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“刚需”怎么玩得过“黄牛”？超市管理培训

深圳某网红盘打新中签赚几百万的概率还有百分之十几，而买彩票中几百万的概率可是要小于遭雷劈。

新房均价才十二三万，而邻居前几期开发项目，二手房均价都十六七万了。同为一个小区，新盘倒挂近5万，按照每户100平计算，这打新中签就是捡钱500万啊。

也正因打新有暴利可图，才催生出各种如“万人抢房”、“众筹打新”、“借票代持”……的骚操作。

这就是《新华社》发文痛批的深圳某网红盘“打新怪象”！

01

避嫌！！！

换个马甲就不认识了？

说到这次网红盘的“打新怪象”，首先要清楚，它是“限价”项目，限价策略在深圳或许将会成为一种常态，可这个项目它限得还挺厉害的。

上边的意思是，限制你的备案价，房子不要卖太贵了，“刚需”们看着心里会难受。

至于“刚需”是否难受，上边又怎么会知道呢？

按理来说，周边二手房都能卖18万，这新房不说卖20万，怎么也得追平周边吧，卖个18万不算贵吧。

但限制在13万的价格后会出现什么问题？

“双十一”打折促销！购房大狂欢！我备货就只有这么多，你得来抢，晚了就没了。

这样一来，用脚指头都能想到的，“刚需”怎么抢得过“黄牛”？

咋办？

开发商事先就知道，会出现这么一幕。

于是提前做了三步操作：

一、项目改名，因分多期项目开发，间隔时间有点长，尽可能地帮你去混淆概念，告诉你，这不是同一项目，你也别比价了。

二、突袭预售，突然开盘，你还没反应过来更好，就这么多存货，还便宜，不缺买主，卖完就可以了。

三、抬高门槛、有钱的，钱多的过来，没钱的就别来凑热闹了，甚至有向购房者提出全款的要求。

即便是“改名”、“突袭”、加“冻资”，也抵挡不住购房者的热情。一个是稀缺，一个是真的便宜啊！

11月底的深圳，新开盘项目多得有点数不过来，小点的项目，三小时售罄，半天售罄；稍有规模的项目，一天售罄，两天售罄都属正常。

02

新盘的“补涨”

带动二手房“轮涨”

都是核心片区的核心地段，都是同一个开发商手中的项目，甚至说它是同一小区都不为过，只是给分了个1、2、3、4、5、6、7……期，进行分批次开发推售。

打新抢到的人，一面在嘚瑟我抢到了，还是限价项目，真香；一面在嘀咕凭什么我的房子这么便宜，邻居老王家的房子这么贵？

限售算什么，暂时过户不了，我可以先把价格放上去，一旦限售期满，我再出手给卖掉，这不就赚到了吗？

即便是在邻居老王的房价不涨的前提下，我这一平米就有几万升值空间。至于那些什么，容积率啊、户型啊、交通环境啊，都别酸了。

邻居老王心想，你能涨，那我也要涨，凭什么只准你涨不让我涨。

打新没抢到的老张看这这一幕眼红了，这操作简直就是捡钱啊。我等下一期开盘，我不吃不喝不睡觉也要等到。

新房10万；二手房15万；

新房业主：我要涨5万才是正常的市场价；

二手房业主不服，咱都是一个小区，你要涨5万，我也要涨5万；

二手房业主的房子价格涨到了20万。

几年后最后一期项目来了，同是限价……新的一轮“补涨”、“比涨”再次来了。

本以为这最后一期开售了，这“补涨”的游戏也就结束了，可一河之隔的另一巨无霸项目又来了。

妈呀，看样子，这也是分期开发，若是也做限价项目可咋办？

数年后，这个巨无霸项目分期后搞完了，一条路之隔的又一大手笔旧改又来了。如此反复，如此轮动，如此较劲，如此撕逼……

就这样几年，眼看粤海群众翻倍了，沙河群众也翻倍了，南头群众也得跟上啊！南头都涨得这么猛，南油群众，新安群众也不能落下啊……

这不就是深圳这座城市房价的上涨轨迹吗？

罗湖涨完了，福田涨；福田涨完了，南山涨；南山上去了，宝安也跟上来了……

谁也不服谁，就要比着涨！

03

只顾限价不及时补足供给

这才要命

原本苦心竭虑地为“刚需”制定的“限价房”策略，没想到居然成为带动片区房价轮流上涨的“幕后推手”？

问题出在哪里？

是限价策略不妥吗？

不是！

是限价的同时，没能及时跟上供应。

试想一下，如果当市场上有100个“刚需”。

你市场价推出10套房子，会有30人参与选购，中签率33%；

你打8折推出10套房子，会有50人参与选购，中签率20%；

你打7折推出10套房子，会有70人参与选购，中签率14%；

需求不变100套，供应不变都是10套，只有价格在变化。套利空间（折扣差价）越大，中签率越低，越能带来市场的疯抢行为。

这是一个常识，没什么质疑的吧。

假如依然100个“刚需”，要想市场不这么疯抢，那就得增加供应了，要维持33%的中签率才算是稳住了市场。

你市场价推出10套房子，会有30人参与选购，中签率33%；

你打8折就得推出17套房子，50人参与选购，中签率才33%；

你打7折就得推出23套房子，70人参与选购，中签率才33%。

限价（打折）的同时，增加供应才能做到稳定房价、稳定市场。

假如有一天，一下子推出50套房子，还用得着去抢吗？打七折又如何呢？一下子解决了一半的需求，市场不再那么缺房子了，你再去“补涨”，涨完你去卖给谁？

都知道粮食的价格为什么十多年依然没有出现上涨吗？按理说，这没房子两人挤一间也能凑合着过。这没粮食了，一碗饭两人吃，撑几天可能没问题，时间长了可就是大问题。

民以食为天，房次之！

我们稳粮食的策略是什么，最低收购价和连续几十年的大丰收啊，在增加供给的同时防止你去“屯粮”啊！

这粮食可以东北生产华南销售，房子可不一样啊！深圳就这么大，人口还这么多，一下子拿不出那么多的供应。

其实，疯狂过后细想一下，此次网红盘打新13%的中签率，并不算低。就半年前光明，2.5万人打新“金融街”场面可是要比今天还壮观得多吧。

在南山区，在粤海街道，在城市的中心，一次性推出一千多套纯住宅项目，这个供应还在很给力。

另一方面，近来土拍很猛，2020年深圳的土拍大多数人看到的只是“吸金”能力，却少有看到供应在大幅增加，仅11月23日一天的住宅用地供应，就已经超过前面两年的总和，且均为限价项目开发。

大量的供应，再加上“限价”策略，在未来的几年将会是一种常态。而此时的“补涨”只是“孕妇临产前的阵痛”罢了。

这次网红盘的“乱象”根源问题不在打新，不在“限价”、不在“套利”，而是在于“代持”的“黄牛”！

这才是最要命的，因为他们才是直接抢走为“刚需”做供应的主谋。

供应没跟上的“限价”，仅仅只是给“黄牛”们做了一个“诱饵”罢了。

最后一点：保障“刚需”的限价项目会增加需求，这是经济学中最基本的供需原理谁都懂。但是新增的土地供应，只是夹缝里找的“残渣”，优质的地段早已经消化得差不多了。而剩下的，要么偏远，要么交通不便，要么配套尚未齐全的工业旧改。

核心片区的核心资产依然是“价高者得”！

PS：

对于这次《新华社》痛批的打新乱象，你怎么看？

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