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当年的美、日两国为什么要主动刺破房产泡沫，而不是竭力保住房价西游小白龙传,02369,饭桶网,

著名实业家、慈善家曹德旺先生曾说过，“城市是市民的城市，不是有钱人的城市”、“我百亿资产，但房子只有1套”，在他看来，房子是用来住的，不是用来保值，也不是用来炫耀，更不是用来炒的。

本人是非常赞同曹先生的这种说法，本人一直有一个主张，房子不等同于其他商品，它是人们衣食住行的必需品，就像我们的柴米油盐一样，这些必备商品的拥有程度、好坏，切切实实关系到千家万户的获得感、幸福感。如果把这些日常用品当作一种金融工具、投资品，势必会引起市场的供需失衡，泡沫飞扬。受益的只能是少部分有钱人，而更多的普通工薪族购房者在人生最好年华背负巨债，生活质量无从谈起。

不过，在现实中往往是另外一种景象。欧美发达国家最早经历工业革命，经济飞速发展，资本也疯狂聚集，各种资源都被有钱人收入囊中，房子也不例外，当一些人尝到甜头后，有钱的家庭和财团不断加杠杆买入，泡沫越吹越大。由此，房子成为了不折不扣的金融游戏。

其实，即便美国、日本这样的发达国家，也都经历了房产被资本疯狂炒作的过程。

好在，它们都没有让这种资产泡沫无限膨胀，在整个房价泡沫破灭过程中，没有出台维护房价稳定的措施，更谈不上全力保房价。特别是日本，更是主动使用金融手段快速挤破房产泡沫，最终使得房价回归到原点。它们为何要这么做？

第一，形成房产泡沫的原因

战后，日本在美国的经济援助下，经济迅速发展。特别是在1960年代到1980年代，日本通过发展工业和进行大规模的基础建设投资，成为了仅次于美国的第二大经济体，GDP最高达到美国的60%。

但“成也萧何，败也萧何”，日本在不断向美国等国输出廉价商品之时，让美国等国感受到自身利益受到影响。于是乎，到1985年时，美、德、法、英四国与日本签订了著名的《广场协议》，让美元贬值，日元升值。这样一来，日本的产品被关在国内，制造业遭受沉重打击，大量热钱出不去，其中有很大一部分就流入到房地产行业。

在资金的助推下，东京都1988年地价相比1985年增长了2倍，全日本的土地总价值相当于美国4倍。房产的迅速“升值”，让人们看到没有什么比房产行业来钱更快，无论是财团，还是有钱的普通老百姓，纷纷加入到炒房大军。这个时候，由于房子快速升值带来的财富效应，没有人相信它会下跌，更不会想到崩盘，退一步讲，毕竟有银行撑着。

而美国呢，在低利率作用下，2001年到2005年间，平均每年房价增速达到了12%，大幅高于4%的收入增幅，在房价的快速上涨之下，美国的平均房贷收入比快速上升，达到了37%。老百姓为了买房，不得不借钱，借贷公司“两房”迅速发展壮大，与影子银行一道，高峰期的资产达到了10.5万亿美元，与传统银行规模旗鼓相当。需要注意的是，这其中包含大量没有持续还贷能力的购房者也向银行、两房公司借款，致使房产泡沫不断扩大化。

第二，房产泡沫被刺破

买了第一套，还想买第二套，第三套，房产过度金融化，在资本的追逐下，美、日两国房产泡沫都达到了顶峰。如果大量无偿还能力的购房者是房产泡沫破灭的根本原因的话，那么，两国放任不管和主动刺破则是这场房产泡沫破灭的直接原因。

为抑制房地产经济过热，日本主动开始对房地产金融进行管制，一方面控制房地产贷款的规模，另一方面监管资金流入房地产以及关联行业的情况，从源头上遏制资金流入房地产，同时大幅提高房贷利率。在监管的持续高压下，日本房产泡沫在短时间内破灭，仅在1991年，东京都的房价下跌就超60%，大批千万、亿万房产富翁财富一夜“归零”。

美国实际上也是通过金融政策刺破房产泡沫的。为抑制通货膨胀，美国开启了连续的加息政策，在2006年，美联邦的利率达到了5.25%，还贷成本陡然增高，购房需求不断减少，而前期很多购房的人因还贷成本过高而选择了断供，累积到2007年，“两房”公司和一些银行，不良贷款猛增，次级贷款危机因此爆发，整体房价跌幅超45%，房产泡沫就此破灭。

第三，两国为什么不尽一切力量保住房价？

有一种观点认为，说美、日两国房地产泡沫破灭是因为政策失误而导致，其实它们并不想刺破泡沫。实际上，这种观点明显站不住脚，因为事后也没有因此而限制房价下跌，没有看到出台保护房价的相关措施，特别是日本，包括房企在内的6千多家企业破产，房价阴跌了很多年，大量从业人员失业，但再没重提支持房地产回到昔日辉煌。

美、日之所以不竭力保住房价，主要是因为房地产占用太多资金和资源，受益的只是一少部分人，对于大多数自住的人来说，不过是纸面财富，但资本泡沫导致的则是实体经济受损，科技发展受到阻碍，权衡利弊下，让房地产泡沫破灭，经济受损只是暂时，长远来看则是利大于弊，而且在自身泡沫破裂后，把这种风险转移到外部，日、美分别引发了亚洲金融危机和全球经济危机。

房产失去了金融和炒作属性后，资金又重新回到了实体企业中，美、日在经济恢复中不断加大对实体企业，特别是高科技企业的投入，然后迅速占领国际市场。经过一二十年的转型发展，比如日本的汽车、半导体、电子、数控机床、机器人、动漫等产业在世界上都是处于领先位置。

没有那么高房价，没有那么多人背负房贷，人们就有了更多的财力和更充沛的时间进行消费。据2018年数据显示，第三产业占到了日本GDP的70%，更是占美国经济的80%以上。在很多家庭中，每年外出旅游度假成为了一个必选科目。

因而，如果一味加以保护房价，最终侵蚀的则是其他产业发展空间。长痛不如短痛，还不如及时刺破泡沫，允许房价理性回归。只有摆脱经济对房地产的依赖，企业和个人的资金才会回到实体、科技研发和消费。从长远计，有利于促进经济良性循环，提高一个国家的核心竞争力，何乐而不为呢？

部分文献来源：《日本房地产泡沫破裂的深层次原因及经验教训》，《美国房地产市场发展趋势及对宏观经济的影响》

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