到112.89亿元，也已超过9只产品当前流通总市值。

　　分产品来看，中金普洛斯REIT的解禁压力较大，其解禁份额占基金总份额的比例最高，达到52%；其解禁市值也是9只产品中最大的，达38.44亿元。中金普洛斯REIT本次将解禁7.8亿份，而其解禁前的二级市场流通份额为4.2亿份，解禁份额与流通份额比值达到185.71%，也是9只REITs产品中最高的。本次解禁前，该基金的流通份额占比为28%，解禁后，流通份额占比大举提升至80%。

　　除此之外，平安广州广河REIT、富国首创水务REIT、红土盐田港000088)REIT三只产品的解禁份额与解禁前流通份额比值均超过100%，也面临着不小的解禁压力。其中，平安广州广河REIT本次解禁1.96亿份，解禁份额与解禁前流通份额比值为133%，解禁市值为23.52亿元，在全部9只产品中排名第二。中金公司分析师裴佳敏等指出，从不同类型REITs的数据来看，产权类REITs解禁后自由流通份额占总额比例高于经营权类REITs，预计解禁将有效释放市场流动性，解禁后产权类REITs整体流动性或优于经营权类。

　　富国首创水务REIT基金经理李盛对新京报贝壳财经记者表示，持有本次解禁份额的战略投资人主要是金融机构和部分产业资本，目前大部分REITs市价相对于发行价有一定的溢价，不排除部分战略配售投资人有实现收益的动力，卖盘的增加可能对二级市场造成一定的压力。但另一方面，战略配售投资人主要是专业机构投资人，正常而言，这些投资人有相对理性的交易方式和交易策略。同时，短期二级市场价格的下降也会提升REITs的分派率、IRR等收益指标，对于理性投资人而言，可能带来一次资产配置的机会。

　　华泰证券固收首席分析师张继强指出，解禁带来的价格冲击压力与出售方式、买卖双方权衡等有关。卖方为了更好地兑现收益、减少二级价格冲击，可能更多选择大宗交易。从买方来看，首批公募REITs运营满一年后新增FOF资金入市，且首批资质相对较好、分红率较高，市场关注度持续较高。整体来看，由于试点阶段公募REITs供不应求，投资者通过一级、二级市场参与的难度都在加大。目前市场对解禁带来的机会都较为关注，解禁抛售会对价格产生一定冲击，但预计整体幅度不会太大，如价格下跌、IRR及分红率回升，较多买方资金有望进入。

　　本次解禁后，公募REITs的投资者结构也将发生一定变化，从而进一步影响后续价格走势。张继强指出，由于负债端久期、投资偏好不同，其中产业资本、保险资金等以长期投资为主，属于配置型机构；理财子公司、券商资管、基金专户等以法人产品为主，兑现收益动机较强，还包括券商自营等，均属于交易型机构。交易型机构占比较高的REITs可能短期出售压力更大。解禁后，公募REITs流通盘中机构投资者、特别是配置型机构投资者占比预计将有所提升。配置型机构占比提升或将减轻首批公募REITs“炒作效应”，REITs价格走势将更多由基本面、机构投资者风险偏好等决定。

　　对于投资者来说，解禁是否影响投资操作？光大证券601788)分析师张旭认为，中长期来看，REITs兼具股性与债性，且现存REITs的底层资产均较为优质，具备配置价值。基础设施公募REITs收益分别来自资产端和产品端，短期来看，尤其是在REITs可流通规模较小期间，产品端价格的波动受市场情绪、投资者风险偏好、宏观经济等因素影响较大。但由于首批公募REITs至少要以募集资金的80%投向标的项目，长期来看，底层资产运营情况及其收益对产品端估值影响仍为主导，因此应重点关注底层资产产生现金流的能力及其可为投资人带来的实际收益率。从长期持有的角度来看，他建议投资者应更多地关注各REITs经营情况并利用IRR等指标来分析投资性价比。

　　公募REITs正在不断扩容。在去年6月首批9只REITs成立后，去年12月至今年4月又相继成立了3只REITs，目前市场上已有12只REITs产品，发行规模合计458亿元。

　　去年首批9只公募REITs的发售场面堪称火爆，创下了一天售罄并全部超募的成绩。今年4月发行的华夏中国交建601800)REIT更是吸引了大量投资者认购，其公众投资者有效认购份额达89.62亿份，配售比例约为0.84%，打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下的1.76%最低配售比纪录。

　　今年6月刚刚审批通过的国金中国铁建601186)高速REIT正在发行过程中，再度获得机构的热捧。在网下发售部分，提交有效报价的网下投资者共45家，有效拟认购份额数量总和为27.15亿份，是该基金网下初始发售份额的31倍。该基金的公众投资者认购时间为6月21日至6月22日。

　　从二级市场价格走势来看，在经历了上市初期的快速上涨之后，今年2月以来公募REITs走势渐趋平稳。

　　而从经营业绩来看，张旭分析，首批公募REITs2021年年报数据显示，虽有部分REITs受疫情、成本结构调整以及折旧摊销费用较大等因素影响，营收及利润有所下滑，不过多数REITs的上述指标优于往期，且大多好于预期；可供分配金额层面普遍好于预期，体现了公募REITs分红水平普遍较高。

　　李盛对新京报贝壳财经记者表示，富国首创水务REIT设立一年以来，在基金管理人与外部运营机构首创环保集团的共同努力下，项目运营情况平稳，污水处理量、营业收入、利润、可供分配金额等关键指标基本符合发行时的预期，体现了污水处理项目运营模式稳定，符合基础设施REITs作为国内市场的新品种，在二级市场也受到了投资人的认可，目前交易价格相对于基金净值仍维持一定的溢价。

　　5月31日，沪深交易所同时发布基础设施REITs扩募相关规则，对基础设施REITs存续期间新购入基础设施项目及相关扩募、信息披露等事项进行了规范和引导。扩募是基础设施REITs的重要特性，本质是将新资产装入原有REITs资产池中，有助于优化资产组合，提升整体收益。

　　中金公司研究部认为，建立标准化、高效的扩募机制对于中国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现市场规模增长有积极促进作用，也是市场逐步迈向成熟的标志之一。伴随扩募扩容规则体系和配套细则逐步完善，未来REITs市场规模将实现持续增长。

　　基金公司也在积极布局REITs产品。李盛表示，作为当前经济环境下盘活存量资产、促进新增投资的重要工具，公募REITs承载了一定的国家战略功能，各市场主体都高度关注这一新兴领域。富国基金也非常重视和看好公募REITs这一发展方向，并结合自身禀赋逐步构建适应业务发展的专业能力和团队，重点关注生态环保、租赁住房、清洁能源和高新园区等领域，做好REITs资产的筛选和持续运营管理工作，力争为投资人提供更多优质的REITs产品。

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