引用本文： 孙娟娟.餐饮等小业态的发展与城市治理[J].中国食品药品监管.2020.05（196）：92-97.中国银河证券 官网

华侨城亚洲(03366.HK)：资本运作带来现金回流，资产周转提速估值改善可期中国银河证券 官网

近期，华侨城（亚洲）(03366.HK)动作频频，自中报以来，公司已经相继发布多个公告，盘活存量项目。而近期，公司协议入股并设立境外基金的资本运作亦受到了市场较多关注。那么华侨城（亚洲）这些举措背后究竟有何深意？该如何看待当下公司的估值？

1、赋能产业，投资业务开启"第二增长曲线"

自2017年起，华侨城（亚洲）开始着力推进战略转型升级，为此公司制订了新的战略目标，即将自身打造成为以"文化、旅游、新型城镇化及产业生态圈投资"为核心业务的投资集团。

在核心主业综合开发业务之外，华侨城（亚洲）旗下股权投资及基金管理业务也由此成为其经营的核心一环。具体而言，该业务板块借助华侨城集团在文旅、城镇化的产业优势以及国企背景下的低融资成本，透过规模化的产业投资与布局，进一步助力其母公司打造新型城镇化产业生态圈。

在这一新的发展定位及路径下，华侨城（亚洲）一方面加速资产盘活，调整资产结构；另一方面，稳固既有的品牌优势及资源优势，善用金融工具，打通主营业务的募资和退出通道，带动企业发展模式的创新升级。目前华侨城(亚洲)投资属性逐步清晰，募投管退业务闭环模式已经成型，不仅形成了"对第二增长曲线"并有望带动公司步入一个新的发展周期之中。

2、盘活存量资产，体系升级重塑，轻资产模式助力跨入发展新周期

结合财报来看，多项核心指标有力验证了公司深层次改革带来的新的变化，梳理来看，具体体现在如下几个方面：

其一，华侨城(亚洲)担任基金管理人，旗下基金规模实现快速增长。截至2020年上半年，公司管理及参与基金9支，基金业务累计投资项目共40个，基金管理及参与投资总规模约39亿人民币。

其二，股权投资及基金业务已成为公司利润的核心组成部分。财报数据显示，截至2020年上半年，公司旗下股权投资及基金管理业务实现归母净利润约为4254万元人民币，增速表现喜人。

最后，股权投资及基金业务在公司资产中的占比实现稳步提升。根据此前2019年报测算，公司华亚股权投资及基金资产占比已经提升至20%。

来源：华侨城（亚洲）2019年年报数据

值得一提的是，公司在股权投资及基金管理上的新人成绩也得到了业界的认可，此前，华侨城（亚洲）相继获得了包括清科"2020年中国国资投资机构50强"、投中"2020年度粤港澳大湾区最佳创业投资机构TOP30"、融资中国"2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构"等多个投资界奖项。

从长远视角来看，华侨城（亚洲）以融促产，不仅自身优势显著，其未来潜力也十分可期。一方面，公司背靠国资的优质背景以及长年的行业深耕经验，均能为其在产业布局上带来积极的助推作用。与此同时，公司自身也在积极拓宽合作渠道、探索创新模式，公司相继与新华资产、深创投，粤科金控等知名金融机构展开合作，同时亦与地产行业企业如禹洲集团等探索项目合作、协同发展。

华侨城（亚洲）2020年基金业务探索与进展

来源：华侨城（亚洲）官网

此外，仅从融资成本这一项来看，过去几年华侨城（亚洲）的加权平均融资成本始终维持在4%以下，为业务发展及盈利空间均留有弹性。

来源：华侨城（亚洲）投资者推介

短期来看，我们预测公司2020年可回流约30多亿港币的资金，资金回流加快了周转和投资效率，而随着国内当前在疫情环境下经济稳步发展及复苏预期，公司亦面临良好的投资布局时间窗口。根据华侨城（亚洲）对外披露的信息，目前其投资计划包括今年设立并管理的文旅科技基金（3亿规模）以及潜在的长三角及粤港澳大湾区的城镇化基金、合肥空港国际小镇的后续拿地等。随着基金及股权投资、综合开发的投资项目不断运营及退出，相信公司后续还将持续释放业绩成长动能。

3、投资成绩可圈可点，资产周转提速带动ROE提升

简要梳理华侨城（亚洲）过去的投资成绩，投资、运营、退出一系列动作带来的收益表现不俗。

早在2014年，华侨城亚洲出售天津天潇项目，并获返7.34亿。

而在2017年，部分退出其持有重庆物业项目的股权，早前曾披露退出净收益约人民币6.87亿元。

2018年，退出早先出资的基金投资的大疆无人机，获益1.14亿人民币。

2019年退出天立教育，按照购入及出售成本来计算，持有期收益率达19%。

今年，华侨城（亚洲）相继实现退出成都华侨城、同程艺龙等标的。

展望2021年，综合开发业务上，公司此前与国内第一大创投政府合肥市政府旗下的国资机构联盟，共同分享长三角及半导体产业的发展红利，这也进一步彰显了其强大的资源链接和整合能力。特别是新项目的100亿货值即将在2021年迎来部分结转。股权投资及基金管理上，前期投资的禹洲集团近日发布旗下物业分拆上市，新股将以特别股息派发给现有股东，华侨城（亚洲）的持股比例约10%，因此分拆将为华侨城（亚洲）带来特殊股利，据国泰君安测算，基于最新的股价，禹洲股东可获得额外的股息红利，股息率约10%。

基于以上，不难判断公司今年一系列退出动作可带来较多的资金回流，一方面支撑投资业务发展，另一方面早期投资迎来兑现期带来业绩增长预期。考虑到公司"募、投、管、退"全流程的打通加之此前的投资布局经验积累，其未来项目的进入及退出将成为业务常态，其不仅有助于提升公司资产周转速度，同时也将带动盈利能力显著提升。

最后回归到投资层面，从估值上看，当前华侨城（亚洲）的估值已经处在了历史的底部，这也意味着良好的布局机会。随着后续其不断加大对优质项目的投入，加快优化资源配置，持续推进业务发展步伐，公司良好的生态布局将促使整个管理平台进入正向循环，并按下"加速键"，其在进一步巩固企业"护城河"的同时，也将迎来估值的跃迁。目前公司PB仅为0.13倍，股价远低于每股资产净值，存在可观的估值回归空间。过去公司派息稳健，也留足了安全边际，中长线值博率较高。

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