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销售增逾五成打底“千亿”，“三驾马车”失衡禹洲集团拟重回利润导向mac rar

“三年千亿”目标的收官之年，禹洲集团（HK：01628）交出了一份半年50%销售增速的成绩。

在疫情之下，这样的成绩在TOP50规模房企的几乎无出其右，而计划在下半年推出的1158亿元可售货值，也预示着其千亿目标已唾手可得。然而，规模的冲刺打破了过往禹洲规模、利润、风险“三驾马车”之间的平衡。

今年中期，禹洲集团落入了“增收不增利”的俗套，归属母公司净利润出现同比大幅下降。在业绩会上，董事会主席林龙安表示，“千亿以后，禹洲将进行战略性全面调整，包括转移到以盈利为目标，即利润与业绩齐头并进。”可以看到，规模之余，禹洲亦开始为利润做出谋划。

冲击千亿阵营

对于一家房地产企业，以三年为周期实现一个目标并非易事，尤其是在行业周期充满变数的当下。

在2020年，禹洲的“三年千亿”目标也进入了收官之年。在疫情的袭扰下，禹洲集团上半年实现了合约销售额428.5亿元人民币，同比增幅达到了50.49%。从目前完成情况来看，禹洲似乎距离自己的目标并不遥远，但同时要在今年达成千亿，其下半年的任务指标依然将达到571.5亿元。

不过，禹洲对此充满了信心。“可以说，下半年的推货货值是我们笃定千亿目标的底气。” 在林龙安看来。据管理层介绍，禹洲下半年预期将推出可售货值1158亿元人民币，其中超过89%位于一二线城市或准二线城市。这意味着，下半年可售货值的去化率只需要达到49%，禹洲便可进入千亿阵营。

过往数年，禹洲一直在蓄力，经过2017年、2018年连续两年超百亿的土地投资后，在2019年禹洲集团进一步加大了布局力度，全年拿地244.4亿元，同时将总可售土地储备提升至2012万平方米。

今年7月份，禹洲完成对成都南城都汇项目的收购，也被业内视为对千亿目标的又一道保险。据悉，该项目预估总货值在229亿元，而更为重要的是，近40%的面积已经封顶，早已达到了可以预售的条件。

在地产分析师严跃进看来，在上半年，禹洲集团实现不俗的增速表现，说明了企业较好的推盘节奏，以及在疫情下依然有较好的营销策略，能够较好应对房地产市场降温的风险。

此外，多数机构也表示看好禹洲全年的销售情况，例如穆迪便表示，得益于禹洲集团在长三角和环渤海经济圈的一、二级城市的优质土地储备，预计2020年合同销售总额将超过950亿元人民币。

增收不增利

一直以来，规模、负债与利润均被视为房地产行业难以平衡的三角关系，而禹洲一直努力维持着“三驾马车”的平衡，不过如今，利润还是成为了其短板。

报告期内，虽然得益于结转面积的增加，禹洲集团的营业收入实现了20.36%的同比增长，但归属母公司净利润却同比出现37.83%的下滑，降至了10.19亿元。

进一步梳理来看，禹洲集团归属母公司净利润的下滑有着多方面的原因，除去受疫情影响的公允价值变动，禹洲集团的合营公司及联营公司投资未能贡献利润亏损1.78亿元，这较2019年同期下降了4.17亿元；此外，合作项目中其他股东分走的利润比去年同期增加了2.63亿元至5.31亿元，也对归属母公司净利润的表现造成巨大干扰。

这均指向了近年来“合作”的增多。在业内人士看来，加大合作是近年来房企冲击规模的一条捷径，在通过少量的资金撬动更大规模的同时，也容易造成规模与利润增长的不匹配。

反应到销售数据上，过去三年，禹洲集团的权益出现了快速走低，在2019年，销售权益占比到达60%左右的低谷，而在此之前，禹洲集团的销售权益比基本维持90%以上。

在今年业绩会上，董事局主席林龙安并没有否认低权益带来的弊端，在他看来，当前较低权益水平，使得盈利、节点、清算等等都会受到影响。

“今年将大幅提升投资自有，能独立拿地就独立拿地，原则上不多加合作。未来力争将销售权益提到70%、80%的水平”。林龙安称已经对经营团队提出明确要求，“禹洲拿地的准则是以利润为导向，会加大收并购及产业拿地，确保利润率的实现。”而梳理发现，截至目前，今年以来，禹洲集团拿下的15宗土地储备中，8幅权益比均为100%。

显然，禹洲从规模到利润的转移已经悄然开启。

正式更名为禹州集团、第二总部落地深圳、分拆物管上市，在这个千亿收官之年，禹洲给外界留下了很多的想象，在不远的未来，禹洲集团又将在利润回归道路上实现怎样的成绩，房产将持续关注。

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