作者 | cyy 数据支持 | 勾股大数据 格隆汇研究 10月15日，防水材料龙头东方雨虹公布非公开发行股票预案，拟向特定投资者募集不超过80亿元，用于增资扩产。消息一出，作为直接竞争对手，行业老陈和李青

同类型IPO最高超购倍数！一文总结星盛商业(06668.HK)受市场追捧的原因老陈和李青

新年首家上市的商业运营服务企业，多因素催生火爆认购情况

星盛商业管理股份有限公司（以下简称"星盛商业"）已于1月14日启动全球发售，认购情况极为火爆，截至1月19日，据捷利交易宝提供的不完全数据统计，星盛商业IPO的公开发售部分已获超额认购倍数已逾369倍，这意味着最终的招股结果会比这个数据还要高。

从行业板块来看，自去年下半年以来，星盛商业(06668.HK)公开发售所获超额认购倍数已排在首位，即使放在新股行情再度升温的近期，该数据也是排行靠前的。

我们认为，星盛商业IPO受到市场追捧，是由多个方面因素综合推动的。

首先，从发行要素来看，本次星盛商业拟在全球发行股份2.5亿股，其中香港公开发售2500万股（约10%），按每股招股价上限3.88港元计算，在不考虑超额认购情况下，公开发售部分规模不足1亿港元；此外，按2019年净利润计算和招股区间中间值计算，星盛商业发行2019静态市盈率约为37.6倍，远低于最近半年同板块公司动辄50-90倍的发行静态估值。

一般来说，具备相对估值吸引力且稀缺的筹码容易引发市场争夺，叠加港股新股市场热度有所升温，多家重磅公司即将回归，港股牛市呼声高涨也是其中一大助力，因此，"得天独厚"的星盛商业成为热门申购对象，实际是"情理之中"的事。

其次，星盛商业拥有清晰的资本市场标签和广泛群众基础。

星盛商业不但是新年首家上市的商业运营服务企业，同时它也被资本市场认定为港股商业运营服务第一家上市公司，公司以独特的轻资产模式实现品牌输出和管理赋能，在该模式下实现持续增长与扩张所受的约束和限制较少，因而对比同业公司拥有更高的"天花板"和想象空间；另一方面，由于该公司为星河控股集团旗下唯一海外上市平台，以成功打造福田星河「COCO Park」等多个知名商业地标和品牌，为年轻一代消费者及家庭消费用户所熟知，在大湾区商业运营服务行业具有领先的位置，并拥有广泛群众基础。以上这些条件，均可为公司打造成为热门新股带来强大助力。

最后，我们也留意到公司的基石投资者。据招股书所示，星盛商业IPO成功引入了4名基石投资者，包括招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资认购9950万人民币、深圳市创新投资集团认购8100万港元、双城资本认购1000万美元、新世界旗下Pilgrim Ever Project Company认购约500万美元，合共认购4070万美元（折合约3.12亿港元）等额规模的股份，相当于上限计价发售股份数的32.0%。一方面，占据一定比例的基石投资者利于公司上市后股价的稳定，另一方面，从星盛商业所引入的基石投资者中，招商局、深创投可一定程度上体现出公司在大湾区商业运营服务领域所拥有的领先位置及优势，此外，作为基石之一的新世界，其与星河控股集团及公司在商业项目方面展开战略合作的可能性，并非不存在的，这里提供的"线索"容易引发投资者公司业务未来发展的憧憬。

星盛商业所具投资价值的魅力，充分诠释"三好"条件

一家公司是否拥有投资价值，不外乎体现在以下三个要素上面——好赛道、好公司、好价格。

"好价格"的因素，我们在上面已经提到了，星盛商业的发行估值相对同业公司存在优势。

"好赛道"，可体现在中国商用物业发展未来将保持增长的势头，长期来讲，国内购物中心在未来依旧有很大的空间，据中指院预计，到2023年国内运营的购物中心数量将提升至7496个，2019年-2023年的复合增长速度将维持在9.5%。而中国经济基础稳固、持续城镇化率提升以及消费升级都给商业运营服务的需求提升带来强大的驱动力。

从市场地位来看，星盛商业是大湾区领先的商用物业运营服务供应商。

截至2020年前9月，按于深圳市的运营中购物中心数量计算，公司排名第一；若按在大湾区的运营中购物中心数量计算，公司排名第四；若按在深圳市的运营面积计算，其排在第二位；按在大湾区在管的购物中心的运营面积计算，排名第七。未来公司将有机会显著受益于区域整体利好政策和区域发展趋势。

公司执行董事兼董事会主席黄德林在路演时介绍，星盛商业上市集资额的55%，拟用于收购及投资中小型商业运营服务供应商，管理层表示其会根据公司的拓展方向而定，并强调了公司会持续深耕大湾区，及开拓消费能力较高的地区，如长三角地区等。

而从行业格局来看，国内商用物业运营服务市场仍然高度分散，按招股书数据显示，以2019年国内五大商用物业运营服务供应商按运营中购物中心数目计算，其所占市场份额总额仅11.0%，在未来行业持续整合和集中度持续提升的趋势下，品牌力更强、运营管理能力更高，扩张能力更强的企业会更容易突围而出，因此星盛商业有望长期受惠于此，并取得相较于同业竞争对手更高的增长速度和更大的市场份额。

在"好公司"方面，主要体现在星盛商业是否拥有坚实的竞争性壁垒或护城河。

从招股书可看到，星盛商业已构建起较为完善的品牌体系，其成功缔造了城市型购物中心「COCO Park」、区域型购物中心「COCO City」及「iCO」、社区型购物中心「COCO Garden」以及高档家居布置购物中心「第三空间」，旗下运营的商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。与此同时，星盛商业已建立庞大并不断增加的租户品牌资源库，并与优质的品牌租户维持良好合作关系，且透过筛选符合商用物业整体定位的租户及优化租户组合，来实现品牌租户间的消费协同效应。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，星盛商业的品牌库分别有约2600个、3300个及3600个品牌。因此可见，公司的品牌影响力和品牌运营管理能力实际上是处于不断提升和巩固的过程中。

我们认为，星盛商业所拥有较为全面的品牌体系和品牌管理能力是形成公司竞争性壁垒或护城河最为重要的因素之一。除此之外，星盛商业是星河控股集团旗下唯一海外的上市平台，坐拥以「COCO Park」为首的价值商业品牌和高超的品牌运营管理能力，其不但具备广泛的群众基础，独特的轻资产发展模式更成为公司获取收入的主要途径，该模式的优势在于并不受限于在管/合约面积，以及关联母公司发展的限制，关键在于以品牌累积、运营能力及人才梯队、整合产业链的能力圈为基础的品牌输出、科技赋能、管理输出等多元服务体系或平台的构建方面上，星盛商业在这些方面的综合优势从目前来看是非常显著或突出的。

结尾部分

综合来看，在招股期间受到投资者热烈追捧的并作为港股商业运营服务第一股的星盛商业，其投资价值或有机会在上市之后得到持续的挖掘，该公司在上市之后成功募资后的着力点之一会是"开疆扩土"。

一方面或持续围绕优秀的产业链服务能力或者团队进行收购，持续加强其轻资产模式所具备的能力圈，另一方面或会持续驱动或进行品牌输出和管理输出服务项目，提升运营管理面积，对成熟的、成功的轻资产模式进行"复制"。这些着力点均会继续帮助维持公司较高的毛利率和净利率水平，扩充多元化业务的收入来源，以及维持较好的长期收入增长态势。

我们认为这些方面可有利于公司上市之后估值实现进一步的提升，而且公司有效的举措所带来的效果或会是立竿见影的，所以投资者对上市之后的星盛商业仍可密切留意及关注。

老陈和李青 中国奥园(03883.HK)发布公告，截至2020年6月30日止六个月，实现物业合同销售金额人民币508.7亿元；营业额为人民币282.4亿元，同比增长19%；毛利润为人民币82.8亿元，同比增长18%，毛利润率为29.3%