1月18日，A股三大指数重回强势，纷纷大涨，交易量维持万亿以上。截至收盘，上证指数报3596.22点，收涨0.84%，深证成指报15269.27点，收涨1.58%，创业板报3149.20点，收涨1.92%。北上资金净流入16.37亿元。哇嘎社区8,全国2.5天小长假,成都欧尚,

广州楼市躺下，指导房价“打骨折”哇嘎社区8,全国2.5天小长假,成都欧尚,

广州楼市终于走上“打折”的道路，八折、七折甚至骨折。

近日（8月30日），继深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海、合肥后，广州突然发布96个小区的“指导价”。

天河珠江新城C位的中海花城湾直接腰斩；老黄埔标杆的黄埔花园历史最高成交单价6万/平，“指导价”直接砍到3.8万/平；番禺老牌楼盘星河湾“指导价”直接缩水到3.3万/平......

这意味着，96个小区的业主瞬间失去了自主定价权，而广州终于要学着像深圳一样“重开”楼市游戏规则。

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96个小区“瞬间”失去自主定价权

广州这样的二手房市场，想要像大船一样掉头是非常难的。

1月热门板块“业主抱团涨价”，监管表态严打“哄抬房价”违法行为，市场没啥反应。

2月南沙、黄埔人才购房贷款收紧，严查经营贷，市场来了一句“哦，就这？”。

4月人才房限售，“4.21”增值税2年变5年，严查首付款来源，市场终于开始有点慌了，但问题还不大。

5月新房细则流出，市场终于谨慎起来。6月高层严控各大银行额度，市场就更慌了，开始纷纷猜测下一波监管大锤什么时候落下。

接着，有惊无险度过了7月，结果8月迎来了调控的双锤，一锤黄埔发文取消人才限购政策，二锤直接8月30日晚甩出“二手房交易参考价”这颗深水炸弹。

这下市场彻底绷不住了，有人欢喜有人愁。

欢喜的是自家的小区上榜被指导，好歹也“网红”一回，是潜力股的官宣；

愁人的是，上榜了结果小区价格却被硬生生打到“骨折”。

但总归来说，这次广州楼市的棋局终于要学着深圳楼市一样，推倒重开了。

广州这次调控，和历次的节奏一般，手法一贯的轻柔。

对比深圳直接来个全市铁锅炖，广州一万七千多个小区，只选了96个作为首次“指导价”的标本，已经非常良心。（PS：也有可能是小区太多，工作人员来不及统计公布）

其他小区的业主，至少还有机会在下一批小区指导价出来前清仓。

96个小区虽然样本不算多，但大体可以看出“指导”的基础逻辑。

波荔花了点功夫，给这96个小区做了一次整体的梳理。

梳理完后发现，小区的价格普遍都是打七到八折，板块内或者方圆两三公里内价格比较突出的小区基本都被挑出来“指导”了。

比如粤海丽江花园没打折前，几乎是珠江新城东版块西北角价格TOP3的小区，比嘉裕丹顿阳光价格要高，比珠江新城东版块东北角的大部分同类小区价格也高出不少。

又比如龙口西版块的帝景苑，打折前的价格在板块内也是TOP5的位置。

但除此以外，有几个细节的地方，也值得细细深究。

1、3个小区价格“腰斩”

海怡半岛花园指导价23662元/平，粤海丽江花园指导价62974元/平，跑马地花园指导价40584元/平，和较最高成交价相比价格都“腰斩”过半。

其余小区则大部分打七折或者八折。

2、楼龄小不是指导价“硬标准”

黄陂地铁站附近的标杆楼盘雅居乐富春山居指导价29869元/平。但同属科学城板块的保利香雪山指导价是39596元/平，保利罗兰指导价31161元/平。

而雅居乐富春山居2012年建成，保利香雪山2009年建成，保利罗兰2013年建成，反而成了三者中指导价最低的。

3、小区品质高，指导价不一定高

诺德名都花园2013年建成，最高历史成交价35814元/平，自在城市花园2004年建成，最高历史成交单价是27858元/平，诺德名都花园楼龄和成交价都比自在城市花园好。

诺德名都花和自在城市花园仅一路之隔，同属汉溪版块，而且实际成交当中，公认诺德名都花园是自在城市花园片区最高档的一期小区。

但诺德名都花园指导价只有27818元/平，而自在城市花园指导价29768元/平。

峻林苑指导价79969元/平，而侨林苑80069元/平，两者差别不大，但是侨林苑都18年楼龄，峻林苑9年楼龄，后者的品质更好。

4、地铁上盖小区，指导价没优势

中海花城湾和保利心语花园同属天河珠江新城C，但“指导价”却比保利心语花园低4316元/平。

而中海花城湾2005年建成，在猎德地铁口上盖；保利心语花园2004年建成距离猎德地铁口500米。

5、还有更热门的小区没上榜

黄埔、番禺、南沙的“网红小区”万科东荟城、万科欧泊、叠翠峰、保利学府里没有在96个小区之内。

目前香雪版块万科东荟城的挂牌价4.2万/平，万博版块万科欧泊的挂牌价5.2万/平，南沙区府板块的叠翠峰挂牌价3.7万/平。

看到这里，就会明白，这次指导确实是在枪打出头鸟，但指导的细节逻辑，其实没什么规律可言，更不以楼龄、品质、交通作为参考价格的“硬标准”。

现在如果要买这96个小区，在链家、贝壳上已经看不到历史成交价格，小区的价格显示也变成了“暂无数据”。

买家在上面是看不到任何关于价格的展示，这样一来，就只能一套房源一套房源地去问中介，这个卖多少钱，那户卖多少钱，还有隔壁户卖多少钱？

所以对买家来说，重新回到“挨户问价”时代。

不知道还没买房的刚需们，此刻内心是不是一曲“落花满天蔽月光，借一杯附荐凤台上”。

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“指导价”对广州楼市有什么影响？

就全国来看，广州是第十个跟进“指导价”的城市，在这之前，深圳、东莞、宁波、上海、成都等城市都出推出了“指导价”。

通过梳理可以发现，广州的指导价参考形成方式基本复刻了深圳的版本。

可以看出，广州妥妥的是想抄隔壁深圳的作业了。

因为经过半年的市场验证，深圳二手房市场算是彻底躺着了，8月网签量跌破2000套大关。

有了隔壁样本，对广州来说，很快也会开启同样的市场节奏。

但也正恰恰是有隔壁深圳作为样本，广州连翻身的动作都会少很多，会躺得更平。

一方面，虽然不会出现朋友圈天价“八骏图”、千万“榴莲”百万“香蕉”刷屏的情况，会听话很多。但同样地，深圳买家和业主面临的窘境，广州的买家和业主也会遇到。

对买家来说，意味着首付门槛其实是变高了。

比如指导价前，实际成交的价格是700万，三成首付要求就可以贷款490万，银行会认这个额度。

但是指导价后，实际成交的价格是700万，参考价是600万，那么银行只能按照600万总额度，放7成款，也就是只贷420万。

在卖家不会降价卖的情况下，相差的70万需要买家自己解决，这就变相地需要提高首付比例了。

而对卖家来说，大面积降价是不可能的，那么就会出现问价的人越来越少。

甚至还可能会出现类似深圳前不久很火的一篇营销文写的那样的尴尬，业主为了买房，拉了群给499个中介发红包，钱花了，但房子还是也卖不出去。

另一方面，相比深圳，广州年内调控房贷利率年内已经上调了5次，最近一次是6月份，首套房和二套房贷款利率分别提升到5.85%和6.05%，而深圳首套房贷最新利率5.10%，二套房贷为5.60%。

所以接下来如果广州把全市的小区都纳入指导价，那么躺下的节奏将会比深圳更明显。

你们认为呢？

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