今年港股市场物业服务成为最具看点的板块，尤其是此前疫情爆发初期资金避险情绪下，对有着更确定性的物业板块偏爱有加，走出了一波靓丽的行情。不过自8月后，板块自高位开始回调，近期逐步企鬼吹灯之龙岭神宫,烈火战车2极速传说,使徒行者优酷,

收购雪松智联事项获股东特别大会全票通过，合景悠活稳步推进高品质规模扩张鬼吹灯之龙岭神宫,烈火战车2极速传说,使徒行者优酷,

7月5日盘后，合景悠活(03913.HK)公告宣称，公司收购雪松智联科技有限公司已发行股本80%的交易于当日举行的股东特别大会获得全票通过。

至此，合景悠活这场备受市场关注的收购交易圆满落地。全票通过充分体现了广大股东对合景悠活的高度认可，以及对公司规模扩张下未来价值成长的信心。

注意到，合景悠活上市以来在收并购之路上不断发力，扩张规模意图明显。公司已经接连展开三大收并购案，并取得积极进展。当下，“得规模者得天下”依然是资本市场考量物管企业的重要准则所在，合景悠活的收并购动作进展也正成为市场行情表现的重要催化剂。实际上，公司近期股价接连攀升，一度创下历史新高，一定程度上体现了市场对公司战略扩张以及投资价值的看好。

（来源：富途）

1、上市后时代加速规模突围

回顾合景悠活上市以来开展的一系列扩张，公司在上市两个月内即完成上市后第一笔并购，以人民币2.14亿元收购广州市润通物业管理有限公司80%股权。紧接着在今年1月中旬，合景悠活宣布拟以人民币13.16亿元收购雪松智联80%股权，成为其上市三个月内宣布的第二宗收购交易。且在上周，公司亦发布公告拟以4.98亿元现金代价收购上海申勤物业80%股权。

这一系列收并购动作背后对于合景悠活战略意义明显，那么这之中又暗含着怎样的发展逻辑？

从行业视角来看，当前物管行业步入快速发展期，行业竞争日趋激烈。而在马太效应之下，物管企业集中度正不断提升，物业企业要想在激烈的角逐中站稳脚跟，规模争夺仍然是行业的重头戏。

结合市场统计数据，根据上市公司最新年报，目前在A股和港股上市的物业管理公司超过40家，其中，在管面积在1亿平方米以上的企业共计17家。另有相关统计显示，上市物管企业中，共计有17家提出规模目标，且增速以及在管面积预期均不低，其中直接提及2021年规模目标要破亿的就达到了8家，足见物管企业对规模增长的看重。

这背后的逻辑不难理解，首先，物业企业的核心收入来源为物业管理服务，这块业务具有“订阅”属性，能够为物管企业带来持续稳定的现金流。不过物业服务本质上仍然是一个体力活，利润边际贡献呈现递减状态，因此这也在倒逼物管企业做大规模，从而形成协同，实现降本增效。

其次，增值服务等其他业务板块，背后的业务核心则在于“流量”，因此也需要在规模上有所成绩，形成生态圈优势，进而构筑企业的竞争护城河。

所以可以预见的是，未来随着行业整合的加剧，“大鱼吃小鱼”的常态化，行业资源及管理规模也将加速向现金流充沛及综合实力强劲的头部物业企业集中。行业分化背景下，规模领先的物企也将有望获得资本市场的持续青睐。

2、有品质的规模扩张，估值提升可期

合景悠活在规模上的发力实际上并非毫无征兆，通过招股书可见，早在上市之前的2019年，公司即加大了对第三方项目的拓展力度，并以此不断完善企业对项目的筛选机制、收并购流程，夯实扩张的根基。

而随着公司登陆资本市场，募集的资金很重要一部分也是用于战略性收购及投资机会，彼时管理层在IPO新闻发布会上表示，公司会通过收购、招投标等方式加大、拓展第三方业务，使业态更加多元化，未来目标是来自第三方的在管面积约占在管面积的60%以上。

随后，在公司2020年度业绩会上，合景悠活管理层给出2021年在管面积2亿平方米的目标，力争规模在三年时间内达到约4亿平方米，跻身头部行列。而回顾过去短短两年间，合景悠活的在管面积从2019年底的2200万平方米翻倍增长至2020年底的约4200万平方米，再到通过三大收并购案使在管面积迅速破亿，达到近1.5亿平方米，实现了在管规模的跨越式增长。考虑到资本市场更愿意给头部物管企业更高的估值，在可以预见的规模与业绩提振下，合景悠活后续或将大概率在资本市场上演经典的戴维斯双击行情。

结合合景悠活实际的规模增长表现以及在收并购上的种种动作来看，公司清晰且明确的规模跨越之路正不断得到验证，不仅履行了上市之初的承诺，同时也保持了企业发展战略的连贯性，公司业绩增长的确定性不断提升，向市场持续释放积极的信号。

合景悠活的收并购标的也颇有特色。此前收购的润通物业在大湾区医院、学校类公建服务领域具有丰富的经验和专业的服务体系，并打造了较为专业的技术系统。而近期收购的上海申勤物业则主要专注于长三角地区政府机关物业，并透过深耕渠道及管理模式复制，辐射至公共物业、学校物业及其他类型物业。

而此次获股东特别大会全票通过收购的雪松智联则在物管领域拥有住宅、公建、商业等多种业态，并实现了全国布局。雪松智联在2018年转型为智慧城市运营商，在市政、公建类业务的服务能力显著，同时主营业务类别为“软件和信息技术服务业”，具有明显的互联网科技属性。

不难看出，合景悠活的收并购更强调有质量的拓展，十分注重收并购标的所在细分领域的行业准入门槛、收入稳定性及品牌稀缺性，以及对公司在业态和业务等各方面的补充及协同作用。这不仅有助于公司补足短板，提升其在物管行业多元化、多业态的服务能力，同时，也将为其在行业竞争中构筑更高的壁垒。且公司在公共服务和城市环卫服务领域、商业生态领域以及数字化转型方面的不断发力，也将更容易获得资本市场的青睐，并带来价值重估的机会。

3、结语

合景悠活的收并购扩张不仅符合行业发展趋势，也体现了公司积极参与市场化竞争的战略规划。实际上，兄弟公司合景泰富资源禀赋深厚、在商业物业组合方面的优势尤为突出，为合景悠活的商住物业管理及商业营运业务带来了稳固支撑，也让合景悠活获得了区别于传统住宅物管的较高利润率。

长远来看，物管企业的竞争力一定体现在其综合服务能力上，而外拓能力则是对其综合服务能力的试金石，往往实力强劲有着全业态服务能力的物管企业更容易斩获市场机会。且基于物管行业的“服务”本质，企业的投后管理及精细化管理能力至关重要。具备优秀管理体系和生态体系的物管企业将更容易做到兼收并蓄，实现多方资源的整合优化，孵化更多的业绩增长点。

由此而言，在内生发展与第三方收并购外拓的双引擎增长模式之下，合景悠活的长期发展潜力值得期待。

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