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高楼层的房子正在被人们“嫌弃”？160万的房子降到98万没人买

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这几天宅在家里，闲来无事，与一位少有联系的朋友通了一下电话。先说一下我这位朋友的情况。可能受家庭影响，他比较爱折腾，足迹遍布世界各地，什么热门的生意都做，应该是一位见识和经历都非常丰富的人。在赚钱之余，有一个爱好就是买房子，10多年来，在欧美和国内都陆续买了一些房产。在他看来，买房也像做生意一样，不能把所有的宝都压在同一个地方。

由于我是做房产研究的，所以，这次通话在一阵寒暄后，无意中还是聊到了房子方面的话题。不过，这次他说出了一个遗憾，那就是他准备把早年在中国香港买的房产处理掉，但一直没有人接手。据我所知，这些年中国香港的房价也涨了不少，为什么他会遇到转手难题呢？他说出了原因。

他买房是雷厉风行那种，当时房产中介机构给他看了几处房产（未实地看），他选择了性价比较高的一套，主要是价格相对较低，中介也说他有眼光。这套房子位于45层，总高好像是48层，房龄大概30多年吧。真正见到这套房子的时候，是在他买下后第二年出差时顺便看了一下。总体感觉还不错，唯一感觉不足的是，就是楼间距有点近，有一点压抑感吧。

这套房子从去年初就开始挂在中介卖，期间还以3-4万的幅度下调过几次价格，但目前还挂在那里。据中介讲，倒是有两次看房，其中有一人正好困在电梯里，电梯时好时坏小区业主皆知，一般买这里房子的人都是中低收入水平群体，买不了好小区退而求其次，担心电梯不能正常运转是购房者对这类小区的共识，一旦电梯停摆，高层住户出行是一大问题。

不过，在这位朋友看来，如果当时购买的楼层没那么高，比如就几层或者十来层，应该就比较好转手了，毕竟大家的顾虑要小很多，中介也说，楼层低的房源反而受欢迎。中介给了朋友一个认为能成交的价格，其实，这已经跟朋友当时买入价差不多，如果再算上手续费以及这些年的资金成本，实际上是亏钱了。朋友虽然心里有所不甘，但想想往后可能更卖不上价，还是打算咬牙出掉了。

02

说来也巧，这几天很多房产中介还没开门嘛，很多销售经纪人在圈子里卖起房来，无意中看到圈友发布了一个售楼信息：一亲戚急需现金周转生意，市价160万，直降62万，3日内98万现金直接过户。这幅度确实够猛的哈，一般来说急卖房让价几万，十几万，或者5%或者10%幅度算是正常，我忍不住私聊了一下该圈友。几个问题问过去后，圈友道出了实情。

这套房子确实是他一位远方亲戚的，但卖房的动机并不是做生意急需现金周转。这套房子是亲戚为了孩子上学，4年前花了97.5万购买的，位于45层，总高48层。买这房时，人气还比较旺，全款支付却一点折扣都没给。听售楼的置业顾问讲，这个楼层视野开阔，非常受欢迎，价格相对其他楼层还要贵些。亲戚跟家人商量后就买了下来，精装房散两年味，差不多能赶上孩子上学时间。

不过，计划不如变化。这个小区位于城郊的一个新城区，每天都是各种市政施工，停水停电那是常有的事，而且周边连个菜市场都没有，生活起来确实不便。眼看明年孩子就要上小学了，亲戚很是焦急。在跟家人商量一番后，决定在县城买最好的学区房给孩子上学，把这套房子挂中介卖。

房产中介给亲戚报了一个价格，按小区成交均价算，房子价值150万上下，建议稍挂高点，可挂160万。

半年过去了，房子挂在那里。中介也多次建议亲戚调整报价，以便于成交。降价确实有一些效果，当调整到100万时，终于有3、4人询价了解情况，但买主大都认为楼层太高没了下文。还有人报一口价60万全款，差点没把亲戚气晕倒。眼看着孩子要上学，而且还需要用卖这套房的资金来买学区房。情急之下，亲戚才委托在异地的圈友帮助卖房子，在此前报价100万的基础上，再降2万至98万，就一个附加条件：全款。不过，据圈友讲，到目前为止，还没有意向购房者。

实际上，这个价格也仅仅跟此前买入价持平，如果算上资金成本，亲戚是亏钱的。可能直到目前，这位亲戚还是没弄明白：当初那么多人买高楼层的房子，怎么到她这里就遭嫌弃了呢？如果再降些价，可能会卖掉，但亲戚心有不甘。

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随着城市化不断发展，很多农村人进入城市工作、生活。为了提高城市土地利用率，城里的高楼越盖越多，不仅存在于大城市，很多中小城市也是如此。当开发商拿到土地后，必须在容积范围内盖房，为了实现利润最大化，他们会尽可能盖更高的房子，“水泥森林”由此而来。

短期来看，建造高层住宅确实解决了大量的住房需求。比如一个多层住房小区只能容纳500个家庭，但同样大小的土地上盖高层住宅，则可以容纳2000个家庭，甚至更多。但从一定程度上讲，这些是以牺牲业主的居住环境为代价的。从长远来看，也透支了住宅的“升值”潜力。

不难理解，很早以来，我们城市的房子主要以平房、多层或者小高层为主，房子到了一定年龄后，或者因规划原因需要拆迁，由于户数少，赔偿成本还算得过来，即便如此，有时候的拆迁工作还会遇到阻力。然而，开发商要想在这样的拆迁地上盖房不亏本，按照1.5倍的建造成本，以及土地成本，仍旧要建造20、30层高楼才会有盈利。

20-30年后，现在新盖的高层住宅自然“变老”了，当这些住宅同样面临拆改的时候，显然需要盖更高的住房，按照过去的做法是，现在20、30层的住宅，未来需要盖60、80层，甚至更高。否则，不赚钱的生意，开发商做不起、也不愿做。这让人们想到一个问题，遍地高层住宅的未来是什么？

04

有人提议，高层住宅真变老变旧了，同样可以重新拆建。从技术上讲，问题应该不大，但最主要的还是赔付协调问题。从过去拆建低矮建筑的经验看，难度不小，往往因为几户人家有分歧，整个地块动不了。而高层住宅的住户更多，人员自然更复杂，所谓众口难调，何况谁不想在拆建上多获得一些支持呢，至少分给的房子不能缩水吧？如果给钱的话，总得买得起新房吧？

当然，有些人认为现在考虑20、30年后的事，是杞人忧天。何况房子老了就一定要拆建吗？我们可以在原有基础上进行维修，省时、省力，自然也少了很多麻烦。

不过，这里需要提醒的是，高层住宅维修同样会遇到问题。就拿现在来说，我们一些老旧楼需要加装电梯，低层住户和高一些楼层的住户会为出钱不出钱而产生分歧，而且即使低层住户可不出钱，也未必欣然接受，因为原来的房价优势没有了，甚至变低了。而高层住宅由于后期的大楼维护费用只多不少，当大楼维修基金使用完毕后，要每家每户出钱维修谈何容易呢？

拆建不容易，维修又困难重重，那么，未来20、30年，高层住宅可能会出现什么状况呢？

东北财经大学周天勇曾直言不讳地指出，土地升值的同时高层住宅却在贬值，未来拆改难度大，房子变旧维保难，长期居住在密密麻麻的高层住宅里影响人的身心健康。而北大教授朱国钟还对此做过模拟研究，结合购房者、开发商的动态行为，以及住房供给、房价、房龄和城市扩张等因素推导出，未来国内也可能出现贫困区，主要就分布在楼龄高的高层住宅里。

这比较容易理解，收入较高的群体自然会选择迁居新建的住房，而留下搬不了的老住户，加上一些流动租户，要从他们身上收取维保费用难度就更大，那么大楼的运行更会处于一种停摆状态。如此往复，住在老旧高层住宅里面的人可能就以中低收入者为主。

此时，让我想起百强开发商阳光城董事长朱荣斌曾说过的一段话：

“我在办公室里，每天看着外面的高楼，心想随着楼龄增长，这些高楼一旦出现质量问题，维修起来难度该有多大？玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等，都是未来可能存在的问题。”

如果我们并未有想好未来高层住宅的命运，我们眼下能做的是把质量做做好，做一些更有前瞻性的设计和规划，比如在大城市周围进行小城镇建设，因为那里有广阔的土地。如此，还可以舒缓大城市病，有利于各地平衡发展。对此，你有什么好想法吗？欢迎留言交流。

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