经济日报东京讯 记者苏海河报道：日本内阁府日前发布二季度经济速报显示，剔除物价变动因素，实际GDP环比下降7.8%，折合年增长率为下降27.8%。至此，日本经济出现连续三个季度负增长，且超过200本站

房地产投资信托(REITs)本站

　　REITs 就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进地产投资经营治理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

　　1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式答应满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，治理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

　　以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除治理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，假如领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

　　从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是非凡目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

　　另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

　　REITs分类 REIT一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。 股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得的租金。 按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。 混合房地产投资信托基金，则将股本房地产投资信托基金和按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资与一系列的资产，包括实质物业、按揭或其他有关的金融工具类别。

本站 原标题：夏天，给孩子吃猪肉不如吃它，鲜甜营养，促进钙吸收，做法还简单 夏天，鸡蛋和它是绝配，又鲜又营养，隔三差五吃一次，做法还简单。转眼已经是初夏了，这一年的四分之一已经过去了，虽然还只是初