一成首付!深圳“促销战”打响,但我劝你…

  • 2022-03-04
  • John Dowson

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以“一成首付”为信号,深圳楼市促销最近悄悄升了级。

在不知不觉中,东部坪山甩出了促销炸弹,招商、华润联合开发的玺悦台打出“一成首付”的口号。

作为浓眉大眼双央企的项目,如今也低眉顺眼。

足以见,市场低谷期,去化才是项目生存的王道。

1

坪山“滑坡”

这两天,大家被“深圳出现一成首付”的消息刷了屏。

位于坪山区坪山大道的玺悦台打出了“最低”促销口号——“一成首付最低37万起”。

去年6月玺悦台开盘备案的均价约3.97万/㎡,单价区间在3.57-4.35万/㎡,总价区间在309-489万/套,按照正常来算,首付最低是92.7万。

现在开发商直接让出55.7万首付的空间。

这样的上车门槛,几乎可以和三四线的首付相比。

对于既想留在深圳扎根,又不明就里的购房者来说,是相当具有诱惑力的。

但如果仔细看,会发现这只是开发商虚晃一枪的操作。

在广告海报的中央,还显示着一行字眼,“90天内补齐剩余首付款”。

换句话说,开发商只是承诺延迟了首付款而已,3个月内,购房人依旧要补齐首付总额,还算不上真正意义上的“一成首付”。

而实际上,玺悦台去年12月就已经打出“一成首付”的口号。

同样的套餐,同样促销方式,只是海报换了不同的配色,从海洋蓝变成了火热的车厘子红。

但这样的操作,市场一致认为,这是深圳新盘升级的又一个信号,是深圳市场冷冻的另一种体现。

不过,这种促销方式,在历次深圳楼市低谷期,也同样出现过。

上次深圳出现“一成首付”,引起这么多的关注,还是在4年前。

当时深圳楼市也正处于下行期,各大楼盘纷纷推出促销手段。

当时位于坪山区横坪公路的凤凰国际公馆,也打出了“首付一成,剩余首付延迟半年付清”的促销策略。

而位于坪山区金牛东路的奥园翡翠东湾,一成首付要求“7天内缴纳一成首付加精装费,剩余首付可延期至2019年3月25日”。

很明显,如果当市场处于下行期的低谷,坪山作为深圳东部楼市的边缘板块,往往促销的手段都是最相似的,力度最大的。

2

逃不过“两无一高”归因

一般来说,如果一个楼盘不好卖,卖不动,除了受市场风向影响,自身的原因很重要。

玺悦台不好卖,同样也逃不开地段偏、没有地铁、价格过高的因素。

地段偏,周边商业少,项目周边几乎都是当地的自建房,甚至连像样一点的商业也还没有。

周边教育,去年虽然老坑学校改名为了坪山区东部湾区实验学校,但整体上看,周边依旧相对“荒凉”。

引用网友的话:“鸟不拉屎的地方,情愿买惠州淡水”。

其次是交通地铁方面。

玺悦台交通主打的是14号线和19号线的坪山中心站,其中14号线已经全线贯通,开通会在不久的将来,但是真正实地了解过就会知道,项目距离地铁线要比想象中的远得多。

从玺悦台到14号线在建的坑梓站,步行距离将近3公里,而到14号线在建的坪山中心站步行距离也有2.8公里左右

几乎很难把项目对等成双地铁口的地铁盘。

而最重要的是,玺悦台的总价在309-489万/套,均价3.57-4.35万/㎡,101-115平的三到四房,总价区间在409-490万/套。

这个价位,不仅打不过同时片区内的新房,如万樾府、信达金尊府,也很难PK得过龙岗、罗湖、光明的新房。

如果牺牲一点居住面积,不仅可以选光明,还可以选宝安、龙岗、罗湖的房子。

总价407—448万,能够选去年3月开盘的光明宏发万悦山一期88平房源。

总价362—425万,能够选去年11月开盘的龙岗远洋新干线88平房源。

总价452——491万,能够选去年11月开盘的龙岗坂田荷棠里89平房源。

总价445-490万,能够选去年光明开盘的深铁瑞城94-98平的房源。

总价434—481万,能够选去年10月开盘的宝安沙井万丰海岸城3期81—85平的房源。

这些新盘都是去年490万以下预算都能够得着的项目,有些不仅通勤距离能满足刚需需求,户型也能做到三房。

无论是横向还是纵向都比玺悦台更迎合市场的需求。

而且,自从购房名额收紧后,在大家的认知里头,与其浪费手中的购房名额、首贷名额,不如咬咬牙,上车地段更好,总价更合理的盘。

3

东部,还能入手吗?

目前东部除了龙华、罗湖,基本都是“刚需中的刚需”能选择的地方。

如今玺悦台这波操作,可以说是把东部往坑里带的节奏。

虽然这只是个盘的行为,但对整个东部滞销的项目来说,无疑是敲上一记闷棍。

率先提出一成首付,其他滞销的项目很难不加入这种“价格战”的行列。因为买家会被分流会被吸引过去。

这就跟街边同样是卖衣服5块一件,比10块一件卖得好的道理是一样的。

实际上,东部还能不能买,需要纵横对比,以及根据个盘自身的情况来判断。

目前来说是需要谨慎的。但这里面多少有市场大环境的因素存在。

因为西部作为热卖的区域,去年促销的声音也不绝。

不管是火热的光明,还是引起大家热情追逐的宝安沙井、西乡,都出现了促销的情况。

比如处于宝安西乡的万科大都会,促销也升了级,指定房源可以优惠“38万房款”。

按理说,项目所处地段是不错的,双地铁口盘,挨着宝安中医院,距离中小学范围都在800米以内。

但项目开盘到现在都还没卖光,除了价格高的原因以外,实际上也是大环境所至。

因为如果放回前两三年的时间,去化成绩不至于这么不理想。

所以现在如果问东部还能不能买,至少同样价位还是建议首选西部的板块下手。

但若是刚需中的刚需,这类群体,实际没有太多的选择,那么东部有好一点的项目,也可考虑。

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