先看国外,欧美通货膨胀已经接近10%,经济增长停滞,这明显的滞胀现象。未来欧美国家加息肯定还要继续,这对国内的经济刺激政策肯定是有一定影响的,资本外流也很难控制。为了降低通胀,美国想控制油价,而俄乌冲突依然没有任何停火迹象,如果这场仗打到冬天,欧洲不知道要冻死多少人?正如匈牙利总理说的,制裁政策未能达到预期,欧洲经济“向自己的肺开枪,目前正陷入窒息”。
日本现在正忙于修宪,其目的就是想拥有自己的军队,现在很多国家都认为是中国抢了他们的饭碗,准备联合起来对付中国。目前这种格局,有人放言未来可能会出现第三次世界大战,当然我们肯定是不想打仗。但是防御肯定要准备好的,因此未来军工板块还是有机会的。
再看国内,国家统计局发布了二季度国民经济运行成绩单。初步核算,上半年国内生产总值(GDP)562642亿元,按不变价格计算,同比增长2.5%。其中,二季度GDP同比增长0.4%,在诸多不利因素的影响下取得正增长,实属不易。但是要达到全年5.5%的目标,下半年增速要达到8.5%,在当前形势之下,真正要达到这个水平,难度相当大。因此近期重要会议也说了,大省要担当起来,其他省不再要求GDP增速了。
接着看前期突发的按揭集体断供潮,虽然包括国有六大行在内的17家银行发布公告,均称相关业务整体规模较小,风险可控。银保监会也于同日晚间回应,表示将引导金融机构市场化参与风险处置,支持地方积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。其实当时各家银行对烂尾情况并没有很准确的数据,目前还在进行详细的摸底。
现在全国有约300个地级市,每个地市有2个烂尾项目根本不足为奇,据说像郑州这样的烂尾项目据报道已经超百个。郑州、长沙、重庆和武汉项目交付风险较大,尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。这样推算,有问题的项目大概率超过10万套,每套50万的线亿元。这和各家银行公布的数据差了很多,因为光恒大烂尾的数据都不止这些。
关键是现在的问题还在蔓延,以前交房的项目大量存在质量不合格的情况,如果这些业主也要退货拒绝还贷,那么数量级还会大量增加。从开发商那里得到的消息是,6月份销售刚刚有点起色,现在的烂尾停贷事件让他们彻底绝望。因为谁还敢把全家6个钱包一辈子的积蓄去买一套期房,万一烂尾,大家人财两空,还要去还按揭,不然征信会上黑名单,坐高铁和孩子上学就业都受影响。要不推迟买房,要不去买二手房,开发商的新房怎么卖?
购房者停贷也是万不得已,自己的首付没了,房子没了,还要还,多方投诉无果才走上停贷这条路。从停供声明看,业主们也抓住了银行的把柄。第一个是,有很多银行在项目没有封顶前就放款,这个做法违反了银监部门多年前的规定(这是个老黄历了,其实很多地方早就不执行了),第二个是,银行没有把监管账户监管好,让开发商把业主的首付款和按揭挪用了。其实银行也很委屈,因为放款的时候项目已经有预售证了,政府部门都发了预售证,银行为什么不能放款?再说资金监管,相关规定其实本来就不明确,很多地区没有监管实施细则,政府部门和银行监管部门也不管,现在出了问题却把责任推给银行。
购房者很可怜,银行也很无奈,罪恶的根源好像在开发商,其实开发商也很苦,因为多年来确实赚了不少钱,但是这些钱大部分都用于投资新项目,现在也被套在里面了!如果把房地产的各环节梳理一下就会发现,其实卖地和收税的政府部门才是最终的最大受益者!
所以现在房地产出了问题,必须要政府来解决。问题的根源其实是房地产销售的预售制度,几百万的产品需要一个家庭攒一辈子,刚生产了20%就要你全款购买,出了问题还不能退换,天底下哪有这样的买卖?其实早在10年之前就应该取消预售制度,但是都怕影响经济发展,错过了最佳时机。现在经济不景气需要稳大盘,如果现在取消预售制度,几乎一半的开发商会立即死给你看,土地财经将更加艰难。
高层也十分重视停贷事件,现在唯一能做的是让地方政府和国企去接盘烂尾项目(目前有成立相关基金的思路,但巨额的资金谁来出?),进一步加强新项目的资金监管。在保持稳定的前提下,通过时间换空间的方式去解决历史遗留问题,不再出现新的烂尾问题。但是不管结果如何,房地产行业已经开始彻底沦落。而房地产的沦落对国内经济的影响也是立竿见影的。
中国近20年经济高速增长的发动机(房地产)已经熄火,很多年轻人不再愿意生孩子,如果不出意外,今年全国人口将会出现负增长(也就是死亡人数大于出生人数),这两大红利一消失,经济再继续高速增长真的很难。唯一可能担当重任、成为经济增长新发动机的板块就是新能源!
分析完国内外形势,真的很严峻。因此,作为A股的投资者,如果没有很高的水平,还是减少仓位,甚至空仓休息。下半年最重要的是看行业,只有那些能够穿越周期,业绩逆势大幅增长的行业才能有机会跑赢大盘,而其他绝大部分行业肯定是没戏的。所以多关注新能源龙头吧,或许这是跑赢大盘的唯一机会。
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