到底什么才叫做“保值”你的财产跟上大盘了吗?

  • 2022-07-25
  • John Dowson

作者:喵皇 来源:格隆汇IPO研究院 大家已经见证了短视频的巨大魅力,但声音的力量还未充分显现,尚在爆发之际。继领先的短视频平台快手上市之后,另一条赛道——在线音频赛道上的头部企业也要上市本站

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  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  很多人来咨询时总说希望保值,但有时候提的要求让我挺迷糊。比如说:不求升值,只要能保值就行;还有的是不求赚钱,不赔就行;再有的是希望能跟上CPI;最无语的前几天一个搞金融的来说,希望能跟上GDP,真不知说什么好。

  不求升值能保值就行,那打个比方买了别墅的那些业主,很多都没怎么升值也没赔,但心里真的认为保值了吗?典型如大名鼎鼎的北京院子,2013年底开盘的,本来说有人都预期售价得在10万以上,但赶上宏观调控,被批准的价格仅仅7.7万。买房人们觉得占便宜的机会到了,于是纷纷抢购,当天日光,泰禾入账18亿。业主们确实是也算占了便宜,可从当时到现在,北京大盘几乎翻番,而北京院子的均价肯定是过10万了。前几天有业主问我这算保值好的吗?我能说什么,只能是自己觉着呗。

  希望能跟上CPI,也不难。中国的CPI一般是不会超过3%的,否则就该归入严重通胀甚至恶性通胀了。统计数值一直是很配合的,几乎没有超过的时候。那如果以2000年为基点的话,即便是复利计算,到今天也肯定没翻番,估计在160-180%左右。按这标准买房的也有合适的,比如建外Soho的商铺,2001年的时候都均价3万多。前几天朋友看了一个位置挺好的,竟然要价高达5万多一平,绝对接近翻番了,很有可能跟上了CPI。但如果是你买了这商铺,看着北京大盘20年接近20倍的涨幅,神马心情?

  至于能跟上GDP就更不好说什么了?国内生产总值,其实这就相当于赚钱多少,至少是接近。比如从2000年至今,北京的GDP增长了12倍,人均工资也增长了10倍,相差不多。那就看看自己的收入吧,2000年时北京人均年收入15000左右,到去年是接近15万。那就先看看自己的收入是否跟上了大盘,是否拖了北京的后腿。然后再看就算跟上了工资增长,是否能买的起北京的房!

  所以,要我说就甭谈什么不求增值赚钱只图保值了,这都是相当于自己跟自己比,平衡心态时很有用,但在市场上则没什么意义。也甭跟什么各种公开的指数比了,未必准确。而且这种比较还相当于跨行呢,卖菜的跟修鞋的比收入意义不大,还是先和自己所在的行业内部比吧,这才有可比性。

  在我看来,如果买了房想看是否保值,最简答就是跟二手房大盘比,均价涨多少你没被甩下就行。2010年之前的价格指数经常扭曲,那是因为掺杂了大量的新房价格,而这些年基本都是二手房的市场了,几家中介的数字基本准确,上下差不多。那就选在横盘期比比,超过了就是赢,落后了就是输,没什么可说的,也犯不上自己骗自己。

  另外我一般用M2来当做参照物,这或许相对还靠谱一些。M2的意思是广义货币供应量,包括了现金和各种银行存款,也就是一切有可能进入市场流通的货币,也可以认为是可以成为购买力的资金,总之就是市场上流通的钱。M2增速就是在一段时间内增加的比例。比如2020年的M2总量是219万亿,2021年是238万亿,那增速就是8.6%。

  也就是说,在过去的一年中,中国市场上的钱增加了8.6%,那就看你家的资产是否增加到这个比例了吧。如果跟上了就很好,没跟上那就是拖了后腿。

  用M2和GDP比较一下吧,看看为什么用M2更合适些。2000年中国的GDP总量是10万亿,2021年是114万亿了,11.4倍。而M2呢,2000年13.5万亿,去年是238万亿,17.6倍。

  那北京的房价是什么情况,2000年的时候北京均价3400,去年的数据我没看到,就用2020年的6.5万吧,应该上下差不多。那6.5/0.34=19.1倍,房价涨幅超过M2,更超过GDP。GDP代表赚到的钱,M2代表实际发行的钱,你觉得跟那个数字比更合适?

  当然在市场上还流行一种方法,就是用M2-GDP,认为约等于实际通胀。但我认为这么计算没什么太大道理的,因为M2是存量,某个时间点上的数值。而GDP是流量,是一段时间内的结果。两个数据的性质不同,按说是不能进行比较的。

  不过这也无所谓吧,咱也不是经济学家,没必要弄的那么严谨。可以把这种计算单做检验CPI的一种方法,在对比货币购买力来讲也差不多。就像用上面的数字,2000年至今,M2涨了17.6倍,GDP涨了11.4倍,那17.6-11.4=6.2倍。也就是说,中国近20年来的实际通胀是6倍,2000年的1万块等于现在的6万块。

  这个比例也基本接近百姓的收入增幅,2000年的时候北京平均工资1.5万,每个月1000多块钱。到了去年2021年,官方数字的北京平均收入已经是10万了,也是6倍多。所以我一直这么认为,这种方式在短期计算购买力的时候意义不大,但长期来看还行。

  比如2020年的M2总量是219万亿,2021年是238万亿,那增速就是8.6%。而GDP在2021年的增长率是8.1%。如果这么计算,那8.6-8.1=0.5%。可统计局公布的CPI还是0.9%呢,那0.5%正常吗?

  不是太正常,因为这是建立在2020年GDP增速2.3%,M2增速10.1%的基础上的,那2020年的实际CPI就是10.1-2.3=7.8%。而2020年的CPI官方数字才2.5%,是不是又差的太多了?

  之所以说短期的不太准,那是因为咱们的CPI中猪肉占的比重太大,大到和粮食蔬菜水果什么加一块儿差不多了。那猪肉价格的波动就能严重影响到CPI的变化,而2020年猪肉暴涨,2021年又是暴跌,所以这数字的意义不大了。

  而M2和GDP,在短期内和百姓的关系都不是很大。因为M2是全社会的钱,包括所有人的存款。可任何一次的货币增发都是以形式流入市场的,而能最早拿到这些的,除了央企国企就是拥有优质资产的家庭,只有他们敢于借贷还能够借到。而普通百姓呢,尤其是没有可抵押资产或胆儿小的,那就在傍边吃瓜看着就好了,看累了就再吃点儿酸葡萄。

  而GDP在短期内就更是几家欢乐几家愁了。就像疫情到现在,中国的增长是2.5%和8.1%,可这是平均数,而任何平均数都是没意义的。这其中或许是旅游、教培、餐饮等行业赔钱,而外贸、医疗、煤炭等行业赚的盆满钵满。资本虽然最终会流入所有行业,但有快有慢,有多有少,等轮到你的时候,或许利润早没了,剩点汤儿而已。

  商品价格是由供需关系决定的。而在楼市中,表面的需求是买房人,实际上是他们兜里的钱,更主要的是能从银行贷到多少钱。那供给呢,表面上是房子,实际上是房子所依附的土地。

  房子并不值钱,20多年来建造成本没怎么涨,全国各地房子的造价都差不多。而价格差距最大的其实是土地,表面上是房价涨了,其实是开发商拿到的土地价格涨了,房价只不过是标志物而已。

  那在政府不提供大量供地的情况下,如果市场上的钱增多了,那必定有一部分流入楼市。那无论开发商还是买房人都有反应快的,他们就会拿原有资产抵押而借入资金,再次购买优质资产,从而推动了最终商品房价的上涨。

  而M2和GDP呢,M2相当于投入的钱,而GDP相当于赚到或收回的钱,投入的多赚到的少,说明钱变毛了。那二者在长期比较之下,就能看出实际上赚了多少钱。但是,钱在同时的购买力下降了不少。因为在任何一个经济体中,温和通胀(3%以下)都是必须的,这是刺激消费的必须手段。所以通胀永远在进行,随时在发生,只是看幅度多少而已。

  总之,一方面是M2注定在增发,肯定超过GDP。一方面的通胀的幅度随着年头儿逐渐扩大,二者都不可避免。那你的资产,尤其是资金推动型的资产,最好能跟上M2,这叫跟上大盘。其次是跟上城市的房价大盘,也算不上亏,大伙儿都这样。最低那就是跟上板块的大盘,将来在周边置换的话不吃亏。

  而你的工资收入呢,或者是现金增长,最好能跟上实际CPI,也就是通胀,让你的日常购买力不下降。2000年1000多块钱在北京基本能生活,能在丰台四环外租个两居室。到现在人均涨到7/8000块钱,也能生活的还行,在丰台四环外还能租个两居室。

  所以我还一直有个观点,就是在北京,工资涨幅约等于房租涨幅。反正就是这么多人这么多房,大家竞争房源,工资涨了房租就涨,或者房租涨了工资不得不涨。哪个早涨晚涨都无所谓,反正最后都是白忙活,为他人做嫁衣裳。

  最后说一点,历史上都用粮食来衡量货币的购买力,到现在还是有很多人以此来进行比较,但实际上已经没什么意义。

  从古代一直到解放前,农村的生产力基本差不多,自从牛耕铁器普及之后就没什么变化,基本都是南方300斤上下,北方100多不超过200斤。比如1950年,全国水稻的平均亩产不过是141公斤,北方的小麦才45公斤,全国人均粮食产量200公斤,也就是每天一斤粮食。这种生产力在2000年里基本上变化不大,所以用粮食来衡量购买力很稳定。

  但是,自从化肥农药普及之后,又有了新中国的大力兴修水利,粮食产量率创新高,到去年整整增长了6倍。那商品价格是由供需关系决定的,在粮食产量增加的情况下,再机械的用粮价来衡量购买力就很不准确了。况且,中国的粮食是有着巨额补贴的,真实价格也就根本体现不出来。

  所以,那些简单的用粮食价格来比较购买力的专家们,不是傻,就是坏。傻的不多,坏的多。在现实社会生活,最好用今天的价值体现来考量购买力。两种东西相对准确,第一就是平均工资,肯定永远都是保证普通人的普通生活。其次就是大城市的房租,也是让人留在这个城市的最基本需求。能否跟上,看自己。至于房价那是资本层面了,有了更好,没有别强求,等着熬着就是了。

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