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绿地“三道红线”压顶 张玉良：一个季度降一道线压缩饼干好吃吗

丁文婷1月21日，在每年例行的媒体交流会上，绿地董事长张玉良被提问最多的是绿地被收购的传闻。张玉良辟谣了传闻，并透露了混改进展。（详见《张玉良：万科中海收购绿地是谣言 混改进展春节后会进一步明朗》）

这个问题之所以引发强烈关注，有两点主要原因：一是，2020年中，绿地公告了新一轮混改计划，要引入新的投资人；二是，房地产的“三道红线”，绿地全部踩中，融资受限，风险如何化解一直为外界所关心。

2019年报显示，绿地集团净负债率为155.6%、剔除预收款后的资产负债率82.8%、现金短债比0.76，“三条红线”全踩雷。

截至2020年第三季度，绿地控股仍踩中“三道红线”：净负债率为183.45%，远超100%的标准；剔除预收款后的资产负债率为82.38%，超过70%的标准；现金短债比为0.78，低于1倍的标准。

张玉良表示，针对三条红线，绿地已经制定了降档时间表，先降的是现金短债比，原计划2021年6月完成，按现在的情况，2021年一季度降完一条线没有问题，“其他两条线我们的目标也是按要求提早，希望提早越多越好。”

同时，面向未来三年，绿地提出了“六大举措”降低资产负债率，包括：压减有息负债规模、调整生产供应节奏、加快已售项目建设和交付结转、提高土地投资质量、加快销售、充实企业资本金。

实际上，要完成“降线”任务，销售的作用最为直接。数据显示，2020年1-12月，绿地控股实现合同销售额3584亿元，同比减少7.7%，未达成全年4000亿元的销售目标，行业排名也较2019年下降一位至第7名。

对此，绿地集团董秘王晓东表示，销售额下滑主要受商业和办公两个品类影响。互联网线上快速发展，对办公楼和商业的整体需求都在下降，加上疫情影响不断显现，导致绿地的商业办公去化不及预期。

数据显示，2020年，绿地住宅销售金额为2725亿元，同比增长8%，占比达到76%；商办销售金额859亿元，同比下降达37%。

王晓东同时提到，从数据看，2020年，中国办公楼的需求量下降了60%，这个趋势仍在不断进行中，商业和办公已经连续5年下降幅度都很大，“绿地因为商办较同行高，所以整体的销售金额稍微拖了后腿，有压力”。

因此，绿地也在有意识地调整产品结构。

2020年，绿地累计获取项目90个，新增计容建筑面积2932万平方米。从业态看，2020年新获取的项目中，住宅建筑面积占比70%，商办占比30%；从城市的布局看，一二线占比70%，三四线占比30%；在拿地方式上，“地产+”产业协同项目建筑面积超过2300万平方米，占比超过80%。

张玉良表示，2020年，绿地的收入中，非房收入占60%，预计2021年，非房地产业务的收入和利润在整个企业中的占比还会大幅增加。2021年，绿地的收入目标中，房地产收入占比会不到整个企业收入的1/3，利润也最多占到50%。

当被问及2021年销售目标时，张玉良称，“单一地产方面的排名我们不在乎，因为我要看整个企业，整个结构调整中，希望它达到什么程度，按自己的需求来看。”

他透露，主要指标有把握保持10%乃至以上的增长速度，同时高质量的前提下降负债，但2021年不会设置具体的销售额目标。

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