逼近300元！！ “药中茅台”片仔癀（600436.SH）前日继续起飞，股价再创历史新高293.98元，但之后随大盘下行，周五继续回调收报245.86元。 虽然近两日公司股价连续下跌，但全年而言片仔癀仍是不可多都市侠盗第二季

经调整净利润涨超200%，贝壳（BEKE）上市后首份成绩单表现亮眼都市侠盗第二季

导语：贝壳2020年前三季度GTV、收入和经调整后净利润已全面超过2019年全年。

11月17日，贝壳找房发布了自今年8月上市以来的首份财报。从这份截至9月30日的第三季度财报来看，贝壳各项业绩增长均超过了市场预期。

其中，贝壳的平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比大增87.2%；三季度录得营收205亿元 （约30亿美元），同比增长70.9%；经调整后净利润18.58亿元，同比上涨逾200%。

值得注意的是，贝壳公布的GTV（Gross Transaction Value），使用了比电商平台广泛使用的，包含拍下但未支付交易的GMV（Gross Merchandise Volume）更为严格的统计口径，因此也是衡量互联网平台规模和业务增长更为精确的指标。

回看过去3年，贝壳的GTV都实现了较快的增长，即便是在受疫情影响严重的上半年，贝壳找房的GTV的增长率仍接近50%。

针对第三季度业绩，贝壳找房联合创始人、CEO彭永东先生表示，业绩的增长主要来自于贝壳在三季度通过继续扩展以社区为中心的门店和经纪人网络，同时加强线上服务能力，不断提升消费者的体验。

今年8月13日，贝壳找房正式登陆纽交所，成为“中国居住服务平台第一股”。而在上市后的第一份财报中，贝壳也充分展示了其在第四季度乃至日后在线上房产经纪这一赛道持续成长的可能性。

存量、新房：双引擎增长

在第三季度中，贝壳的存量房GTV同比增长了71.8%。受GTV增长带动，贝壳向非链家连接经纪人收取的平台服务、特许经营服务及其他增值服务的收入也同比增长了95.7%至9亿元；佣金收入同比增长了42%至79亿元。

虽然存量房交易收入在19年以前占到贝壳总营收的70%以上，但19年已降至53%，第三季度进一步下降到了43%。同时，来自新房交易的营收已占到总营收的近54%，超过了存量房业务。可见，贝壳的新房去化能力已经显露出了逐渐增强的趋势。

三季度，新房交易GTV同比增长了105%。而来自新房交易的营收同比增长了95%至111亿元。这表明，新房交易正在成为贝壳整体收入的另一引擎。

除了三季度包含了房产市场“金九银十”的旺季，贝壳新房GTV在第三季度实现大幅增长的另一个主要原因是，2020年第三季度内，贝壳对非链家连接经纪人和其他销售渠道的新房交易采取了激励措施，因此非链家连接经纪人和其他销售渠道完成的新房交易单量显著增加。

与存量房不同的是，新房交易在线上渠道的渗透率目前仍然较低。但是线上交易包括线上看房、对比的需求在近几年趋于旺盛。尤其是在疫情对出行的影响下，线上平台可以同时提供多个开放商、多个房源的对比，效率和安全性都明显高于在线下的传统销售方式。而新房交易量的提升也会为贝壳的收入增长提供更多的空间。

线上、线下：优势与护城河

近几年，在”互联网+“概念提出后，互联网高效、信息透明、隐私性好等特征逐渐为各个行业所用。对于房产经纪服务来说，线上服务基于更加广泛、精确、数字化的信息，相比于传统的线下点对点服务更受消费者青睐。

尤其是在随着AI、5G、大数据、VR等技术的逐步成熟与广泛应用，赋予了线上房产经纪业务更多的可能性和想象空间。而疫情的不期而至也加快了房地产行业向线上转移的脚步。

成长于这个时期的贝壳找房针对的消费者需求的痛点，希望通过数字化的技术解决掉房源信息“不真”、经纪服务“不专”、交易服务“不快”、服务评价“不好”等房产经纪行业普遍存在的问题。

贝壳找房在VR看房技术上的领先在后疫情时代显示出了优势。以9月份为例，贝壳VR看房服务的使用率占到了总体带看量的40%，可见，消费者对VR看房的需求正在逐步从好奇向行为习惯转移。

VR看房产品也深受贝壳平台的重视，CEO彭永东先生在三季报里专门就这一产品发表了看法称：“基于贝壳世界领先的住宅房屋数据库及AI技术，我们不断推出创新应用来推动行业的标准化和数字化，例如线上贷签服务、经纪人人工智能作业助手“小贝助手”2.0和针对租赁业务的VR Lite解决方案等。我们对未来的道路充满信心，并会更坚定地对消费者好，更坚定地帮助服务者对消费者好，为平台的消费者、经纪人及平台上其他参与者创造可持续的价值。”

除了VR看房，彭永东先生提到的贝壳的“线上贷签”产品在三季度也获得了较大的增长。线上贷签已经可以占到贝壳撮合的商业抵押贷款服务总单数的30%。这个产品将原本需要在线下面对面进行的流程线上化，同时通过实名认证、人脸识别等技术环节确保了安全性。据数据显示，使用线上贷签产品将较面签节省19%左右的时间。

在看房、房源比对、签约贷款等多个环节都缩短时间、提高效率，预计将会拉动对线上房产经纪服务需求的持续增长。而随着需求增长，加入赛道的玩家也在增多，包括与易居达成合作的天猫与正在尝试开放平台的我爱我家等。

不同于其他从线上建立、再向线下渗透的互联网平台，依托于链家的贝壳在起跑时已经具备了丰富的线下产业经验。这一点相较于线上技术的层面，或者更能代表贝壳的护城河。

贝壳将ACN（经纪人合作网络）作为平台底层操作系统，构建了两张网：线上网络即“数据与技术驱动的线上运营网络”、线下网络即“以社区为中心的线下门店网络”。据灼识咨询，贝壳是目前国内唯一成功搭建了规模化的线上线下房产交易和服务平台。

贝壳依靠链家深耕多年的大量真实房源，以及大量真实房源带来的更为准确的市场价格估计，对买家和卖家来说都是一个具有吸引力的点。与客户的强联结、交易撮合能力、渠道动员能力和网络管控能力是贝壳突出的4个核心能力点。

向产业链上下游渗透，打开新的增长空间

此次公布的三季业绩虽然截至9月30日，但是市场上已经出现了关于贝壳在10月、11月的部分业绩的相关报道。10月份，贝壳在“全民新房节”活动中实现了2078亿元的GTV，完成新房认购14万套。

而今年，房地产行业高调加入了“双十一”购物节。贝壳找房作为线下经验丰富的头部玩家联合了全国百强开发商，上线了超过7000个活动楼盘，推出超过100万套的房源优惠。而根据贝壳公开的数据，在活动上线7天内，贝壳平台实现了近2.5万套新房认购，GTV达到了367.9亿元。

因此，在三季度业绩报告中，贝壳也给出了四季度业绩指引。公司预计2020年第四季度营业收入在192亿元-202亿元之间，较2019年同期实现33.5%-40.5%左右的增长。

同时，贝壳找房所属的房产经纪行业本身也存在广阔的成长空间。2008年全球金融危机后，正是房产带动了经济的复苏。而随着后疫情时代的来临，在全球经济都遭受的不同程度重创的情况下，房产或将重新成为经济发展的重心，这同时也将为房产经纪服务行业带来新机遇。

房产经纪服务是一个几十万亿的大市场，且规模正在持续增长。根据灼识咨询，2024年存量房交易市场空间预计增至15.1万亿元人民币，新房交易市场空间预计增至19.1万亿元人民币。而据CIC报告估计，2024年地产经纪行业佣金收入或年均增长15.1%至5078亿元。

除此之外，经纪服务平台的发展趋势还包括向产业链上下游如装修、房地产金融等领域渗透，并由此打开新的增长空间。贝壳在今年上半年推出了6大新战略，其中就有包括互联网家装的品牌“被窝”，以及AI设计自动生成装修方案等产品。

值得注意的是，贝壳同时还推出了社区生活小程序。社区几乎变成了当前互联网企业的兵家必争之地，拼多多、美团、滴滴等不同领域的头部玩家都在激烈的争夺社区影响力。贝壳也迅速捕捉到了这一趋势，发挥线下门店网络铺陈覆盖广泛的优势，通过以门店为中心的物联网络，发展社区周边生活服务。

回看贝壳此次发布的三季度业绩，在存量房业务和新房业务的双核驱动下，仅在今年前三季度，贝壳的GTV、收入和经调整后净利润已全面超过2019年全年。经纪人总数（50.7%）和月活跃用户总数（82.1%）也纷纷实现了高速增长。

而展望后市，贝壳正通过持续的线上场景改造来提升经纪人作业能力，同时优化消费者体验。这将帮助贝壳在市场需求放量的大环境下增加用户粘性和平台规模。同时对家装和社区经济等产业上下游的布局也将在与其他房产经纪服务平台，甚至广泛的互联网企业的竞争中，为贝壳拓宽赛道。

贝壳找房CFO徐涛先生在三季度业绩报告中称：“展望未来，凭借我们一直致力迭代和加强的基础设施，以及我们在重建复杂房产交易方面的广泛行业经验，我们将继续全面成长，不断多样化我们的产品和服务。我们将坚守有尊严的服务者更美好的居住的使命，在重塑行业的过程中，与平台的参与者们携手开拓前方庞大的市场机遇。”

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