米田贺

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销售数据超预期，这个板块有怎样的反弹逻辑？米田贺

作者 | 一苇渡江

数据支持 | 勾股大数据

来源 | 格隆汇研究

地产股的上涨偶尔是有规律的，刚刚地产股发布了8月份的销售数据，有部分公司的股价就开始反应了。因为疫情原因，房企的销售数据前低后高，到8月份，TOP100房企当中已经有7成地产商累计业绩已经超过去年同期水平，实现了6%的增长。

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淡季不淡，销售数据继续反弹

行业整体性方面，从操盘销售来看，TOP100房企1-8月份累计销售金额64121亿元，同比增长6.2%；8月单月销售额9762亿元，同比增长30.7%。

那么销售数据是什么时候开始转正的呢？行业TOP100房企1-7月份累计销售额54359亿元，同比增长2.7%，是从年初以来累计业绩首次出现转正的分水岭。而单月销售增速的转正时间更早，在今年4月份；4月单月销售额9002亿元，同比增长0.6%；之后增速进一步扩大，8月份同比增速高达30.7%。

单月销售增速同比转正出现在4月份，为什么？原因是国内疫情得到控制之后，各地的工地开始陆续复工，行业整体性出现了大反弹，这个时候就应该关注反弹力度最快的公司进行跟踪。

同时累计增速转正出现在7月份，而1-8月的行业销售额再次好于去年同期，也恰恰说明房地产行业已经摆脱了疫情的影响，重新开始新的增长；这是当下应该重视行业板块和地产股的逻辑。

而业绩方面，疫情的确影响了竣工进度，行业上半年整体性业绩增速出现了下滑，不及预期，下半年竣工周期加快也会带来房企业绩的整体性反转。政策的收紧对小规模的房企影响比较大，所以后续行情会继续分红，行业集中度提升是长期趋势。

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哪些公司增速靠前

由于房地产行业8月份整体性销售额同比增长30.7%，所以各个地产公司8月份的销售数据也不会差。因此，增速超过行业整体水平的房企都可以算得上是销售业绩超预期的。8月份碧桂园销售增速33%，万科34%，保利地产36%，世茂37%，招商蛇口48%，旭辉控股86%，中国金茂39%，龙光集团61%。

8月份销售增速排名前三的是旭辉控股，龙光集团，招商蛇口；其中行业TOP5房企同比增速是31%，TOP10增速22%，TOP20增速26%，重点房企的销售增速也明显快于这些公司。

数据来源：中信建投证券

其实单月销售额的反弹并不能说明太多的问题，但1-8月累计销售额增速较快的有：中国恒大同比增速22%，世茂集团19%，金地集团23%，金科股份20%，中国金茂35%。

从股价的市场表现来看，销售增速快的房企走势也的确比其他公司强很多。7,8月份是房企的销售淡季，金九银十和第四季度才是全年的销售旺季。而1-8月份销售业绩大幅跑赢去年同期的地产商，2020年全年也必然会存在超预期的销售增速。

因此需要在这些公司里面选择，投资地产股才会有超额收益。近几年也可以明显的看到地产行业的趋势：龙头房企在加速多元化，万科做泊寓，物流，成立食品事业部进军养猪行业；恒大造新能源汽车等等。

而二线房企也正在迎来增速最快的阶段，大幅扩张，完成全国化布局，从区域型的龙头房企正在发展成全国型房企。这个阶段，也是投资这类地产股最好的时期。

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重点公司分析

基于以上的投资思路，可以选出A股三家最具代表性和差异化的公司。

核心标的A：行业龙头，业绩进入释放期，增速加快（重点持有机构：1、香港中央结算有限公司 2、国家队中央汇金资产管理公司）

公司虽然是国企背景的房地产公司，但却是里面业绩增速最快的。疫情导致上半年地产行业业绩整体性下滑，该公司的业绩也不算出色。但2019年公司业绩保持高增长，营收2359.8亿元，同比增长21.3%；归母净利润279.6亿元，同比增长47.9%。

同时公司今年1-8月份累计销售金额增速已经恢复到去年同期水平，预计2020年销售增速可以维持10%-15%的水平。加上下半年竣工周期加快，全年业绩也会如期恢复，作为行业龙头，当前7倍估值不算贵。

核心标的B：区域型龙头，正在进行全国化扩张（重点持有机构：1、香港中央结算有限公司 2、阳光人寿保险股份有限公司）

最近公司股价创出了新高。从公司的历史成长路径当中可以清晰的看到：一个区域型龙头正在逐渐成长为全国型房企。该公司历年业绩在行业当中也排名靠前，2019年公司营收677.7亿元，同比增长64.4%；扣非净利润57.3亿元，同比增长42.7%。

其次公司的经营风险得到解除，股权争夺的靴子落地，引进了新的大股东。同时公司的销售市场逐渐走出了大本营区域，向全国的重点区域进行辐射。

2020年全年来看，公司的销售业绩必定会排在二线房企前列，超出市场预期的结果。因为2020年1-8月份，公司的销售金额增速就达到了20%，完全没有受到疫情影响。

核心标的C：二线房企龙头，困境反转下带来的边际改善（重点持有机构：1、香港中央结算有限公司 2、国家队中国证券金融股份公司）

作为行业成立之初的老牌房企之一，公司因为某些原因逐渐被其他竞争对手超越了。近几年开始调整产品结构和拿地策略，经营开始大幅改善，业绩逐渐释放，恰好验证了战略优化调整带来的良好效果。

公司2019年营收634.2亿元，同比增长25.1%；扣非净利润90.4亿元，同比增长29.4%。该房企在二线房企当中估值明显偏低，2020年PE不到6倍。

而2020年8月份的销售额214亿元，同比增速就达到了30%；1-8月份累计销售额1440亿元，同比增速23%。从单月和累计增速来看都出现了两位数的大幅增长，今年全年的销售业绩也稳了，就应该挑选出这类公司进行关注，跟踪。

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米田贺 1月9日消息，据环球网报道，美国有线电视新闻网（CNN）刚刚消息称，国会众议院民主党人已撰写了一份针对特朗普的新的弹劾决议草案。草案其中写道，“唐纳德·约翰·特朗普故意煽动针对美国政府的暴力