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【业绩会直击】远洋服务(06677.HK)：业绩表现亮眼，商写资管强化竞争力空之轨迹3,一色网,久久视热频国产这里只有精品23,

2021年8月17日，远洋服务(06677.HK)于香港召开2021年中期业绩发布会，公司董事局联席主席、执行董事、总裁杨德勇先生，董事局副主席、非执行董事、远洋集团投融业务中心总经理朱晓星先生，副总裁、增值业务负责人万洁女士，商业资管运营负责人王默女士，首席财务官刘旭先生，资本市场部总经理周莹等出席本次会议。

一、公司业绩回顾

公司规模有质增长，合约面积达到8264万方，同比增长33.5%，在管面积5779万方，同比增长36.6%，营业收入13.85亿，同比增长53.2%。

外拓卓见成效，2021年上半年新增外拓1091万方，实现4倍的增长，来自第三方合约的合约面积达3224万方，占比提升至39%。

盈利能力大幅提升，2021年中期毛利润实现4.41亿，同比提升71.6%；归母净利润2.61亿，同比提升73.3%；核心净利润2.71亿，同比提升109.7%。

社区增值服务跨越式增长，收入实现3.72亿元同比提升265.5%，占比达到26.8%，同比提升15.6个百分点。非业主增值服务中，物业工程服务收入达1.12亿，同比大幅增长312.4%。2021年7月，母公司远洋集团和兄弟公司远洋资本完成红星企发70%股份收购，后续将在红星物业方面实现深度合作。

二、主要经营情况

结构优化助推盈利提升。社区增值服务收入占比大幅提升至26.8%，社区增值服务的毛利率达到50%，有效助推利润实现大幅增长。归母净利润实现2.61亿，同比增长73.3%，归母净利率达到18.9%。核心净利润实现2.7亿，同比大幅增长109.7%。

持续巩固高品质优势。京津冀及环渤海区域的合约面积同比增长32.4%及37.7%，华南区域合约面积同比提升38.7%。在管面积中位于一二线城市占比高达91.7%。上半年在管项目的物业费均价为3.5元，其中，住宅物业费均价为3.1元。

非住宅业态持续发力。非住业态同比增长167%。其中商业物管合约面积514万方，写字楼物管合约面积176万方，同比均实现大幅增长。新增商写资管业务，进一步增强公司在商写板块的核心优势。于4月与兄弟公司远洋资本达成战略合作，为其投资组合中的近200万方物流园区及IDC提供定制化服务。上半年成功实现外拓协和医院及中国人民解放军总医院的医疗设施设备运维业务。2021年7月，收购瓯睿物业80%股权，探索医疗场所的增值服务需求。

商写资管注入打造新增长极。与远洋集团签署商业运营服务总协议，为其持有的11个商业项目和11个写字楼项目提供商业运营服务。远洋拥有写字楼资管业务轻资产外拓的成功经验；商业方面，已经完成管理、品牌及能力从0到1的积累，正逐渐搭建外拓团队，预计每年40万方外拓，包括20万方综合体及20万方社区商业。

商写资管和物管板块实现快速发展。包含物业管理和商业运营共管理36个商场和35个写字楼，共计71个商写项目。其中，资管在营项目19个，资管储备项目6个，物管在管项目37个，物管储备项目21个。同时提供物管和资管业务的项目中，在管9个，储备3个。商业物管项目专注核心一线城市的核心区域，取得大幅增长，成功实现第三方外拓，目前在管商写项目37个，储备项目21个。

社区增值服务跨越式增长，大力推进"服务力+"。社区空间资源同比提升118.1%，经纪业务同比大幅提升约13倍，社区生活收入同比增长7倍，持续以数据为基础，实现场景化、产品化及精细化运营，推进"服务力+"。租售业务方面，落地租售门店36家，覆盖10个城市的64个项目，覆盖率达26%，预计下半年开店达50家，买卖成交额超过20亿人民币，已入库5800套房源；美居服务实现收入2760万元；空间资源方面升级资源管理系统，车场服务收入提升47%；社区零售方面实现销售收入3750万元，同比增长140倍，上线爆品泸州老窖，初步建立全员带货能力。未来探索上，作为住建部6家社区养老试点之一，公司将结合大股东养老品牌椿萱茂的经验及资源禀赋，搭建居家养老服务的轻资产平台，预计将先推行适老化改造、保洁服务及社区旅游等轻量业务，再逐步增加社区食堂和助医服务等重量业务，完成全场景业务的覆盖。

非业主增值服务凸显技术专长。物业工程服务上半年收入额达到1.12亿，同比增长312.4%。专业公司亿洋楼宇成功中标北京协和医院及301医院的设施设备运维管理业务；与北京智能建筑成立合资公司，布局智慧城市；布局建筑能源管理服务，管理建筑碳排放。

三、财务基本情况

营业收入高速成长。上半年实现收入13.85亿元，同比提升53.2%，物业管理服务收入7.45亿元，同比提升15%，社区增值服务收入3.72亿元，同比提升265.5%，非业主增值服务收入2.68亿元，同比提升73.9%。

盈利能力大幅提升。实现毛利润4.41亿元，同比提升71.6%，整体毛利率同比提升3.4个百分点至31.9%。其中，物业管理服务毛利率26.9%，社区增值服务毛利率50.2%，非业主增值服务毛利20.4%。

归母净利润同比增长73.3%至2.61亿，核心净利润同比增长109.7%至2.71亿。归母净利润率达到18.9%，每股收益为人民币0.22元，同比增长29%

经营活动净现金流同比增长337.5%至2.88亿元，在手现金23.66亿元。

四、业绩会问答环节

Q1:目前市场竞争有所提升情况下，管理层眼中远洋服务独特性是什么？

A1:管理层眼中远洋服务的独特性主要是有五个方面。第一，远洋服务业务结构良好，公司住宅商写占收入比重为66%和27%，住宅和商写同时占比比较高。第二，公司项目中高端特色鲜明，单体项目规模效应突出，一二线城市在管面积占比高达91%以上，物业费均价高于上市物业平均水平，人均收入和人均利润明显高于行业领先水平。第三，公司项目整体入住率和出租率均较高，为增值业务发展提供非常好空间。第四，与母公司和兄弟公司远洋资本的协同效应非常强，母公司已经完成商写资管业务注入，同时积极帮助远洋服务推动收并购的工作，成为远洋服务业绩增长坚强后盾；兄弟单位远洋资本在住宅、不动产、物流和数据地产方面的投资，也将为远洋服务源源不断推送优质资源有着强大的协同效应，包括上半年收购红星地产的协同。第五，公司治理结构优势明显，具有央企背景和市场化机制，在与央企国企合作方面具备优势，同时在人才引进、使用、激励方面具有较强灵活性。

Q2.公司在住宅第三方拓展和收购方面公司是怎样的策略打法？

A2:公司目前住宅、商写、公建业态收入结构良好，未来继续保持。上半年母公司交付以住宅为主，公司平衡业态结构，把重点放在非住宅外拓上。收并购上，7月份落地瓯睿物业的收购，母公司和兄弟单位远洋资本一揽子交易大致锁定物业服务资源近2000万方，基本集中在下半年，公司会继续保持全年2000万方收并购不变，而且非常有信心去达成这个目标。

Q3.上半年远洋集团为远洋服务提供多方位资源协同，对于下半年以及集团资源联动的落地，可以有哪些期待？

A3:首先远洋集团非常重视远洋服务长期持续的发展，核心是实现资源上协同与互补。上半年重点完成商写轻资产资管业务注入远洋服务，带来直接利润提升，同时丰富和强化远洋服务业务布局，后续会尝试争取尽快打开市场化轻资产业务的局面。其次，远洋服务与远洋资本达成了合作，远洋资本开发物流园IDC数据中心物管业务逐步由远洋服务承接，目前开发运营的物流园面积超过200万方，远洋服务将逐步形成以物流园、数据中心为核心产业地物管格局。

下半年重点推进和集团层面的大业务协同。第一，红星地产物管板块的整合，7月份集团和资本共同投资红星地产，物管板块是其中合作的部分，目前远洋服务已实质性参与进板块梳理、重组和一些管理工作，待交易条件成熟远洋服务会以较优惠条件将红星物管整体纳入远洋服务的管理，最快年底，稍慢的话明年年初可以实现物管板块整合。第二，继续推进远洋服务与集团在养老、资本、商写、医疗、装饰等其他板块业务的协同联动。第三，快速推动和集团各类战略合作伙伴的业务合作，包括一些城投公司物管业务板块的合作以及增值业务方面的全面合作。

Q4.对于商管业务未来3年发展规划，长远来看能不能说整个商管和利润结构是可以和住宅和商业能够实现一个五五开，关于太古的项目目前是否有在洽谈后续深度合作的可能性？

A4:公司现有11个商场和14个写字楼，商场在营8个，储备3个，写字楼在管11个，其中储备有3个。商业项目上，预计2022年开始每年新增一个综合体，体量20万方，同时新增20万方左右的社区商业；写字楼项目上，预计今年开始每年新增20万方。到2023年商业资管合约面积在不包括合作方前提下预计170万方，写字楼的资管合约面积115万方；预计到2025年商业资管的合约面积250万方，写字楼资管面积200万方。组织筹备上，公司目前成立了专门商业资管团队，为业务拓展做好充足准备。关于太古合作，公司也在进一步讨论未来业务合作和整合的机会和方向。

Q5.远洋服务在增值服务领域发展重心，对于新业务线条打造如何铺排？另外集团在养老业务布局是否有资源共享的可能性？

A5:公司在增值业务上还是会重点聚焦在租售业务、美居服务、社区生活服务、空间创新服务四个板块，下半年重点深入地推进各项业务产品化、服务场景化、推广形式的多元化，加强客户运营，提高满意度和美誉度。在增值业务规模化和多元化发展方面，公司在尝试和相关领域纵深优秀企业建立合作，相关合作有实质性推进的时候会及时予以披露。

养老板块方面，公司的北京远洋天地项目正在参与住建部和北京市政府发起的"物业+养老"的试点工作，通过非常全面细致的需求分析，陆续会在试点社区推出针对高龄人群的助餐、保洁、家政、工程维修、应急响应、适老化改造、文娱活动、购物便利服务等相关方面服务。集团养老品牌椿萱茂也会给到公司非常好的专业借鉴和资源助力，随着业务深入一定会有相关一些资源和业务的共享可能。

Q6.公司对竞标收并购方面的铺排？

A6:外拓方面，上半年完成接近1100万方的外拓，距离约定的1500万方还有400万方，公司非常有信心能够完成的；上半年公司还储备了接近1500万方优质资源，下半年会重点推进和转化。收并购方面，公司全年2000万方收并购目标保持不变，上半年母公司在一揽子收并购交易当中将为公司提供相当规模优质收并购资源，下半年将协同母公司积极推动收并购资源落地。

Q7.公司上半年在增值服务板块增速非常高，在增值服务领域公司具体做了哪些？

A7:上半年增值业务增长主要是集中在资产租售业务、美居业务、社区生活服务以及空间创新四个板块。在资产租售方面上半年业绩达到1.05亿，上半年新增社区租售门店29家，累计门店数量达到36家，重点覆盖在北京、天津、大连等城市的64个项目，覆盖在管项目比例是26%，经纪人200多人。美居业务方面，上半年达成业绩2780万，公司在老旧社区老房翻新业务中取得比较大突破。社区生活服务方面，公司采取线上商城和线下体验相结合的业务，上半年平台销售额达到4704万元，上半年跟泸州老窖集团全系酒类合作，实现线上销售额2600万。空间创新方面，公司严格参照法律法规和物业服务合同相关要求和约定，履行服务业务，通过上线资源管理系统有效提升经营收入。

Q8.请问目前整个商业资管业务拓展是否有进一步更新？

A8:商业项目的储备方面，目前公司包括内外部项目已经储备10多个，包括大型的综合体项目和社区商业项目，目前都在密切跟进当中。写字楼项目方面，上半年新增3个写字楼资管业务，预计今年能够实现20万方的新增资产管理面积。

Q9.公司在上半年的毛利相比去年以及去年全年都有大幅度提升，公司提升毛利的相关举措，另外按照之前全年指引来看，为什么上半年利润会明显高于下半年，同时也想请问公司全年的净利润水平是什么？以及未来趋势。

A9:公司上半年的毛利率达到32%，比去年同期提高4个点。毛利率提升主要来自于两方面：首先是收入结构进一步优化，可以看到上半年高毛利持续增值服务收入占比达到了27%，也是公司首次突破20%，这部分业务毛利率水平比较高，达到50%的毛利率水平；另外，公司在上半年通过更合理的人员配置和持续推进专业标准化，持续地提升基础物业的精细化管理水平，通过集约化采购等方式进一步降低外包成本，今年上半年基础物管毛利率比去年同期有2.5个百分点提升，如果剔除疫情、社保减免因素影响公司基础物管毛利率水平大概同期提高接近5个点。

净利润方面，上半年已经实现2.64亿净利润，完成全年4.4亿净利润目标的60%，公司对于全年的4.4亿净利润非常有信心，预计全年能够保持在14%甚至更高净利率水平上。

未来趋势方面，随着下半年商管业务注入和业务开展，收入结构的持续优化，以及降本增效措施效果的进一步显现，公司有非常大的信心未来净利率仍然能够保持今年相对比较高的水平上。

Q10.公司现有激励方案是否有更新，能否介绍一下目前激励方案？

A10:昨天董事局会议批准了新的激励计划，预计公司每年提取一部分超额收益在二级市场购买股票授予给核心中高管，不排除有进一步扩大这个激励范围的可能。

其他激励方面，对于不同层级员工群体公司也设置了不同激励机制。针对一线员工主要做及时激励和专项激励。针对管理团队主要做超额利润激励，到今年已经推行了3年时间，另外公司也在积极开展项目管理合伙人模式的研究，激活项目最基本的经营单元的活力。

针对外拓、收并购和增值服务，在保障一定净利润水平前提下，公司设立高于市场水平的激励机制来撬动规模和业务快速增长。

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