新规下，父母的房产过户给子女，生前与身后差别大？“4字”概括

2021-08-17
John Dowson

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网上一直有“买房”与“租房”讨论，有人算过一笔账，仅从居住的功能角度算，买房未必有租房划算，以100万的房产为例，按揭7成即70万，其还贷30年，房贷利息就有72万，比本金还高，每月还款4000元左右。而租同样的房子，租金在1500元左右，其压力无疑要小很多，而且可以就近租房，可以节约不少通勤时间。但是，为什么绝大部分人还是要买房呢？

其实不难理解，撇除房产本身可能的保值增值因素外，我们很多买房确实有为子女的考虑，小的时候可以用来上学，以后自己老了还可以把房子传递给子女，作为子女安身立命的基础。所以，中国的父母一直有“最为子女着想的父母”之称。不过，像房产这样的大宗财产，并不是想象的那样简单，比如多子女家庭，会面对多个人分配房产的情况，法定等分和实际赡养倾斜分配之间会存在较大差异，即便是独生子女，逝者的配偶、父母等也都有继承权。

实际上，这些房产继承问题屡屡在身边发生，并不是没有解决之道，一个重要的原因就是我们老一辈人法律意识淡薄以及传统思维影响。有父母明确表示，怎么做都会引起子女争闹，那还不如等他们走后再自行分配，如果过早的立遗嘱，基本上就没有回旋的余地，即使子女不孝顺也没有办法。所以，相关数据也显示，父母的房产还是以“身后继承”为主。那么，这种继承方式与生前继承到底有多大差别？哪种继承方式更上算？民法典等新规下，可以用“4字”概括，即“因人而异”，如何理解呢？最好早了解知道。

第一，以“生前继承”的方式过户给子女

我们知道的生前继承包括两种方式，一是赠与过户，二是买卖过户。

先来看看赠与过户。根据财政部文件要求，对赠与直系亲属的房产免征个税，自然也包括对子女免征，但赠与房产还需缴纳其他税，根据最新规定显示，赠与房产需缴3种税：1.印花税（双方各自承担0.05%）；2.公证费为评估值的1%；3.契税为3%。以一套150万的房产为例，可算出赠与总费用为：150万*（0.05+0.05+1+3）%=6.15万。

需要注意的是，根据最新规定，“受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率”。继承下来的房子假如不符合“满5年且唯一”条件，若再转卖的话，需要“全额征收”个人所得税，即（房屋现值-原值）*20%。由于赠与原值为零，所以如果是150万房产的话，就需要缴纳个税：150万*20%=30万。

再来看看买卖过户。这种过户方式与我们日常买卖房屋的流程和税费都一样，其税费差别主要就在于最近一次取得房产证是否满2年和满5年。其中，满2年可以免征营业税，满5年且这套房产是唯一住房，还可以免1%的个税，这就是我们常说的“满五唯一”，还是以150万房产为例：

假如房产证都满5年且唯一，分别算出90平米以下、90-144平米之间、144平米以上3种情况的过户税费（只算大项）：150万*（契税1%+个税1%）=3万、150万*（契税1.5%+个税1%）=3.75万、150万*（契税3%+个税1%）=6万。但若这套房产不是卖方唯一房产，即便满5年还都得加上1%的个税，3种面积段依次缴纳的税费分别为：4.5万、5.25万、7.5万。

由此可以看出，144平米以下，且属于“满五唯一”房产，买卖过户要比赠与过户划算，而144平米以上的非普通住宅则比买卖过户划算。但如果不是“满五唯一”房产，买卖均比赠与过户划算。所以，这两种方式谁更划算，还是要根据自身情况对号入座，而不是网上所说的一定是某种方式更好。

第二，以“身后继承”的方式过户给子女

民法典问世，继承法随即废止。从2021年开始，关于房产的身后继承则由民法典来加以约束和规范。身后继承，同样也分两种，一种是无遗嘱的法定继承，另一种是有遗嘱的继承。

关于无遗嘱的法定继承

民法典相比继承法的代位继承人，增加了直系晚辈血亲代位继承，如甥、侄。在实际继承时，如果没有第一顺位继承人：配偶、子女、父母，那么第二顺位继承人中的兄弟姐妹也不在世的话，其应该继承的份额由兄弟姐妹的子女来继承。

例如，没有妻儿的老张，排行老二，上有大哥，下有妹妹，走后留下了一套房产，按原继承法应由老大、妹妹继承，但大哥早在几年前去世了，这套房产就只能由妹妹继承。而新规下就出现了变化，原本大哥不能继承的那份，可由大哥的儿子来继承，如此，老张的房产继承人就变成了妹妹和大哥的儿子。

而遗嘱继承就更人性化了

新规删除了“公证遗嘱优先”的规定，按最后立遗嘱时间为准，立遗嘱的方式也多样，打印、录像等等均可，如果是打印遗嘱，只要求两人及以上的见证人签字和注明时间便可。可以看出，新规下立遗嘱没有那么多条条框框，便于老人根据自己实际更改遗嘱，完全没必要担心立早了子女不孝顺。比如说，老人发现某个子女不尽孝道，可以重新立一个份遗嘱，剥脱或减少这个子女的分配份额。

关于身后继承的税费

办理过身后继承手续的人应该知道，无论是作为遗嘱继承，还是无遗嘱继承房产，流程相对简单，只需缴纳少许的登记费和公证费，数额一般就在几百元到几千元之间。但身后继承也有一个问题，由于我们国家还没有开征遗产税，继承下来的房产若再转卖，需按照（现价-原购置成本）*20%，假如差值为150万的房产，仍需缴30万的个税，且其他税费按照市场买卖交易正常缴纳。