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请问，您家住在深圳几环？肖洛霍夫

说出来可能你们不信，波荔这几天是跪着听完华为、腾讯、中兴这些打工大佬们的年终奖传说的。

有个腾讯的员工说，“我的奖是少了些，也就不到40万，我好多同事年终拿奖了，想买房就被中介嘲笑了。因为中介经说，华为一般买120平左右的房子，腾讯一般买100平左右的房子，中兴就差了点一般买80平左右的房子。”

你们听听？这凡赛尔年终奖，波荔可是一点都不（hen）羡（ji）慕(du)呢。

毕竟，我啥没有，年终奖是什么？我只见过老板的年终演讲。

不仅大厂的打工人们年终奖很凡赛尔，就连豪宅的挂牌、成交也表现出凡赛尔的迹象。

波荔发现，深圳的豪宅，像华润深圳湾悦府1期、半岛城邦三期、深圳湾1号、吉祥龙、曦湾天馥这些等级的，在中原、链家、乐有家、诸葛找房平台上的挂牌均价，在深圳7.15调控后依旧上涨，不少房源挂牌单价超过25万/平，甚至向上摸高至30万/平的天花板价格。

现象之下，透露出一点非常重要的信息：

在深圳楼市调控趋严的政策背景下，深圳豪宅依然突破了价格天花板。这已经不是刚需购房群体所能触碰的市场了，刚需请远离！

深圳豪宅价格天花板彻底被打开

深圳要说哪里的房子最贵？当下属深圳湾无疑。

在深圳人的共识里，“深圳湾”=“深圳顶级豪宅区”。

这里，几乎代表着整个深圳豪宅区的价格天花板，属于豪宅中的豪宅。

所以这些豪宅的成交和价格虽然不能代表全深圳的豪宅市场，但也有这强烈的趋势性的表示意义，它们的细微变化，都能引起深圳人的关注。

这两天，在深圳中介手里就流传着这么一张图，内容大致是南山深圳湾片区的二手房成交显示有11套之多，总价在四千多万到一亿多之间：

（图源：网络媒体）

虽然统计的数据不一定准确，因为正常来说这些顶级豪宅的价格这么高，加上本身挂牌供应的数量不会太多，但大方向还是可以透露出一个重要信号：深圳的这些顶级豪宅行情在变好，有钱人更加看好这些豪宅资产。

波荔曾在今年9月底的时候，通过链家平台观测过深圳这些顶级豪宅的二手挂牌均价，链家平台显示深圳湾片区的房价19.6万/平。

等到国庆放假回来一个星期后，深圳湾片区的豪宅们二手挂牌均价突破20万/平。

11月份二手挂牌均价继续上涨，12月达到20.4万/平。

（数据来源：链家网）

太快了，如果按照这个涨速，突破21万/平整体挂牌均价也很快会来临。

但单一的二手房平台可能相对较为片面，这些豪宅本身挂牌的数量就相对偏少，任意一套房源调整或者价格变动都有可能影响二手整体挂牌房源的挂牌均价。

我们再结合中原的数据，7月深圳湾二手挂牌均价19万+/平，等到了11月，挂牌均价超过23万/平。

（数据来源：中原地产）

这个变化，不看数字，单纯看趋势，和链家上的豪宅挂牌均价的趋势是一样的，都是上涨的。

而且不仅深圳湾的豪宅表现出这样的涨价特征，其他区域的豪宅也有这样的迹象。

比如罗湖的银湖片区的豪宅，盐田的老豪宅区，福田的香蜜湖豪宅区等等区域也有迹可循。

这说明了一个不得不承认的事实：

即便深圳在7月15日出台史上最严调控政策，“豪宅线”调整为“单套住房建筑面积144（含本数）平方米以上；实际成交总价高于750（含本数）万元”，依旧压不住深圳豪宅区的价格天花板。

豪宅涨价真相：和供需无关，与市场资产荒有关

纵观深圳楼市过去的政策调控，“豪宅”的划分标准紧了又松，松了又紧。

但就整体调控政策而言，似乎打通了“任督二脉”，越来越严。

尤其是7.15政策，对豪宅房源的总价和面积都做了具体要求。

不仅如此，9月中旬出台发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告，明确要对二手房价进行严控，建立交易价格监测制度。

这些顶级豪宅，虽然壕归壕，但也归属到二手房价的管控当中，但为何深圳楼市调控越严，豪宅价格越涨？

原因，波荔觉得有这几个：

1、经济不景气，有钱人担心钱不值钱

在全球经济都不景气，在流动性充足的环境下，市场面临资产荒，有钱人就会担心钱贬值，把资金配置从实体经济转移到金融资产上，在迅速转化成优质资产，比如房产。

今年为了应对疫情带来的经济负面影响，全球各个国家疯狂推行宽松的货币政策，有撒钱的，有放松贷款的，俗称放水。

而我们的央妈也顶不住压力，推行了好几波宽松的货币政策。

在生产力没有提高的情况下，市面上流通的钱变多就容易造成通货膨胀、货币购买力下降。

这些水，放归放，终归要有渠道去吸收，楼市是其中之一。

对于有钱人来说，花钱消费满足自身欲望会有个边际效应，花10万很快乐，花100万很快乐，但到了花5000万消费获取快乐就已经几乎和花500万的快乐差不多了。

剩下的钱，既不需要花掉，自然也不希望它白白贬值，凭空消失，所以需要保值。

但疫情之下，全球的资产跌价风险过高，投资过于凶险，自然能够承受的住这么大体量的货币就只剩楼市房产了。

这些豪宅，挂着卖的数量不多，每个二手房平台波荔数了一下，在售的不到一百套，每个月的供应量寥寥可数，在稀缺、价格极高的情况下，涨价就已经和供需无关了。

因为能买的人注定是少数，需求也是少数。

2、历史事实已经证明深圳南山房价跑赢各类资产涨幅

既然房产作为有钱人保值财富的工具，自然在买房的时候也不能马虎瞎选。

就全国楼市而言，有涨有跌，区域分化非常明显，能抗得住跌价的必须能跑赢其他投资渠道的资产。

根据Wind资讯数据显示，过去16年，深圳的房价就跑赢了上海的房价，上海黄金现货的价格，OPEC一揽子石油的价格等，成为最抗跌的资产。

不仅如此，深圳房价当中，南山的房价涨幅冠绝全球资产涨幅。

所以处于南山最核心地段的深圳湾片区，有钱人有怎会放过？

3、深圳人买房观念：只买暴涨区

深圳人买房又暴力又精明，而且非常愿意为概念、前景买单。

哪里越贵越买哪里，几乎不看性价比、容积率、南北户型通透等等，只看哪里有地铁规划，哪里有大企落户，哪里有城市更新旧改。

这些地方，往往就是热门区域，所以是哪里暴涨，他们就买哪里。

最近波荔朋友带了非常多外地的朋友来深圳看房，这些人普遍有个特点，基本都是孩子在深圳工作，家境比较殷实，但看房的过程中，房子越看越贵也依旧出手毫不手软。

所以这波行情，可以说是有钱人重新估价豪宅的行为，和市场的规律已经没什么关系了。

豪宅奢侈品化：富豪请入场，刚需请远离

有人说，这波豪宅行情，已经不是刚需行情了。

确实如此，这些房子按照深圳限购限贷资格三成首付，动辄都要千万起步，这不是刚需能够的着的级别。

或者换个说法，这些房子和普通人其实已经没有任何关系了。

但它们代表的其实是全国、甚至全球财富阶层的财富水平，涨价表现出来是聚富和创富效应，属于亿万级有钱人的入场券，也已经成为有钱人身份的一个象征。

所以豪宅奢侈品化，投资价值见涨也属正常现象，土豪们要入场请随意。

那么刚需呢？除了远离这些豪宅还能怎么办？

有人拿着1000万换房的说自己是刚需，拿着200万首付的也说自己是刚需。

那到底是不是刚需，其实没有很明确的标准。

但是有一点可以明确的，参考坊间流传的观点：刚需就是不买房会家庭破裂。

最近深圳的房价确实仍有上扬的苗头，二手的挂牌均价已经突破8万+/平。

这对刚需买房群体来说，是个非常不友好的信号。

因为这意味着刚需上车的门槛被进一步抬高。

不过，刚需也不必过于灰心，想上车也不是完全没有希望，选房的时候可以思维放宽一点。

现在深圳地铁交通规划都在提速，随着地铁不断的开通，人流会被分散，上班通勤时间被缩短，房价也会慢慢东西部拉平，这些都只是时间问题。

能接受从宝安到福田地铁一小时的通勤，为什么就不能接受东部地铁上班通勤一个小时呢？

如果把深圳按照二手房成交价格高低划分，也能拟划出一个类似北京以环形路划分的环线图。

最贵的自然是深圳湾区域，超20万/平。但观察这个房价环线图，“三环”以外就存在刚需上车的机会。

比如二手挂牌均价4.8万/平的布吉；4.9万/平的盐田中心海景房；4.7万/平的龙华横岗，这几个区域均有地铁通行。

通勤幸福谁都想要，所以如果实在觉得“三环”以外的地段不能接受，“三环”以内的地段认真找找还是有得选的。

比如“三环”内的2房，单价虽然不便宜，但总价500万也不会高到无法触碰，打工人咬咬牙凑凑首付也能负重前行。

按照“三环”以内、两房、总价500万左右的标准，福田内下沙到沙尾沿地铁线波荔都还能选到海景房，南山的南头片区还能选到地铁房。

所以刚需也不别只盯着深圳的西部区域的房子了，思维放宽点，请远离豪宅，正视自身购买力，关注焦点适当放到深圳房价的“三环”、“四环”、“五环”之外。

温馨提醒

作者观点，不代表格隆汇立场

投资需谨慎，买房也一样

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