作者 | 李宁博士 胜利证券首席经济学家 来源 | 格隆汇研究（ID：glh_tushuocaijing） 已经过去的2020年度，环球股市经历了年初疫情带来的动荡之后，都是一路高歌上涨，投资者回报颇丰。新年伊始，我们这是我的战争汉化

聚焦城市更新，绿景中国（0095.HK）六大在建待建项目持续推进，打开业绩空间这是我的战争汉化

改革开放40年，中国城镇化率从20%提升至的60%，中国的城市化已经进入下半场。在这样的背景下，城市逐步走向老化不可避免，整体或局部的城市更新成为必然。深圳2019年建设用地供应计划中，城市更新已经占到了居住用地的49%、商服与产业用地的25%以及民生设施用地的15%——城市更新已经成为深圳房地产新的增长极。

随着深圳城市更新的快速发展，相应政策也频频出台，对城市更新的可持续发展起到良好的规范效果。例如，早在2019年深圳发布“城中村综合整治总体规划”，福田、罗湖、南山综合整治分区划定比例不低于75%，深圳整体市场更新项目得到了更有计划的推进；此外，深圳还在今年发布“城市更新条例”，拟明确当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市区政府可对未签约部分房屋实施个别征收，有效避免了城市更新项目陷入“拆迁拉锯战”。

对于拥有20余年的旧改经验，参与过深圳10余个以上的大型旧改项目的绿景中国来说，时代的变迁中蕴藏机遇。目前，绿景中国除了标杆项目白石洲，旗下东大凯威科技园项目、珠海东桥项目、黎光旧村改造项目和美景广场项目等也正在稳步推进。根据绿景中国管理层在8月21日召开业绩发布会，公司预计未来两年可推盘货值预计达到160亿元，而随着白石洲注入在即，绿景中国也将迎来业绩爆发，届时营收及利润的双贡献将为公司带来净资产里程碑式的增长，未来公司的成长空间也将进一步得到拓宽。

城市更新业务模式导致收益周期性波动，长期增长逻辑不变

8月21日，绿景中国发布上半年业绩，由于城市更新业务的特殊性，每年销售、结转项目的不均，影响公司上半年收益的按年表现。但随着绿景中国持续聚焦大湾区核心城市核心区域、释放优质土储价值，及推进分阶段发展策略，绿景中国中长期发展空间仍然足够广阔。

在绿景中国待注入项目中，最引人注目的莫过于白石洲项目。2019年10月，绿景集团把白石洲项目部分股权注入上市公司。对于白石洲项目的后续股权注入安排，绿景中国管理层在业绩发布会上表示，白石洲项目签约进度按计划进行，未来进展公司将在接下来的节点性公告中进行陈述，而剩余未注入的大部分预计将在今年下半年注入到上市公司当中。

从业务模式来说，上市公司绿景中国负责城市更新项目开发、销售的后期阶段，而母公司绿景集团负责前期不稳定、周期较长的阶段。也就是说，当绝大多数房企还在依靠多渠道拿地做大规模推进公司扩张的时候，聚焦城市更新的绿景中国依托于公司控股股东绿景集团的土地资源上下联动。

通过这种独特的开发模式，未来绿景集团所拥有的约1000万平米土储会陆续注入到上市公司，现时足够满足未来十年以上的开发需要。此外，绿景中国超过90%土地都通过城市更新获取，很少通过招拍挂公开市场拿地，因此相较于一般同行业20%-30%的毛利率水平，绿景中国过往毛利率水平基本都可以维持在50%以上，显示出强大的盈利能力。上半年，绿景中国整体毛利率为65%，处于行业高位水平。

（资料来源：公司公告）

在备受瞩目的白石洲项目开发推售前，东大凯威科技园项目、珠海东桥项目、黎光旧村改造项目和美景广场项目等项目均在持续推进，为绿景中国后续业绩增长打开想象空间。据了解，在2020年下半年至2022年上半年，红树湾壹号、美景广场、黎光项目等预计将为绿景中国带来约160亿元可推盘货值。

预计2020下半年-2022年上半年可推盘货值

关于以上项目详情，下面我们来逐个介绍：

1、美景广场项目：

绿景美景广场原为美景工业苑的旧改项目，于2014年列入深圳市城市更新单元第一批计划。该项目位于华侨城片区，地理位置优越，景观资源丰富。北面安托山为新兴的豪宅片区，新盘售价约在10万左右；南面为华侨城传统豪宅片区，片区内大部分住宅楼龄较高，新盘分布较为零散，单价已高达12-14万。

绿景美景广场示意图

在定位方面，项目为以产业研发、产业配套为主，兼有公寓、商业、办公的多元综合新型产城融合示范区，包含产业研发用房约4.8万㎡，宿舍1.76万㎡，商业0.2万㎡，合计占地10862平方米，地上规划建筑面积为97214平方米。美景项目在深圳市场同类型产品中去化速度也是居于前列，根据绿景中国年报，美景广场项目已于2019年进入预售阶段，预计将成为今年绿景中国业绩最重要的驱动力。而最新资料显示，深圳美景广场在1月19日竣工验收备案后，已于6月30日入伙交付。

2、黎光旧村改造项目：

黎光旧村改造项目最早被纳入《2007年深圳市城中村（旧村）改造年度计划》中，2010年取得专规批复，随后几年时间里一直未有实质性进展。直到2016年，规土委对黎光旧村进行旧屋村范围认定公示，并纳入2016年重大项目清单；2018年8月16日，项目专项规划修改公告。

黎光旧村现状

资料显示，黎光旧村城市更新项目位于深圳龙华区观澜镇黎光村，坐落于观澜中心以北，西邻四黎路、东靠黎新路、南邻石园街，项目拆除用地面积53101㎡，开发建设用地面积42453㎡，计容积率建面为15.8万㎡，容积率3.72。

黎光项目示意图

根据项目规划，该项目定位为集住宅、商业及工业于一体的综合性高端产业园项目，项目住宅建筑面积高达13.9万㎡，保障性住房建筑面积7600㎡，商业建筑面积5700㎡，公共配套设施5700㎡，包含了幼儿园、体育活动场地等配套，此外该项目邻近观澜湖高尔夫球会黎光会所，自然环境良好，具备较高的升值潜力。

3、东大凯威科技园项目

2016年11月，绿景中国斥资18亿元收购珠海东大凯威科技园项目，占地面积7.95万平方米，于其上兴建的现有工厂楼宇及宿舍的建筑面积约为12.67万平方米。

东大凯威项目地块图

根据此前发布的规划，该地块将新建成绿景喜悦荟商务中心。该项目总建筑面积44.54万平方米，建设用地面积6.25万平方米。其中，住宅面积8.35万平方米(含配建10%在公共保障房8351.54平方米，产权无偿移交政府)，商业面积2万平方米、办公面积20.62万平方米。根据最新消息，绿景喜悦荟已经于2018年开工，建设周期约4年，目前项目去化位于当地前列。根据最新消息，绿景喜悦荟南区主体结构已于4月20日全面封顶，公寓样板房于6月20日开放，北区地下室整体（土建及安装）完成率高达70%，预计2022年7月25日完工。

绿景喜悦荟现场施工图

绿景喜悦荟效果图

4、珠海东桥项目

珠海绿景东桥项目早在2015年由公司控股股东签约合作，为绿景中国在珠海的首个城市更新项目，并于2018年底注资完成。彼时，绿景中国与控股股东签订认购协议，以2000万元获得珠海香洲区东桥城中村占地20.72万平方米的城市更新项目，拟定将发展成总建筑面积约79.44万平米住宅及商业综合体。2019年7月，该项目已经收到珠海当地对城市更新实施主体确认函件，今年5月31日项目南北区正式开工，预计将于2021年入市，预期货值约180亿元。

东桥村现状

资料显示，珠海东桥项目位于珠海市香洲区，所在的南湾被称为珠海新一代富人区，地理位置优越。其中，林立着中信红树湾、华策南湾国际等高端楼盘。早在2019年，中信红树湾的均价就已高达每平方米5.5万元，周边楼盘价格也多在每平方米3-4万元之间。东桥项目也有望成为绿景中国未来几年的利润增长点。

东桥村项目效果图

超4000亿可售货值打开长期增长“天花板”

作为深圳市重点城市更新项目以及绿景中国的标杆项目，白石洲城市更新项目东临深圳传统豪华区华侨城片区，西接高新技术云集的南山高新技术园，紧邻深圳城市主轴线深南大道，横跨深南大道，毗邻科技园、世界之窗、深圳湾公园等深圳地标，处于深圳核心发展区域福田区与南山区的交接点。不仅项目本身的体量大，物业价值也非常高。在8月21日召开业绩发布会上，绿景中国管理层明确表示，白石洲项目签约进度按照预期推进，公司计划在今年下半年将剩余股权中的大部分注入到上市公司当中。

白石洲项目位置图

随着粤港澳大湾区国家发展战略的推进，湾区内经济及人口数不断增长，城市更新建设进一步加强，对于起家和战略定位均为深圳的绿景中国而言，无疑遇上了新的历史机遇，包括白石洲在内，绿景中国在大湾区核心城市的资产价值也会随之提高。

截至今年上半年，绿景中国拥有土地储备总建面1450万平方米，80%集中于大湾区，可售货值超过4000亿元。资料显示，绿景公馆1898将在2020年入市，珠海东桥项目一二期、深圳黎光项目、香港流浮山项目等将在2021-2022年开始进入销售阶段。短期内，随着现有在建、待开发项目逐步落地，绿景中国将实现平稳增长；而在中长期的维度，白石洲项目将成为绿景中国未来5-10年新的业绩增长极，同时随着绿景中国深化推进旧改成功模式，以及更多项目注入上市公司，将为绿景中国打开长期增长的“天花板”。

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