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从“劳动者之家”项目之落地，窥建行住房租赁版图布局浪货两个都满足不了你

作者 | 借东风

数据支持 | 勾股大数据

1

公益

2020年11月24日，南国海滨正是秋高气爽的好季节，在深圳坪山区的南约村，一场别开生面的签约仪式举办后，“CCB建融家园·劳动者之家南约项目”正式启用入住。

揭牌仪式现场。

“CCB建融家园·劳动者之家”是建信住房公司落实建设银行住房租赁战略的一个具体实践，而南约社区的这个项目旨在为当地的环卫工人提供租金低廉、干净整洁、舒适安全的居所。

环境保护一向被党和国家设为基本国策；近年来许多城市已经实施垃圾分类，向生态环境文明的更高目标迈进。在这个过程中，环卫工人的角色也愈发显得重要。但是，不可否认，当今环卫工人的收入水平普遍较低，而深圳市的房价普遍较高，如果到市场上去找房子，最便宜的也要每月五六百的租金，且房况较差；更严重的问题还有租期不稳定，以及房屋基础设施老旧，存在安全隐患。

深圳坪山南约社区“CCB建融家园·劳动者之家”项目先后对比图。左图为改造前的面貌，可以看到房体破旧，设施老化，私搭乱盖较多，污水横流。改造后干净整洁，令人身心愉悦。

在与整个项目的许多参与方沟通之后，我了解到这个项目的出发点是公益的，是回馈社会。

例如此次项目的主要承建方——深广瀛投资发展集团有限公司——是一家房地产开发公司，她的董事长黄卓均先生正是坪山区南约社区的居民。经过多年在市场上的打拼，可谓是功成名就；但是衣锦还乡之后，发现当地的环卫工人居住环境却是如此不堪，水电基础设施没有保障，甚至存在安全隐患。于是就有了这个项目。

与玉禾田环境发展集团股份有限公司深圳分公司副总经理黄存炯交谈之后，我了解到，其实此次改造项目最核心的地方不在于墙面粉刷、卫生清洁等工作；最重要的是，对这个曾经几乎沦为“危楼”的水电供应进行了全面的重铺，老旧线路的更新，室内供水与排水的建立等等。每一户门口甚至还专门设立了电摩托的充电设施。

每户门口专门设立了电车的充电桩

这样，且不论房间户型如何，也不考虑室内的生活用品情况，单从水电供应和水电安全的角度来讲，这座为环卫工人提供的居所就其安全性而言，已经与其它长租公寓没有任何差别。

此外，街道、深广瀛（开发商）、以及玉禾田（租户）签订了长期租赁协议。因此，居住在这里的环卫工人也不必为租期不稳定、租金波动而大伤脑筋。相比起来，在外面市场去找房，租期和租金很大程度上取决于业主的主观意志；一旦业主打算卖房，那么租客又要大费周章去找新房子。而此次劳动者之家项目，为环卫工人提供了一个可以长期居住的处所，消除了租期租金不稳定的后顾之忧。

因此，总而言之，“劳动者之家”解决了环卫工人居住问题中的几大痛点，包括找房难、租金高、租期不稳定、以及房况质量差等等。

就像深广瀛集团董事长黄卓均先生所说，这个项目的出发点的确是纯粹的公益。

粉刷一新的劳动者之家已有环卫工人入住，门口停满了电动车

“劳动者之家”这个项目是纯公益性质的：每户每月租金为100元，水电费会象征性地收取一些。而这两栋二层小楼总共有33间房，每间都是一房一厅，可以住下1户。那么每个月的租金收入只有3300元，一年也就是39600元；而就成本而言，单粉刷外墙、内部改造就已经不少钱了。所以，即便不考虑运营维护成本，仅前期一次性投入估计都要好几年才能收回。

但是，在当下这个时间节点上，建行推出这个公益项目，意义却不仅止于公益。很明显，建行正在下一盘更大的棋。其目标所指，无疑是住房租赁这个庞大的市场。

2

普惠

2017年，当时各大一线城市的房价刚刚经历了一波暴涨。而那年10月份党的十九大报告提出“房住不炒”、“购租并举”、以及建立地产市场“长效机制”等方针。当时建行推出“按居贷”模式，为各大房企迅速切入长租市场提供了助力。

随后的三年中，各类市场主体不断摸索，大致形成了两种模式。一种是在互联网平台上对业主和租户进行匹配撮合的模式，我们称之为“分散模式”；另一种是以房地产企业直接推出长租房屋供给的模式，我们称之为“集中模式”。

自如、蛋壳这种分散模式的优点是扩张速度快，因为它们可以直接利用市场上的存量房源，而各大房企自建的长租平台往往要为出租而专门建房子。因此，在过去三年中，我们看到的是这些利用分散房源的长租互联网平台跑得最远。

但这种模式有两个固有问题，第一是成本过高，第二是风险过大。因为这种模式下的房源是分散性房源，是从千万个业主手里拿到的房源，这些房源在买卖交易过程中已经背上了高房价的枷锁——进而他们的租金也必然是高的。为了降低租金，自如和蛋壳等平台就必须对房屋内部结构进行调整，例如增加房间，提高利用率。同时空置风险始终难以避免。近期许多暴雷事件发生，长租行业加速整合，互联网平台模式已走入瓶颈。

此时此刻，“CCB建融家园”的南约社区“劳动者之家”项目落地，虽然这个项目是在深圳的郊区——坪山区南约街道，一个人口不多比较偏远的城中村——但，这只是一小步，未来会有更大的步伐与动作。

在我看来，长租这个市场天然具有一定的普惠性质。但普惠不是干吆喝不挣钱，而是要在受众广度、社会影响、企业责任、以及成本和盈利之间达到巧妙的平衡。

我们学过经济学的人一定明白一个道理，世界上没有真正的永久的纯公益。因为如果合作关系中的多方，有一方或者几方要持续让利，甚至是亏损，那么它的自身成本无法维系，而其中的公益也便难以持续。

真正那些能够持续做下去的公益，都要有完整可行的商业模式做支撑，其本质都是普惠。普惠是可以维系长久的公益，因为在普惠的逻辑中，任何一方都长期受益，形成多赢。

但普惠需要创新，需要系统性思考。在我看来，此次“CCB建融家园·劳动者之家”虽然是一个公益项目，但是其背后的商业逻辑“big idea”却并不止于公益这么简单。实际上，小小的一个项目，体现出了普惠的思想，以及背后建行作为国有大行，在发展住房租赁市场这个问题上的思考、担当、以及创新举措。

这一点上，国有大行具有天生的优势。为什么呢？举例来讲，自如也好，蛋壳也好，这些创业公司背后是对承担高风险、要求高收益的风投，缺乏长期资金的支持；你不迅猛扩张，背后的投资人不干。无恒产则无恒心。所以，它必须一路狂奔，而社会责任就难以兼顾了。

相反，国有大行则全然不存在这种焦虑，出发点可以完全是公益，是普惠。就像南约社区劳动者之家，它是纯公益的，它的模式可以看做是一个原核，告诉市场，告诉民众，长租这个市场并不是资本云集，巨头环伺——未来更有可能是普惠与租赁的融合。

3

战略

除了普惠之外，国有大行的入局，将会对长租市场在几个方面带来变革。

首先是资金监管。

这些年长租公寓市场的乱象很大一部分原因在于价格体系扭曲。因为互联网平台从业主手里拿到的价格和业主直接找地产中介出租的价格是一样的；而互联网平台为了迅速扩张，必须要在市场上打出低价。那么如何填补这一块的利润，其一是对户型进行重构，增加房间数目；其二就是多收几个月的租金，而这些提前收上来的租金，可以参与一定的金融投资，产生收益。这里面就存在违规操作的空间。

而如果银行全程介入，最起码是全程监管这个活动，那么对于这种潜在的违规行为以及有可能带来的风险，就能够做到及时发现和及时阻断。

其次是标准输出。

有统计数据表明，2017年至今，长租公寓平台发生问题的数量高达107家！损伤了整个行业的形象。这很大程度上是因为缺乏行业标准所致。许多长租公寓平台的房源质量参差不齐，有市中心的老破小，也有环市区新建的公寓，且不说居住体感完全不同，水电煤气等基础设施条件也存在巨大差异。这些都是潜在的隐患。

而App也有很大的差异。每家都开发自己的App，运营维护成本较高，不同平台之间无法互通，不利于建立租房者信用体系。等等。

所以，住房租赁市场亟待清晰完整的标准出台。在这一点上，建行作为国有大行，既有能力，也有责任。

最后是培育生态。

中国目前房地产市场规模大约有15万亿，而如此庞大的市场规模，是1999年房改之后20年之间迅速形成的。到目前为止，这个市场里面有许多分行业、子行业；钢铁、水泥、玻璃、木材、管材、设计、装修、家电、园林、景观、物业、环卫……等等，几乎是无远弗届。此时的房地产已经形成一个完整的生态。

在这个生态的形成过程中间，商业银行对各市场主体以及购房居民提供信贷，起到了非常重要的基础性的作用。

未来，住房租赁这个市场也一定会形成庞大的生态，而这个过程中间银行力量介入，是不可或缺的。银行的角色相当于市场主体与租客形成了一个桥梁，加速资金的融通，提高效率，本质上是推动供给侧改革。

解决城市人口住房问题的一个长期主义的逻辑，也就是说，只要模式是合理的，假以时日，市场会有越来越多的受益方，互利共赢。住房租赁市场也会跑出一大批头部房企，用深分行长王业先生的话来讲，要培育出租房市场里面的“万科”。

这里允许我插一句题外话。建设银行虽然是国企，但是在改革创新方面，向来是走在市场的前列。在支持科技创新板块，去年建行深圳分行推出了“创业者港湾”项目，将贷款、投资、孵化等角色融为一体，培育出大量的科技创新种子选手。而在投资者教育与职业培训方面，建行推出“建行大学”，将产学研企教投各方的供求打通，实现社会效益的闭环。桃李不言，下自成蹊。

4

担当

建设银行董事长田国立先生对金融有着深刻的理解。田先生认为，如果把金融比作水，那么金融体系便是“水利工程”；银行与金融机构应当做的，是完善金融体系这个“水利工程”，使得社会整体都能够享受到“金融甘泉”。

今年10月14日习近平主席在深圳特区成立40周年的讲话中，提到新时代赋予深圳作为社会主义改革开放先行示范区的探索任务，其中有一项是“完善适应超大城市特点的劳动力流动制度”，涉及到户籍、住房、医疗养老教育配套等内容。

放眼全球经济发达的大都会区（纽约、东京、旧金山、伦敦、巴黎等）的人口组成，其中有产业的都只是一部分，甚至是一小部分，都有大量的流动人口，国内的，甚至是国际的。而这些流动人口住在哪里？一定是租房。德国有60%的人租房居住，日本的租赁比例也在40%~50%之间，美国40岁以下的人口中有一半是租房居住，这个比例在大都会区甚至更高。

反观中国，一方面是对于房子的谜之需求，在许多人的观念里面，没有房子就不能结婚，变相推高房价，对消费、创业、投资形成了挤出效应，不利于经济社会的长期发展。另一方面，租房市场已经正在高速增长，到目前为止，中国租房租赁人口已经达到2亿，需求旺盛。而供给不足成了制约住房租赁市场发展的一大弊端。

我们相信，住房租赁这个市场未来一定会跑出这里面的“万科”。那么这个生态如何培育，如何完善，如何形成产业，如何带来增长？涓滴之功，玉汝于成，银行与金融的力量是不可或缺的；而建行这样的国有大行，更是责无旁贷。

记得建行董事长田国立曾经说过：

新金融是顺应新时代发展理念的要求，以服务人民和经济社会发展为目标，以数据为关键的生产要素、以科技为核心生产工具、以平台生态为主要生产方式的普惠、共享、开放的新的价值观金融体系。

既然是普惠，那么这个模式就不可以仅仅能够在那些头部房企、写字楼白领、未来城市中产之间转悠，它一定要有广泛的适应性。从此次“CCB建融家园·劳动者之家”这个项目，能够为环卫工人提供安居住所，“长租即长住，长住即安居”——民安其居，可乐其也。在这个项目中，我看到了建行住房租赁模式的广泛适用性。

随着建行住房租赁的一个个项目落地，让我感受到了模式的力量，创新的力量，以及建行作为国有大行，在国家命运的关键时期，舍我其谁、主持国运、开风气之先的责任与担当。

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