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携两中交系企业牵手云南城投，中交地产能否平衡债务天平？怎么去黑斑

过去数年，在规模冲刺上不遗余力的中交地产（SZ：000736），近日牵上了与云南城投（SH：600239）的红线。

10月19日，中交地产、云南城投以及两家中交系兄弟公司共同签署《深化战略合作协议》，将在未来发挥自身优势，携手开发云南城投旗下持有的云南项目。

可以看到，作为云南省重要的地产平台，云南城投丰富的资源无疑将成为中交地产规模上台阶的一个跳板，除此之外，此次合作也是中交集团为做大中交地产的一次联合行动。在业内人士看来，通过母公司及兄弟公司提供财务上的支持，寻找有丰富土地资源对象合作，实现规模上的突破。

今年以来不断放大负债规模的中交地产，能否借助这种“兄弟齐心”的拓展方式实现规模与债务的平衡？

牵手云南城投谋定云南百万土储

近日，云南文旅地产领域愈发热闹。在世博旅游集团、文投集团被官宣并入云投集团之后，云南城投的旧有资源也迎来了新合作对象——中交地产成为那个递出橄榄枝的企业。

10月19日，中交地产、云南城投以及两家中交系兄弟公司等四方共同签署《深化战略合作协议》。根据协议，中交地产与云南城投拟依托后者在昆明市、西双版纳州、大理州等云南省内的项目储备资源，共同搭建合资平台公司，两者将凭借各自的资源整合能力，共同推进云南城投下属储备项目整体、开发、建设。

对此，知名地产分析师严跃进对房产表示，此次战略合作，对于两家企业业务拓宽等都有积极作用，两个企业有相似的企业基因，合作的难度相对会比较小。

从规模上看，虽然上半年云南城投并未在土地市场有所斩获，但作为云南省文旅地产主要上市平台之一，其丰厚的底蕴不容小觑。据其2019年年报显示，截至期末，云南城投在云南区域内土储合计18幅，其中5个项目涉及一级市场土地开发，合计土地面积约122.6万平方米；而其余项目的待开发建面也达到287.66万平方米。另据中报披露，在2020年上半年云南城投并无新开工项目，这或意味着上述面积均有望在新平台中开花结果。

对于中交地产来说，这样的土地储备可谓如获至宝。近年来，西南地区一直是中交地产布局的重心，仅从昆明来看，2019年中交地产便先后在东白沙河片区、呈贡连落两子，溢价率分别达到48%、95.98%，合计土地成交款接近37亿元。

进入2020年，西南区域依然是中交地产上半年布局的重点，在期内新增的13幅土地中，4幅均为西南地区，分落于重庆以及贵州，为其最为重视的区域之一。

除做大区域以外，整体规模增长或亦被中交地产所看重。年来，虽然集团早已完成了对老牌房企绿城的控股，但中交集团依然没有放下做大中交地产的决心。根据中交地产总裁李永前的规划，自2019年起的5年内，中交地产将在“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。而不久前，李永前亦在三季度工作会上指出，“2021年是“十四五”规划的开局之年，也是中交地产进军千亿目标的奋斗之年” 再一次重申了中交的千亿目标。

“本次合作对于中交在云南市场的投资具有积极的作用，至少有助于中交后续的更好发展。”严跃进进一步表示，本身文旅资源在云南也比较丰富，所以后续此类企业或可以在文旅等方面发力。

“兄弟齐心”意图缓债务重压？

值得一提的是，中交租赁、中交上海航道局两家中交系的兄弟公司也成为本次合作的参与者。根据协议，这两家公司将在这次合作之中发挥“资金”上的优势，为相关项目解决融资层面的难题。

在业内人士看来，本次合作中，充当土地资源提供方的云南城投，无疑希望合作方能够在提供开发、操盘经验之余，带来更多资金上的支持，而中交租赁、中交上海航道局两家中交股份旗下公司的入局，便能很大程度缓解中交地产的压力。

具体来看，披露内容显示，中交租赁已同意在一定前提条件下，就云南城投、云南城投下属项目、合资平台公司、合资平台公司下属项目开展融资业务合作；而中交上海航道局则发挥其资金优势依法依规对平台公司或项目公司投资入股，并发挥其建设、产业优势，承建项目以及医养产业导入等。

“从某种程度上来说，这两家公司或是在中交地产与云南城投的合作中担当绿叶职责，为中交地产以较少投入撬动土储保驾护航。”该业内人士进一步表示。

在这背后，是中交地产近年来因规模冲击而陡增的负债水平。出于规模的渴望，中交地产近年来不断加快投资步伐。仅从今年上半年来看，中交地产合计新增土地13 宗，新增计容建筑面积 194.12 万平方米，土地购置总价款 272.17 亿元，权益价款 101.39 亿元。而在同期，中交地产的合约销售总额仅为122.8亿元，权益销售额88.19亿元。

以超过销售额的资金量进行布局，造成的结果无疑是负债量的大幅增长。根据最新公告披露，截至2020年9月，中交地产借款余额为497.95亿元，较2019年末增加284.46亿元，累计新增借款已达到2019年末净资产的4.54倍。

有业内人士表示，来自母公司以及兄弟公司的助力，或是负债累累的中交地产目前规模突破的重要依仗。严跃进就表示，类似平台公司的成立，在合作更好开展的同时，也有助于化解中交地产的经营风险，尤其是增加了各类投资机会，对于降低负债等都有积极的作用。

但另一方面，亦有观点认为，本次合作存在一定特殊性，且双方的合作也刚刚处于起步阶段，双方的磨合以及土地资源转化等环节均存在诸多未知性，对于中交地产来说，不从根本上解决债务高企的问题，其未来在“三条红线”新环境下想要谋求突破，难度依然不小。

事实上，截至今年中期，频繁举债的中交地产已接连踩中“三道红线”中的两条，“兄弟齐心”的戏码，能否平衡中交地产的债务以及规模，留给时间来检验。

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