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建发国际（1908.HK）上半年业绩亮眼，财务质量持续稳健，土地储备大幅提升极品帐房

8月24日下午，建发国际集团以电话会议形式召开2020年度业绩会，建发国际董事会主席庄跃凯先生、执行董事赵呈闽女士、行政总裁林伟国先生、资本市场中心总经理卢金文先生、财务总监金柳媛女士等公司管理层出席电话会议并发言。

一、业绩亮点

1、销售、拿地有质量增长，疫情不改建发国际长期增长逻辑

核心亮点：长达一个季度的停摆，让高周转战略失灵，不少房企面临生存压力。但危中有机，对于建发国际而言，公司上半年克服疫情带来的不利影响，抓住市场机遇取得了优异的销售业绩，同时土地储备大幅提升，优质的充沛土地储备也为公司后续销售增长提供充足动力。

上半年，建发国际在上半年取得收入和资产规模的稳步增长。数据显示，上半年建发国际实现营收28.54亿元，同比增长123%；实现归母净利润1.51亿元，同比下降28%。下降的主要因素是上半年部分公司新增竣工项目结转毛利较低，其次公司上半年签约金额同比增长53%，相应的管理费用和销售费用财务费用大幅度增长导致公司上半年归母净利润的下滑。

截至上半年，建发国际总资产规模达到了1391亿元，较2019年年末增长20%，同时，公司已售未结部分今年6月末已达到576亿元，较2019年年末增长44%。

在合同销售方面，建发国际在上半年实现大幅增长。2020年中期实现合同销售金额为258亿元，同比增长53%；销售面积156万平方米，同比增长61%；销售权益比例达到73%，维持于高位。同时，建发国际上半年回款金额为266亿元，回款比例为百103%，该数字多年保持在90%以上。

今年上半年，建发国际抓住土地市场机会，在北京、上海、贵阳、南京、杭州、厦门等核心城市取得18个优质项目，新增项目的总可售面积达288万平方米，同比增长32%，总可售货值为667亿元，同比增长145%；购地权益比例为79%。

截至2020年6月末，建发国际的库存总可售面积为1,040万平方米，库存总可售货值为2,015亿元，同比增长24%。其中土储货值的83%集中于核心一、二线城市，优质的充沛土地储备也为建发国际的后续的销售增长提供充足动力。

2、物管业务增长迅速，财务结构持续改善

核心亮点：随着物业服务业务的飞速发展，这项业务从传统印象中的“烫手山芋”摇身一变成为资本市场的“香饽饽”。建发国际的物管业务也成为公司上半年发展的新亮点，多项数据维持向好态势。与此同时，公司财务结构持续改善，充裕的现金流和低成本的融资进一步保障了建发国际的安全运营。

值得一提的是，建发国际旗下建发物业集团的业务规模持续扩张。2020年上半年，物管业务营收4.4亿元，同比增长43%；净利润4932万元，同比增长65%。截至6月末，在管面积为2165万平方米，近3年复合增长率达14%；合约面积为3959万方米，近3年复合增长率为31%。近年来，建发物业外拓比例稳步提高——2017-2020年6月，外拓比例分别为33%、38%、46%及44%。

同时，物管业务收缴率维持高位。数据显示，2017-2019年物业服务费收缴率为90%、92%及93%。根据第三方机构赛惟咨询的满意度测评，2020年上半年建发物业服务满意度为96分，取得了历史新高的满意度成绩。根据中指院的排行数据，2020年建发物业集团为中国物业服务百强的第36位。

综合来看，建发国际的融资成本依然维持行业低位。数据显示，上半年公司加权平均融资成本为5.35%，同比继续下行14个基点。截至6月末，银行已批未提额度已达207亿元，同比增长55%，充裕的现金流和低成本的融资成本进一步保障了建发国际的安全运营，也为未来投资拿地提供了充足动力。

今年上半年，建发国际共获得9家券商的首度覆盖和跟踪覆盖报告，其中获得申万宏源、安信国际、中达证券、开元证券首次覆盖，也包括了兴业证券、中泰证券、东吴证券、安信国际以及海通证券的跟踪评级报告。

此次业绩会上，公司管理层也谈到了对今年下半年的工作展望。建发国际管理层表示，在下半年将适度扩展业务版图，稳健扩大土储规模，并寻找机遇，择机开辟新区域和新城市。此外，公司将持续注重品质管理，聚焦项目工程质量安全，注重产品和服务品质管理，提升客户口碑。最后，公司将全力实现全年700亿元的销售目标，加快现金流回正，缩短回款周期，提高资金使用效率。在巩固房地产产业链服务业务布局的同时，持续优化服务质量，加强物业信息化建设和品牌建设及宣传，提高公司整体运营效率，提升商业资产运营和代建的运营能力以及整个房地产产业链的生产力。

二、问答环节

Q1：（1）受上半年新增竣工项目结转毛利率及费用增长影响，建发国际2020年上半年归母净利润同比下降28%，请问下半年预期竣工项目的毛利率维持怎样水平呢？（2）目前传闻央行“345”融资新规，是否会影响公司持续的土储扩张能力？

公司管理层回复：

1、上半年归母净利润同比下降，主要原因为：（1）2020年上半年竣工结转项目较少，其中一个项目的结转收入占比较大，同时该项目的毛利率较低，因此整体毛利率受到影响；（2）2020年上半年签约同比增长约53%，相应管理费用、销售费用及财务费用同比增长较高。整体来看，公司下半年的销售毛利较上半年结转均有所提升，全年销售毛利率预计能实现较为健康合理水平。

2、虽然央行“345”融资新规未确认落实，从监管层面主要将建发国际和建发房产作为整体进行考核；根据第三方机构的测评，建发房产层面三项指标均未突破规范标准，在行业中处于中上游水平，整体对公司整体影响较小。

Q2：今年上半年公司新增进入北京、上海、贵阳城市：（1）新进城市的具体项目情况，以及选择进入该城市的核心原因；（2）下半年公司将会新增进入哪些其他城市？

公司管理层回复：

1、2020年上半年，通过较好的市场机会，公司新增进入北京、上海、贵阳三个城市：（1）北京项目：1月份北京地价相对合理，借助良好的合作伙伴，公司通过投资合作形式进入北京市场。此外，北京作为一线城市，市场空间及潜力较大，预期凭借公司的产品及品牌优势，拓展北京市场、提升品牌影响力。（2）上海项目：母公司建发房产深耕上海城市多年，具备一定基础，同时今年以来上海土地价格相对合理，因此于上半年公司择机进入上海市场；（3）贵阳项目：贵阳作为省会城市，具备人口增长及发展潜力，近年来经济增长较快，公司希望通过产品优势、在当地形成品牌溢价，从而实现品牌深耕。

2、目前公司主要布局五大核心区域，未来将继续扩大地域深耕，选择进入核心经济圈城市，提升品牌影响力及市场占有率；未来公司会综合考虑市场机会，将视机会进入重庆、郑州、西安及浙江东部等，进一步扩大区域布局。

Q3:（1）建发国际物业板块发展迅速，今年上半年物业营业收入及净利润均有提速，请问未来物业发展的展望是什么呢？（2）建发国际7月-8月的销售情况是怎样的，预期今年是否能超额完成700亿的销售目标？

公司管理层回复：

1、近年来公司的物业管理规模保持较高增幅增长。建发物业通过实行标准化及规范化建设，在保障维护物业服务品质基础上，通过对组织架构的调整及优化，提升经营管理效率；2019年来，建发物业加大外拓规模，承接对外房开项目，并配套增值物业服务拓展收入来源，实现整体营收及净利润实现较快增长。

2、2020年建发国际的年度销售目标为700亿元，截至目前均按照既定计划水平完成销售，总体销售情况仍较为乐观。

Q4：（1）公司对于今年整体融资环境的展望是怎样的？公司预期下半年融资是否收紧？（2）可否分享公司全年拿地的计划？

公司管理层回复：

1、今年上半年，行业整体融资环境较为宽松，随着央行对按揭贷款额度管理的收紧，预期下半年融资环境可能收紧；

2、今年以来，建发国际新增取得货值667亿元，同比取得较大增幅；今年下半年，公司仍将保持稳健的投资策略，借助资金成本及融资的优势，视市场机会进入具备发展潜力的城市，保持在安全合理资金结构下稳健的土地储备扩张。

Q5：公司是否有将物业公司业务单独分拆上市的计划？

公司管理层回复：

目前公司管理团队正在进行分拆上市政策研究，未来在具备条件情况下，有机会开展物业分拆上市计划。

Q6：（1）关于物业拆分上市，公司是否有具体的时间计划表？（2）公司对全年净利润率的展望是怎样呢？（3）今年以来土地市场较热，能否分享今年新增拿地的利润率水平情况？

公司管理层回复：

1、目前公司团队正在研究相关政策，如果确实可行，且对股东有利，公司将会积极推动物业上市项目。但目前未有确定时间表，公司管理层有义务以股东利益角度出发合理推进项目；

2、今年疫情对工程进度影响较大，公司经营团队在争取时间弥补进度，但具体竣工结算数据需在年末前进行综合判断，预期今年整体利润率维持在8-10%左右；

3、今年以来，公司大部分新增项目仍维持8%以上利润率水平，但个别地块未达到该标准，考虑到该部分项目：（1）具备高周转，未来销售及回款流速高；（2）占用集团战略资源较小，同时有助于区域拓展及品牌深耕，提高市场占有率，形成区域规模效应。公司将综合考虑上述因素，保持稳健的投资策略。

Q7：（1）公司近两年在销售及拿地均保持较高增速，预期未来3-5年的发展战略大概是怎样的？（2）公司目前以招拍挂拿地方式为主，未来有计划通过其他多元化策略新增拿地？（3）公司目前已售未结的规模大概是多少？已售未结的毛利率还有净利率水平大概是多少？

公司管理层回复：

1、近年来，公司加大拿地力度，继续维持销售高质量增长，继续深耕长江以南重点城市，拓展一二线城市占比，提高市场占有率，选择进入人口呈现正增长、具备发展潜力的城市，对已进入的市场强化公司产品竞争优势，形成区域规模效应；

2、除招拍挂外，收并购也为公司获得土地资源的主要方式。依托国有企业品牌优势和资金优势，寻找合适的优质资源，获得成本低风险可控的地块进入开发。此外，结合旧改方式，未来城市更新也为公司的重点拿地策略。

3、截止目前已售未结规模约576亿元，较2019年末增长44%；公司对于每个项目均进行动态管理跟踪，各项目盈利仍保持健康合理水平。

Q8：（1）公司近年来拿地投资能力较强，能否分享公司对下半年土地市场的展望，以及公司拿地的规划？（2）公司的净负债率水平相对可能较高，想请问管理层对杠杆水平的考虑。

公司管理层回复：

1、今年下半年，预计土地市场机会可能仍较多，基于：（1）政府整体地块出让增幅明显；（2）央行数据显示贷款规模及发债规模增长较高，市场供应量预计加大。公司将积极把握土地市场机会，适时新增低成本优质项目；

2、（1）现阶段公司处于拿地拓展期，借助母公司的财务资助及较高杠杆比例进行适度的扩张；（2）虽然建发国际账面杠杆较高，但实际杠杆并不高，主要融资来源是大股东借款，兑付压力小，整体信用体系风险小。未来公司将平衡杠杠和土储拓展，适时降低负债比例。

Q9：（1）今年厦门岛内玺樾项目的竣工结转情况是怎样呢？（2）今年母公司建发房产的销售目标是多少呢？（3）公司未来新增项目的主要平台是建发国际还是建发房产呢？

公司管理层回复：

1、厦门玺樾项目目前整体开发节奏较快，但受疫情影响，整体施工建设进度延后，需综合工程进度等因素判断竣工结转；

2、在业务定位上，建发国际集团与母公司建发房产进行了清晰的划分：（1）新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资，原则上都由建发国际集团承接；（2）母公司未来的业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务。

目前新增项目主要均由建发国际承接，今年建发房产现有项目销售占比约30%左右，建发房产及建发国际今年整体销售目标为1000亿左右水平。

Q10：目前厦门市土地拆迁量体量较大，请问一下目前建发房产和建发国际是否有参与旧改项目呢？

公司管理层回复：

母公司建发房产在厦门一级土地开发市场已深耕多年，具备较好的市场口碑和美誉度，但因政府限制等因素，目前建发国际暂未参与，但不排除未来有机会取得相关投资合作机会。

Q11：军产项目目前建发国际是否有参与合作？未来会以什么形式参与？

公司管理层回复：

该业务由母公司建发房产在积极推进，需要综合考虑政府资源等各方面因素，截至目前建发国际暂未实际参与。

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